（2016）沪0104民初13949号

裁判日期: 2016-09-20

公开日期: 2017-11-28

案件名称

陈峻与上海极爱宅企业管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市徐汇区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈峻,上海极爱宅企业管理咨询有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初13949号原告：陈峻，男，1969年9月24日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：魏峰林，上海明伦律师事务所律师。被告：上海极爱宅企业管理咨询有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：陶冶，总经理。委托诉讼代理人：李志燕，女。委托诉讼代理人：徐敬琪，女。原告陈峻与被告上海极爱宅企业管理咨询有限公司(以下简称极爱宅公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月29日立案后，依法适用简易程序，于2016年6月29日公开开庭进行了审理。原告陈峻的委托诉讼代理人魏林峰及被告极爱宅公司的诉讼委托代理人李志燕、徐敬琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈峻向本院提出诉讼请求：1.请求确认陈峻与极爱宅公司签订的《房屋出租委托合同》于2016年4月6日解除；2.极爱宅公司将上海市徐汇区襄阳北路XXX弄XXX号底层北间房屋恢复原状并结清水电煤气等费用(电费、燃气费共125.43元)后，腾空搬离并向陈峻归还该房屋；3.极爱宅公司向陈峻支付上海市徐汇区襄阳北路XXX弄XXX号底层北间房屋自2015年11月23日至2016年4月6日的租金17,600元，其中扣除合同约定的25天宽限期，从2015年12月18日至2016年4月6日止，共计110天，按160元/天计算；4.极爱宅公司向陈峻支付违约金4800元(依据合同8-4条，极爱宅公司擅自解除合同)；5.极爱宅公司向陈峻支付自2016年4月7日至实际搬离之日止，按每日160元标准计算的房屋使用费。事实和理由：陈峻与极爱宅公司于2015年11月22日签订一份《房屋出租委托合同》，约定陈峻委托极爱宅公司出租其名下的上海市徐汇区襄阳北路XXX弄XXX号底层北间房屋(以下简称系争房屋)，委托期限自2015年11月23日起，委托租金为每月4800元，合同签订当日陈峻向极爱宅公司交付了房屋，且带看房屋时也告知厨房系公用。但极爱宅公司迟迟未支付租金，陈峻多次催要未果。极爱宅公司却在2016年4月6日向陈峻发出解约通知，陈峻虽同意解约但认为极爱宅公司单方面擅自解约，且没有支付相关租金、违约金及返还房屋，陈峻多次与其沟通未果，故起诉要求判如所请。极爱宅公司辩称，同意诉请1。因极爱宅公司已搬离系争房屋，故同意第2项诉请。不同意其余诉请。极爱宅公司解除合同是由于陈峻提供的房屋不符合使用目的，陈峻并未告知极爱宅公司厨房系公用，租客使用厨房受到了邻居刁难，导致承租目的无法实现。极爱宅公司曾就相关问题与陈峻协商，希望陈峻能保障未来租客的合法利益，但陈峻没有做任何努力，导致房屋一直无法出租，且极爱宅公司于2016年3月24日将系争房屋钥匙邮寄给陈峻，但是其没有接收，扩大的损失应该由其自己承担。极爱宅公司未支付租金是因为之前陈峻一直未提供其为承租人的公房凭证，之后又在协商解决租客使用厨房问题。本院认定事实如下：2015年11月22日，陈峻(甲方)、极爱宅公司(乙方)签订《房屋出租委托合同》，约定：甲方委托乙方出租其名下徐汇区襄阳北路XXX弄XXX号底楼房屋；甲方已向乙方出示房地产权证，甲方需向乙方交付该房屋产权证复印件。委托期限自2015年11月23日起至乙方与承租合同中承租人所约定的租赁期限终止日时止，合同期限不少于三年，且不超过上述租期加8个自然月的期限；甲方给予乙方宽限期第一年为25天。租金为每月4800元，每三月支付一次，首次支付租金时间为2015年12月1日。