（2016）浙01民终1861号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-11-07
案件名称
罗贤高与方有高、王水荣房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
方有高,罗贤高,王水荣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙01民终1861号上诉人（原审被告）：方有高，男，1962年8月30日出生，汉族，住淳安县，现住淳安县。委托代理人：方淑静，女，1988年1月10日出生，汉族，住淳安县，现住淳安县，系方有高之女。被上诉人（原审原告）：罗贤高，男，1962年10月24日出生，汉族，住淳安县。委托代理人：ＸＸ，浙江泽道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王水荣，男，1978年9月9日出生，汉族，住淳安县。上诉人方有高因与被上诉人罗贤高、王水荣房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省淳安县人民法院（2015）杭淳民初字第557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月21日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。方有高上诉请求：撤销原审判决，依法改判：1.方有高返还罗贤高14166元；2.驳回罗贤高主张装修补偿款及经营性补助款的请求。事实和理由：原判决认定事实不清，证据不足，且判决有失公允。1．原审判决方有高应退还房租17000元事实不清，证据不足。罗贤高于2014年5月29日腾退房屋，且罗贤高也于一审庭审时予以确认搬迁时间为2014年5月29日。故实际不能履行租约的时间为2014年6月至2014年8月15日，为2.5个月，应退还租金为68000÷12×2.5=14166元。原审法院的判决为17000元，没有根据具体的事实依据进行判决，有失公允。2．原审法院判决，方有高需要支付装修补偿费用40000元，判定金额过大，没有事实依据，有失公允。涉案房屋为方有高的自建房，在出租给王水荣之前就已经进行了主体装修，以用于出租房租赁，方有高在一审中已提供村委证明，以证明房屋在租赁给王水荣之前已进行整体的装修，墙体，地面己装修完好。王水荣承租后，于2006年根据农家乐营业需要进行了改造，以适宜经营，其用于房屋的经营改造费用大约为10万元左右，主要投入如房屋边上的餐厅和厨房搭建。但是这这次拆迁中，由于搭建的餐厅和厨房没有合法手续，未获得赔偿。另外方有高与王水荣在合同中约定，房屋所涉农家乐装修及经营设施产权在5年租期满后或者对方放弃租赁后归属于方有高所有，方有高为实际农家乐经营设施设备产权的所有人。在此次拆迁中，所获得的装修赔偿为两栋房屋117和×号的赔偿，而方有高租赁给王水荣的只是×号的一楼，二楼，四楼，五楼，后由于王水荣经营需要，方有高将已装修的3楼租赁给王水荣，自己搬至五楼，自行装修居住。根据实际情况，合约到期日期为2016年8月15日，从2014年6月至2016年8月15日，罗贤高损失的是2年又2个月左右的房屋使用权，且使用权是基于罗贤高能够准时交纳房租的基础上，若未能交纳房租，则合同将不再履行。依据王水荣与方有高的合同约定，方有高对于政府拆迂，不承担责任。罗贤高即使按此合同索求，可以追溯的是剩余两年房屋的使用权的补偿，且应该将其准时交纳房租，履行合同作为必要条件。另外方有高对于罗贤高与王水荣的所谓转让协议并不不知情，对方并未告知，方有高也并未同意。在原租赁合同中，方有高与王水荣已约定，合同期满后，所有农家乐经营设施的产权归属与方有高。王水荣在合同中拥有的只是使用权，无权将经营设施产权作为固定资产进行转让。方有高在罗贤高入驻之后，因不同意他们双方的转让，与罗贤高协议就租赁事项签署了新的租赁合同，只是由于法律知识有限，所签署的合同不能作为证据，可是事实上双方一直按照新的合同进行执行，交纳房租。原审法院所判决的剩余两年的农家乐房屋使用权的补偿款4万元，金额过高。且其判决是依据全部的装修赔偿金额进行估算出来的补偿金额（这其中包括了方有高的117号以及×号两幢房屋的装修补偿）。此判决金额没有明确具体的判决依据，金额偏高，有失公允，请求根据实际情况，公平公正的进行改判。3．原法院判决方有高支付罗贤高经营性补助款40176元。判定没有依据事实情况，有失公允。依据拆迁文件，此笔经营性补助款项的受益人为农户，而不是租客。