（2016）辽0112民初字3076号

裁判日期: 2016-09-20

公开日期: 2016-10-08

案件名称

张岩与张富来、第三人苏广海、王哲、沈阳理工大学租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

沈阳市浑南区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张岩,张富来,苏广海,王哲,沈阳理工大学

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二条第一款，第八条第一款，第三十七条，第五十条，第五十二条，第二百一十二条

全文

沈阳市浑南区人民法院民事判决书[2016]辽01**民初字3076号原告张岩，女，汉族，无职业，住辽宁省大石桥市博洛铺镇。委托代理人邱国亮，系辽宁夏森律师事务所律师。被告张富来，男，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。委托代理人马薇，系辽宁英泰律师事务所律师。第三人苏广海，男，满族，无职业，住沈阳市东陵区。委托代理人杨艳慧，系辽宁腾达律师事务所律师。第三人王哲，女，汉族，住沈阳市铁西区。委托代理人邵凤，系辽宁恒信律师事务所沈阳分所律师。委托代理人金铃，系辽宁恒信律师事务所沈阳分所律师。第三人沈阳理工大学，住所沈阳市浑南区南屏中路*号。法定代表人刘军，系该学校校长。委托代理人余浩，男，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人吴永新，男，汉族，住沈阳市沈河区。原告张岩与被告张富来、第三人苏广海、王哲、沈阳理工大学租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月7日受理后，依法由本院审判员郑天冰担任审判长（并主审）、与审判员丁威、人民陪审员金丽组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张岩及委托代理人邱国亮、被告张富来及委托代理人马薇、第三人苏广海的委托代理人杨艳慧、王哲的委托代理人邵凤、沈阳理工大学的委托代理人余浩、吴永新均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：1、确认转让合同无效；2、返还原告给付被告的档口转让金113，000元；3、第三人苏广海、沈阳理工大学承担连带返还责任；4、诉讼费由被告承担。在审理过程中，变更诉讼请求，转让金数额变更为108，000元，要求追加第三人王哲承担连带返还责任。被告张福来辩称：1、双方的转让合��合法有效，被告与原告在2016年2月26日对诉争档口的转让事项达成了一致意见，且双方都签字加盖手印，属于真实意思表示，且在同日双方履行了给付对价款及交付档口使用权的义务，表示合同已真实履行完毕，因此，合同符合法律规定，合法有效；2、被告转让档口的价款为真实的金额对付，在合同有效的情况下，不存在返还转让金的情况。第三人苏广海辩称：本案涉及的档口是第三人王哲从第三人沈阳理工大学处租赁承包经营的，第三人苏广海是第三人王哲聘用的管理学生食堂3楼全部档口的经理，第三人苏广海任职后，3楼档口就由第三人苏广海负责，2015年9月，第三人苏广海在没有告知第三人王哲的情况下，将本案涉及的档口租给被告张富来经营使用，书面约定：被告张富来不得将经营的设施、场地、商品向任何单位、个人转租。2016年2月，被告张富��告诉第三人苏广海因其家中有事，暂时由其亲戚经营档口，当时，被告张富来并未告知第三人苏广海是将档口转租给原告，直至原告起诉，第三人苏广海才得知此事，原告与第三人之间不存在合同关系，根据合同相对性原则，原告只能向合同相对方主张权利，原告向第三人苏广海主张权利，承担连带责任，于法无据。现行合同法也规定了出租人与转租人的租赁合同，在未经出租人的同意情况下的解除权问题。而对转租人与次承租人的之间转租合同未经出租人同意情况下的效力问题未做规定，故不能因此认定原、被告之间合同无效，由此，原告关于其与被告的合同无效的主张，于法无据，法院不应予以支持。第三人王哲辩称：原告主张第三人王哲承担连带返还责任，无合同约定也无法律规定，应予驳回。