在合同履行期间，非下列情况之一的，不得提前终止合同：……甲方交付的该房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的；……在正常情况下，乙方逾期不向甲方交付租金超过一个月的(乙方发生迟延支付租金的，甲方应当在三日内通知乙方，若乙方及时支付迟延的租金，且支付迟延支付部分的银行利息的，则不视为违约)。委托期间，非本合同规定的情况，乙方擅自解除本合同，提前退房的，乙方应按月租金的一倍向甲方支付违约金。该合同附件二物业交验单备注栏载明“房屋产权人正在更名，第一次房租付款，在甲方更名后提供陈峻的产权人后的7个工作日内付款”。2015年11月23日，陈峻向极爱宅公司交付系争房屋。后极爱宅公司将系争房屋出租他人。系争房屋租赁户名于2015年12月1日变更为陈峻，独用租赁部位底层北间，公用租赁部位为底层灶间、底层小卫生间、阳台。租用居住公房凭证发证日期为2016年1月11日。(注：陈峻称，2015年12月1日承租人变更已经办理完成，由陈峻的妻子先拍照给极爱宅公司看，但因陈峻一直在外地，故最后领取证件的时间是2016年1月11日。极爱宅公司称，其从未看到陈峻的租赁凭证。)2016年3月16日，极爱宅公司工作人员与陈峻妻子通电话，极爱宅公司询问能否由陈峻或居委会提供一份不再扰民的证明，写明如果一个正常的租客进去，隔壁邻居再骚扰，这与极爱宅公司没有任何关系，如果发生这样的事情，损失应该由谁承担。若不能达成一致，可以再想解决办法。因不敢带客看房，房屋一直空关。电话中，陈峻妻子表示此前曾为了解决问题到居委会进行调解，需要问一下居委是否愿意出具该文件。同年3月24日，极爱宅公司将系争房屋钥匙邮寄至上海市襄阳北路XXX弄XXX号101室，收件人为陈峻，后该快递因“原址无此人”被退回。(注：陈峻称该房屋即是由极爱宅公司出租的房屋，其并不在该处居住，对此极爱宅公司是知晓的，且需要双方现场验收交接。)同年4月6日，极爱宅公司向陈峻发出电子邮件《房东合同终止告知函》，称：由于厨房公用当时签合同未告知、二房东骚扰租客导致无法出租的原因终止合同，要求陈峻收到该函后两个工作日内尽快办理房屋退租手续，钥匙会以挂号信的方式寄出，合同终止日期以发函日期为准。同日，陈峻回复电子邮件给极爱宅公司，称：不认可极爱宅公司的做法。陈峻方现无人在系争房屋处居住，极爱宅公司以挂号信形式寄出任何物品，若有遗失，由其自行负责。房屋移交需双方共同到场，明确是否有损坏，是否恢复原样等现场交接问题，而不仅仅是一把钥匙，希望极爱宅公司安排时间当面进行交接；在合同签订之日，极爱宅公司工作人员确认并复印了还未更名的房卡，上面明确注明了出租房的自用、公用信息；出租房已空置2年，不存在二房东，是极爱宅公司将房屋出租给了做盒饭的租客，每天在屋中做几十份盒饭，遭到邻居投诉至物业和居委；在2016年1月19日陈峻发新的房卡信息给极爱宅公司员工，在2016年2月1日也有邮件给极爱宅公司提供的邮箱。现要求极爱宅公司在10日内支付拖欠租金、利息、水电煤费用及清洁费，并要求极爱宅公司安排当面交接。此后双方通过电子邮件继续进行沟通，但因违约责任认定存有争议而未能达成一致。直至陈峻提起本案诉讼，房屋钥匙仍在极爱宅公司处，极爱宅公司仍未向陈峻返还房屋。极爱宅公司称其曾要求先将房屋钥匙交给陈峻。但是陈峻则认为应当面进行房屋验收、水电煤交接等，而不仅是将钥匙交回。审理中，双方均确认：双方之间是房屋租赁关系。2015年11月23日至12月17日为合同约定的宽限期(免租期)。极爱宅公司未向陈峻支付租金，极爱宅公司亦未向陈峻支付保证金押金等，极爱宅公司取得房屋后未再有装修。租赁合同于2016年4月6日解除。审理中，经本院释明后，双方已于2016年7月16日完成系争房屋交接验收工作。双方一致同意，由极爱宅公司补偿陈峻200元，陈峻自行解决系争房屋墙面污渍问题，此后墙面问题与极爱宅公司无关。因已经完成房屋交接验收，陈峻遂撤回了要求极爱宅公司恢复原状、腾空搬离并归还房屋的诉请。本院认为，原、被告于2015年11月22日签订《房屋出租委托合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同当属有效，双方均应恪守履行。关于合同解除。