若此笔补偿款为租户所有，那款项应由拆迁办与租客结算，而不是方有高结算给租户，方有高没有义务承担拆迁办的工作。且方有高房屋被强拆案件，还在审理中，并未拿到政府所有的拆迁赔偿，原审法院不应将补偿款单方判决给租户，且要求方有高结算给租户。再者，关于经营性补助款是针对经营农户的搬家，不能经营的停产停业损失，以及经营设施设备的临时过渡的补偿款。首先这里的补助款是对整个被拆迁房屋的补助应该包含两个部分的费用：一部分是对农家乐经营者的补偿，一部分是对房屋出租人未能进行出租经营的补偿。依据方有高与王水荣的合同约定，农家乐所有经营设施的产权是归属于方有高所有，罗贤高、王水荣所拥有的是合同期内的使用权，且使用权是基于支付房租的基础上的。故经营性补助款的搬家费和经营设施设备的临时过渡补偿费用共计：28655.78元应为方有高所有，罗贤高作为租客无权享有此补偿。且实际情况中，方有高作为农家乐经营设施设备的所有人，在被强拆时，也承担了搬迁费用和临时过渡存放所需支付的费用。根据上述实际情况，原审法院将经营性补助款全部判决给罗贤高，且要求方有高支付的判决，没有根据实际情况，判决有失公允。请求依法依实情，给予公平公正判决。罗贤高辩称，关于返还租金的问题，方有高认为返还14166元，罗贤高认为是34000元。拆迁办要求在2014年2月20日腾退，在同年的3月就进行了停水停电，在这样的情况下，罗贤高是没有办法经营的，所以方有高在3月就开始腾退了。实际上原审判决的17000元罗贤高也是不认可的。关于装修补偿款的问题，装修补偿款的金额是过低的，2012年2月份，罗贤高是从王水荣手上转让过来的，支付了280000元转让款，到期是2016年8月，截止时租期是4年半，按照折旧来算折旧款每年是6万余元，未使用折旧是16万余元，原审只有判了40000元书是公平的。在征用的时候有对农庄进行评估，当时就60万元，罗贤高和鉴定机构进行核实，属于罗贤高农庄的装修应该是四十余万元，并且这些装修是由王水荣进行装修、罗贤高添置的，这个费用一审法院判的时候是偏低的。合同有对装修补偿进行约定，是要补偿的。关于经营性补助款，本来就是对经营者进行的一个补助，而不是对方有高的补助。王水荣二审期间未进行答辩。罗贤高向一审法院起诉，请求判令：1.方有高返还罗贤高租金34000元；2.方有高、王水荣支付罗贤高装修补偿款422792元；3.方有高、王水荣支付罗贤高经营性补助款40176元；4.诉讼费用由方有高、王水荣承担。庭审过程中，罗贤高变更第二项诉讼请求为：方有高、王水荣支付罗贤高装修补偿款230715元（装修费用288939元，构筑物123441元，合计412380元，约定承租年限4.54年，即412380元÷4.54年×2.54年）。一审法院认定事实：方有高与王水荣签订《房屋租赁协议》一份，约定方有高提供给王水荣门牌号为×号房屋，该房屋占地面积为120余平方米，房屋的一楼四间店面以及出租时水泥平地为界的外围场地，二楼、四楼、五楼的使用经营权在出租期间归王水荣所有，承租期内，六楼的阁楼提供给王水荣使用（除方有高堆放杂物外），但不在出租范围内；租期五年，自2006年8月15日至2011年8月15日止，年租金2万，共计10万，在签订协议后一次性缴清，承租用途为农家乐；方有高提供的房屋为现有的结构及水电设施，王水荣经营所需的装潢由王水荣自行负责，因国家征用或不可抗拒自然灾害等非方有高责任，不能继续履行协议时，方有高不承担毁约责任，王水荣有权和方有高协商按国家赔偿装潢费用，作适当的折价赔偿。2010年5月12日，双方又签订《续租协议》一份，约定续租五年，租期为2011年8月15日至2016年8月15日止，租金2011年8月15日至2013年8月15日，每年5万元，2013年8月15日至2016年8月15日每年5.5万元。门前菜地在租赁期内租借给王水荣，年租金3000元。续租期五年内，王水荣有权转租，转让，但不得变更其农家乐的经营用途。王水荣在五年期满后或中途放弃续租后，房屋的装潢及经营设施产权归方有高所有，装潢及经营设施产权包括：搭建的厨房，餐厅；一楼至四楼的门窗，空调，电视，灯具，卫生间内的一切设施（包括热水器，抽水马桶，洗脸台）。房屋租赁协议及续租协议在王水荣转租，转让后依然生效。2012年2月26日，王水荣与罗贤高签订《转让协议书》一份，约定王水荣租赁方有高房屋开办外外家酒楼，现将外外家酒楼的装修及经营资产全部转让给罗贤高，以现场移交为准，转让总价为311500元，其中固定资产为280000元，房租为31500元（至2012年8月15日止），王水荣将与方有高签订的房屋合同的权利与义务一并转让给罗贤高，由罗贤高继续履行合同（自2012年8月15日-2016年8月15日）。