因为，1、第三人王哲与原告张岩之间无合同关系，根据合同相对性的原则，原、被告之间的纠纷与第三人王哲无关，第三人王哲不应向原告承担民事责任；2、第三人王哲对被告张富来的转租行为无法定的监督管理义务，合同法只规定了承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，此规定是赋予出租人的一项权利，没有任何法律规定出租人应对承租人的违约转租行为对外承担任何连带责任；3、第三人王哲并未获得原告向被告支付的档口转让金，不应承担连带返还义务；4、第三人苏广海是第三人王哲聘用的管理3楼学生食堂的经理，但第三人王哲对第三人苏广海私自将档口转租给被告张福来一事毫不知情，对被告张富来又擅自转让给原告张岩一事更不知情；5、原告在明知根据原、被告之间签署的合同约定，案涉档口的转租需经第三人苏广海同意，并需交纳合同更名费及办理合同更名手续的情况下，仍与被告签��转租协议，并向其支付高额档口转让金的行为本身，存在故意或重大过失。综上，恳请驳回原告要求第三人王哲承担连带返还责任的诉讼请求，维护第三人王哲的合法权益。第三人沈阳理工大学辩称：1、原告人与第三人沈阳理工大学没有合同关系，其主体身份不适格；2、涉诉档口一直由承租人王哲经营，我校管理有序，已经尽到了合理注意义务；3、原告本身存在故意或重大过失；综上所述，第三人沈阳理工大学与原告人并没有任何合同关系，原告人承租档口的行为本身存在故意或重大过失，第三人沈阳理工大学在日常管理上也已经尽到了合理的注意义务，因此，第三人沈阳理工大学在本案中不应再承担任何民事责任。第三人沈阳理工大学请求人民法院驳回原告的诉讼请求，保护第三人沈阳理工大学合法权益。原告为支持其主张，向本院提供了以下证据：1、被告张富来与第三人苏广海签订的沈阳理工大学味统天下美食广场租金合同1份，证明被告张富来系从第三人苏广海处承租而来的档口，其中第7款第2条载明内容看，被告张富来向原告张岩的转让的档口，第三人苏广海不可能不知道，并且，合同的背面是被告将档口转让给原告的合同。被告对此证据的真实性及证明问题没有异议，认为将档口转让给原告，是告知了第三人苏广海，并向其缴纳了5，000元的转让费。第三人苏广海对此证据的美食广场租金合同的真实性没有异议，背面手写部分与第三人苏广海无关，对关联性有异议，认为这份证据不能够证明原告和被告之间转让关系得到了第三人苏广海的认可，也无法证明第三人苏广海收取了转让费，同时，这份证据恰恰能够证明被告张富来不得将场地设施转租。第三人沈阳理工大学对此证据的真实性无法确认，关联性有异议，认为这份合同的甲方、乙方以及原告张岩均不是第三人沈阳理工大学涉诉档口的餐饮服务协议的当事人，也就是说，这上述三方私自的行为，跟第三人沈阳理工大学没有关系，第三人沈阳理工大学不应因此承担任何责任。第三人王哲对第三人苏广海将档口转租给被告张富来的行为不知情，因此，对此证据的真实性、合法性不发表质证意见，对关联性及其证明事项有异议，认为该证据无法证明第三人苏广海对于原、被告间的转租行为知情并认可。根据该合同第7条第2款的内容，恰恰能够证明原告在与被告签署转租合同时，明知其双方的转让行为需向第三人苏广海申请并获得同意，且应向第三人苏广海支付转让费的20%后，办理相关合同更名手续，现原告及被告均未向法庭提供其向第三��苏广海支付更名费的相关证据及更名后的合同，可见第三人苏广海对此并不知情，也未从中获益。2、中国农业银行转账凭证2张及被告给原告出具的收条2份，证明被告收到原告现金108，000元，包括定金5，000元，及相应的取款凭证。被告对此证据的真实性，合法性没有异议，认为由此证明了双方实际履行合同的事实。第三人苏广海对此证据的关联性有异议，认为与其无关。第三人沈阳理工大学对此证据的关联性有异议，认为与其无关。第三人王哲对此证据的关联性有异议，认为与其无关。3、专用收款收据1张，证明被告张富来系以承租者的身份租赁了诉争档口，年租金45，000元。被告对此证据没有异议，认为此份证据恰恰证明了其和第三人苏广海之间的租赁合同已经实际履行，履行完毕合同义��。第三人苏广海对此证据没有异议。第三人沈阳理工大学对此证据的关联性有异议，认为这份证据不是其出具的，与其没有关系，该收据证明不了被告张富来是档口的承租者，因为，涉诉档口合法承租者应持其开具的收款收据。第三人王哲对此证据没有异议。4、第三人沈阳理工大学在其官网上公示的招投标公告，证明第三人沈阳理工大学对学生教工食堂及水吧、食堂等均采取了公开的招投标方式，并且，提倡自觉抵制政府采购及商业贿赂问题，发布的采购项目承包人不得分包或转包，尤其在关于发布沈阳理工大学学生食堂餐饮经营公告，2012年7月6日明确载明具体事项中第4项要求承包人独立经营，禁止发包。