被告于2016年4月6日发函要求解除合同。现双方均认可合同于该日解除，此于法无悖，本院予以确认，原告该项诉请本院予以支持。关于违约责任的认定。被告称系因原告未告知系争房屋厨房为公用，租客使用厨房被邻居骚扰，导致房屋无法出租，系原告违约，故提出解除合同。原告称被告擅自解除合同，提前退房，构成违约。对此，本院认为，依据合同约定在“甲方交付的房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的”情形下，被告可提前终止合同。但根据目前证据，被告未能证明系因原告原因导致房屋不能出租，或原告交付的房屋不符合合同的约定；且被告作为专业化公司，在未查明房屋状况即承租亦与其职业身份不相符；故被告擅自提前终止合同，依据不足，构成违约。又依据合同约定“委托期间，非本合同规定的情况，乙方擅自解除本合同，提前退房的，乙方应按月租金的一倍向甲方支付违约金。”现原告要求被告支付违约金4800元，依据充分，本院予以支持。关于租金。被告承租系争房屋期间未支付房屋租金。依据双方合同约定，“第一次房租付款，在甲方更名后提供陈峻的产权人后的7个工作日内付款”。虽然并无证据证明原告何时向被告出示其为承租人的公房租赁凭证，但上述条款仅系被告支付第一笔租金的期限约定。在被告承租期间，原告确实登记为系争房屋的承租人，故被告仍应按合同金额约定支付相应租金。原告主张扣除免租期之后自2015年12月18日至2016年4月6日的租金17,600元(4800元/月*3个月%2B4800元/月/30天*20天)，依据充分，本院予以支持。关于房屋使用费。被告无合理理由提前终止合同构成违约，双方在违约责任协商未果的情况下，原告及时(期间间隔约二十余天)提起诉讼，避免了损失扩大。现双方已于2016年7月16日完成房屋交接。故对原告主张自合同解除之日至实际交接日止使用费的请求，本院予以支持。自2016年4月7日至2016年7月16日的使用费共计16,000元(4800元/月*3个月%2B4800元/月/30天*10天)。双方已经完成房屋交接验收，原告自愿撤回要求被告返还房屋等诉请，系其自愿处分其权利，于法无悖，本院予以准许。对于被告承租期间的电费、燃气费125.43元，被告予以认可并同意支付，故本院对原告该项诉请予以支持。同时被告自愿补偿原告200元供其解决房屋墙面问题，原告予以认可，此于法无悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认陈峻与上海极爱宅企业管理咨询有限公司签订的《房屋出租委托合同》于2016年4月6日解除；二、上海极爱宅企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈峻房屋租赁期间的电费、燃气费125.43元；三、上海极爱宅企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内补偿陈峻200元；四、上海极爱宅企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈峻截至2016年4月6日的房屋租金17,600元；五、上海极爱宅企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈峻违约金4800元；六、上海极爱宅企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈峻2016年4月7日至7月16日的房屋使用费16,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360元，减半收取计180，由陈峻负担20元，上海极爱宅企业管理咨询有限公司负担160元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员　李　理二〇一六年九月二十日书　记　员　郜倩云附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条第三人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 搜索“”