2012年3月份，方有高与罗贤高就房屋租赁合同进行协商，罗贤高在方有高草拟的租赁合同第一页抬头签名。2012年8月1日，方有高收到罗贤高支付的租金68000元并出具收条一份。2013年8月8日，方有高收到罗贤高支付的2013年8月15日至2014年8月15日的租金68000元，并于2013年8月15日出具收条一份。2013年10月，因淳安县撤村建居工作需要，涉案租赁房屋被列为国家征收范围。2013年10月11日，方有高与淳安县千岛湖镇人民政府签订《房屋征收补偿安置协议》一份，其中装饰装修补偿金额345719元，构筑物及其它附属设施补偿金额313395元（含经营性场所补助40176元）。2014年2月，杭州市工商局淳安分局等部门联合发文，要求属于县政府规划的撤村建居范围内的经营户于2014年2月20日前搬离。同年5月份，罗贤高腾退涉案房屋。另查明，王水荣租赁涉案房屋初期，方有高居住于涉案房屋三楼，后因居住不便，王水荣与方有高协商一致，方有高搬至五楼居住，三楼租赁给王水荣。现双方因赔偿事宜未达成一致意见。一审法院认为，本案中，王水荣与罗贤高签订《转让协议书》后即接收涉案房屋继续酒楼经营，方有高在得知该情况后即与罗贤高协商租赁事宜并起草租赁合同，但最终双方未能就租赁合同进行签字确认，故方有高提交的租赁合同并未成立，关于房屋租金，双方协商一致调整为68000元/年并由罗贤高直接向方有高支付，并无不当，予以确认；方有高与王水荣签订的《续租协议》中约定，续租期五年内，王水荣有权转租，转让，但不得变更其农家乐的经营用途，《房屋租赁协议》及《续租协议》在王水荣转租、转让后依然生效，且庭审中方有高认可王水荣已退出租赁关系，故方有高与罗贤高应依照原合同约定继续履行。后因涉案房屋被县政府纳入征收范围，致使不能实现合同目的，故合同解除。罗贤高于2014年5月腾退房屋，方有高应当返还已支付的2014年5月至2014年8月的租金17000元；关于经营性补助款40176元，应系对实际经营者的补助，罗贤高主张并无不当，予以支持；关于装修补偿款，虽方有高认为涉案房屋系装修后才出租的，王水荣只是轻微的改造，但根据《房屋租赁协议》约定，方有高提供的房屋为现有结构及水电设施，王水荣经营所需装潢由王水荣自行负责。根据日常经验，酒楼需要对客房及卫生间等设施进行统一配置，另结合评估明细表，原审法院认为，王水荣在接收涉案房屋后应对酒楼进行了统一装修。现因涉案房屋租赁期满前被征收，故方有高应对酒楼装潢设施的受让方罗贤高进行适当补偿，原审法院考虑罗贤高的使用情况、剩余租赁期限、装修成新率等酌情补偿罗贤高40000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、方有高返还罗贤高已支付的2014年5月至2014年8月的租金17000元；二、方有高支付罗贤高装修补偿款40000元；三、方有高支付罗贤高经营性补助款40176元；四、驳回罗贤高的其他诉讼请求。上述一、二、三项合计97176元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5873元，由罗贤高负担4001元，方有高负担1872元。本院二审期间，罗贤高、王水荣未向本院提交证据，方有高向本院提交了下列证据：证据1.邵瑞平、缪惠军出具的证明，欲证明当初涉案房屋方有高自行装修过的事实，并未从罗贤高开办的农家乐获得装修利益；证据2.接水工程结算书、发票，欲证明当时方有高向水务公司申请接水的事实；证据3.村民方爱中、方春来、方驮成、邵柏星、方瑞井、方瑞平、赖树英、方志成、余有根出具的证明及邵裕田出具的证明，欲证明当时用水及停水的实际情况。对上诉人方有高提交的证据材料，被上诉人罗贤高认为证据1不符合证据形式要件，该证明应该属于证人证言，仅有书面证明是不够的，并且该证明也只能证明三楼装修过，并不能证明是给整幢楼装修过，证人是给方有高装修和承建房屋，与方有高有利害关系，该两份证明也不能证实方有高想要证明的内容；对证据2的真实性没有异议，但是从接水工程的结算书中看不出申请日期，具体的内容罗贤高不清楚。证据3的真实性罗贤高不清楚，证明的人员和方有高是一个村的，有利害关系，并且该组证据是证人证言，不符合形式要件。王水荣未发表质证意见。本院认为，证据1.证据3应属于证人证言，证人未出庭作证，本院对该两组证据不予采信；证据2的证实性本院予以确认。二审期间，本院向淳安县水务有限公司调取了关于东庄村自来水移交县自来水公司统一管理的申请、淳安县自来水公司接水申请、新装总表验收清单以及用户基本资料及用水情况。方有高对的该组证据真实性没有异议，统一管理的申请当时是有这个申请，但是对于时间有异议，拆迁不能以停水停电来强制拆迁。