被告对此证据的真实性，合法性，关联性均有异议，认为打印体对真实性，合法性无法确认，公告上规定��理工大学教工食堂的1层，2层的档口，诉争档口为学生食堂的3层，与本案诉争的档口没有关联性，并且，被告对原告证明的事实有异议，原告对此份证据证明食堂的部分区域不允许对外发包，此份公告只是理工大学单方的行政规定，对被告没有法律约束力。合同的相对性表明只有合同中的约定，才有法律约束力。第三人苏广海对此证据的真实性、关联性有异议，认为证据均是复印件，并且，诉争档口为学生食堂3层，不包含在该组证据体现的有关档口内，该组证据与本案无关。第三人沈阳理工大学对此证据的关联性有异议，认为原告提供的3份公告均与本案诉争档口无关，证明不了原告要证明的问题。第三人王哲对此证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为：均是复印件，此公告内容与诉争档口无关。第三人苏广海对��主张，向本院提供了以下证据：经理聘用合同，证明第三人王哲聘用其管理第三人沈阳理工大学学生食堂3楼全部餐饮档口。原告对此证据没有异议，认为该组证据能够证明第三人苏广海在学生食堂3层的管理行为，是一种表见代理行为。被告对此证据的真实性，合法性无法确认，在被告承包诉争档口时，第三人苏广海来管理，并且，实际收取费用，被告有理由相信第三人苏广海就是3楼的承包人或者代表3层的承包人代理行为。第三人沈阳理工大学对此证据没有异议。第三人王哲质证对此证据没有异议。第三人沈阳理工大学对其主张，向本院提供了以下证据：1、餐饮服务协议1份，证明涉诉档口的承租人是第三人王哲。其与第三人王哲之前签订了相关餐饮服务协议，与本案原告之前并没有签订任何协议，也未达成任何约定，原告以承租人身份起诉，其诉讼主体不适格。原告对此证据的三性没有异议，对证明的问题有异议，认为虽然本案的原告不是与第三人王哲签署的合同，但是第三人苏广海系第三人王哲聘用的经理，其行为对第三人王哲来讲，系一种表见代理行为，第三人苏广海将诉争档口承租给本案被告，被告又将档口转让给原告，因此，本案的原告与被告及第三人苏广海及第三人沈阳理工大学之间均有法律上的牵连及利害关系。该组证据还能证明涉诉档口在第三人王哲与沈阳理工大学签署的合同中不得以任何方式转包、分包等任何行为。被告对此证据的三性没有异议，恰恰证明了被告与第三人苏广海签订的承租合同能够成为三楼诉争档口的合法次承租人，因此，被告有权对诉争档口进行转让处分，也从此证明被告与原告签订的转让协议是合法有效的。第三人苏广海对此证据没有异议。第三人王哲对此证据没有异议。2、辽宁省行政事业单位资金往来结算票据1份，证明涉诉档口的相关费用由承租人王哲缴纳，其给第三人王哲开具了收款收据，并从未收取过任何第三人的费用。原告对此证据没有异议，认为该组证据能够说明第三人王哲及苏广海承包的3楼学生食堂全年费用仅为85，000元。被告对此证据的三性没有异议，认为恰恰证明了被告与第三人苏广海签订的承租合同能够成为三楼诉争档口的合法次承租人，因此，被告有权对诉争档口进行转让处分，也从此证明被告与原告签订的转让协议是合法有效的。第三人苏广海对此证据没有异议。第三人王哲对此证据没有异议。3、理工大学学生食堂业户培训会议摘要及食堂业户开会签到册，证明其召开的经营业户管理会议，均由承租人王哲或其雇员杜江参加并签到，原告从未以承租人身份出席过其的相关管理会议，也就谈不到其对涉诉档口的转租不加制止的问题。原告对此证据有异议，认为本案的原告从被告处承兑下档口后，在档口经营了50天左右，从未听说过任何人的通知，如开会培训等，其所说的由承租人王哲或其雇员杜江参加的会议，原告也不可能知道。被告对此证据的三性没有异议，认为恰恰证明了被告与第三人苏广海签订的承租合同能够成为三楼诉争档口的合法是次承租人，因此，被告有权对诉争档口进行转让处分，也从此证明被告与原告签订的转让协议是合法有效的。第三人苏广海对此证据没有异议。第三人王哲对此证据没有异议。4、关于300号档口雇佣人员的说明及雇员身份证复印件，证明第三人苏广海及杜江均是承租人王哲雇佣的现场管理人员，他们参与档口管理及参加业主会议，是经第三人王哲授权的正常的经营需要，并不违法；第2,3,4组证据共同证明，其在管理上不存在任何违反强制性法律规定的情况，不应承担所谓管理责任。