对于接水申请，没有意见；对于验收清单的内容是认可的，用户基本资料和用水情况反应的用水情况时间是有问题的，五月份应该是四月份的水量，六月份应该是五月份的，因为六月份房子已经拆掉了，没有用水了。罗贤高对证据的真实性没有意见，首先是2013年4月停水，强拆是在6月，5月的用水量和4月的用水量是明显减少的，关于用水量，当时是有一个鱼塘的，有一部分鱼是养在那里，需要换水，这些鱼是方有高的，因为方有高是不想拆迁的，当时有很多不想拆迁的人会在方有高处聚集，会产生一些用水。罗贤高是三、四月就搬走了。王水荣未发表质证意见。本院认为，该组证据可以证实淳安县水务有限公司接管案涉房屋所在东庄村自来水业务并予以拆除，东庄村停水截止日期为2014年3月5日，方有高向淳安县水务有限公司申请接水，新装总表于2014年4月16日验收。本院经审理查明，2014年3月4日，千岛湖镇撤村建居指挥部向淳安县水务有限公司提交《关于东庄村自来水移交县自来水公司统一管理的申请》，要求东庄村不再管理自来水业务，由淳安县水务有限公司接管并予以拆除；东庄村停水截止日期为2014年3月5日；凡在千岛湖镇东庄村的相关单位、企业、个人用水，应重新向淳安县水务有限公司申请办理。淳安县水务有限公司收到申请后接管该地区自来水业务，并按期停水，后方有高向淳安县水务有限公司申请接水，淳安县水务有限公司于2014年3月10日在接水申请上盖章，为其接水并新装总表，工程于2014年4月16日通过验收。其余事实与原审查明一致。本院认为，罗贤高一审期间自认其系2015年5月腾退，未明确具体日期，也未提交证据证实双方房屋交接时间；方有高认为罗贤高系2015年5月29日腾退。方有高一审期间提交了淳安县千岛湖外外家酒楼出具的收款收据，该收据可以证实2014年5月16日罗贤高承租案涉房屋开设的酒楼尚在经营，结合罗贤高、方有高的自认及相应证据，本院确认罗贤高于2014年5月29日腾退。2014年3月4日，因千岛湖镇撤村建居指挥部向淳安县水务有限公司提交《关于东庄村自来水移交县自来水公司统一管理的申请》，淳安县水务有限公司接管东庄村自来水业务，并按期停水，后方有高向淳安县水务有限公司申请接水，淳安县水务有限公司于2014年3月10日在接水申请上盖章，为其接水并新装总表。案涉房屋系因自来水管网移交接管导致停水，非可归责于方有高、罗贤高双方原因所致，且方有高在停水后合理期限内即向淳安县水务有限公司申请接水并新装总表。故该期限内案涉房屋虽已停水，但罗贤高仍应支付相应期限内的租金。方有高收取罗贤高支付的2013年8月15日至2014年8月15日的租金68000元，并出具收条，故方有高应退还罗贤高2014年5月30日至2014年8月15日的租金14500.45元（68000元÷365天×17天+68000元÷12×2），方有高该项上诉请求的合理部分本院予以支持。方有高与王水荣签订的《房屋租赁协议》中约定王水荣经营所需的装潢由王水荣自行负责，罗贤高受让王水荣装修后承租案涉房屋，并已支付方有高租金至2014年8月15日，方有高亦向罗贤高出具收条。因案涉房屋租赁期满前被征收，方有高应向罗贤高进行补偿，原审法院考量评估明细表等证据，结合剩余租期、使用及装修状况等本案事实酌情确定补偿金额为40000元并无不当。关于经营性性补助款系对实际经营者的补助故原审法院支持罗贤高该项主张亦无不当。综上所述，方有高的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持浙江省淳安县人民法院（2015）杭淳民初字第557号民事判决第二项、第三项及案件受理费负担部分；二、撤销浙江省淳安县人民法院（2015）杭淳民初字第557号民事判决第一项、第四项；三、方有高返还罗贤高已支付的租金14500元；四、驳回罗贤高的其他诉讼请求。方有高应支付罗贤高的款项均应于本判决生效之日起十日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5873元，由罗贤高负担4453元，由方有高负担1420元。二审案件受理费1875元，由方有高负担1813元，由罗贤高负担62元。方有高已预交二审案件受理费5873元，应退4060元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费，罗贤高于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：1202024409008802968）。本判决为终审判决。审判长 余文玲审判员 张一文审判员 盛 峰二〇一六年九月二十日书记员 赖雪珂 关注公众号“”