原告对此证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为该组证据中可以看出：1、第三人苏广海的行为系第三人王哲的授权情况下的表见代理行为，第三人苏广海在档口中所履行的一些职务行为均可以视为第三人王哲的行为，第三人王哲应当对第三人苏广海上述的行为承担相应的民事责任。明知第三人王哲在第三人沈阳理工大学处以招投标形式取得的档口经营权后，违反原合同约定，转租给被告人张富来，又与被告张富来共同转租给原告，导致原告在该档口经营了50余天，与第三人沈阳理工大学在该种情形出现如此长的时间后对此不知情，很难说明其进行了管理及注意义务，原告认为第三人沈阳理工大学对该种民事事件的发生已经采取了一种放任的态度。被告对此证据的三性没有异议，认为恰恰证明了被告与第三人苏广海签订的承租合同能够成为三楼诉争档口的合法是次承租人，因此，被告有权对诉争档口进行转让处分，也从此证明被告与原告签订的转让协议是合法有效的。第三人苏广海对此证据没有异议。第三人王哲对此证据没有异议。被告张富来、第三人王哲均对其主张，未能向本院提供证据。经审理查明：第三人沈阳理工大学与第三人王哲签订餐饮服务协议，约定：第三人沈阳理工大学将其校区内学生食堂内的300号档口提供给第三人王哲进行餐饮服务。而后，第三人王哲聘用第三人苏广海管理3楼学生食堂档口，第三人苏广海在被聘用管理3楼学生食堂档口期间，于2015年9月10日将本案涉诉档口租给被告经营，约定租期从2015年9月10日至2017年9月9日止，每年租金45，000元，被告不得转租，否则，第三人苏广海有权终止合同，收回场地，一切费用不予退回，若被告遇到经营困难，向第三人苏广海申请，可以向其他人转让场地及个人设备，必须向第三人苏广海支付转让费20%作为合同更名费，第三人苏广海退还其押金。被告在履行合同经营期间，于2016年2月18日，将本案涉诉档口又转租给原告，原告于2016年2月26日，支付给被告租金108，000元（包括已付定金5，000元），原告从2016年3月1日开始接替被告经营本案涉诉档口，经营期限延至2017年9月9日止。原告在经营期间，由于没有达到预期的目的，为此，双方产生纠纷，原告诉至本院。另查明：在本案审理过程中，第三人王哲对第三人苏广海将本案涉诉档口转租给被告的行为予以认可，第三人沈阳理工大学对本案涉诉档口转租不参与。本院认为：第三人沈阳理工大学与第三人王哲签订餐饮服务协议，系当事人的真实意思表示，是合法有效的，第三人苏广海在被第三人王哲聘用管理3楼学生食堂档口期间，将本案涉诉档口租给被告经营，事后经第三人王哲追认，形成事实上的表见代理关系，并已实际履行，也是合法有效的。关于原告提出确认转让合同无效，返还原告给付被告的档口转让金，第三人苏广海、王哲、沈阳理工大学承担连带返还责任等问题，虽然被告将本案涉诉档口转租给原告没有经原承租人即第三人王哲书面同意，但也不能由此确认此转租行为无效，因合同无效必须具备法定要件，即（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国��利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告由于在经营期间没有达到预期的盈利目的，而要求确认合同无效，缺乏相应的法律依据，亦未能提供充分的证据对此加以证明，其要求确认合同无效的请求，本院不予支持。由此所产生的要求被告返还档口转让金的请求，也不应受到法律保护；同时要求三位第三人承担连带民事责任的主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第三十七条、第五十条、第五十二条、第二百一十二条之规定，判决如下：驳回原告张岩的诉讼请求。案件受理费2，560元，由原告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费2，560元，上诉于沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　郑天冰审　判　员　　丁　威人民陪审员　　金　丽二〇一六年九月二十日书　记　员　　崔樱莲本判决适用相关法律、法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第五十条法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立��合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。