（2016）新01民终2870号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-09-30
案件名称
新市区东站路金凤建筑设备租赁站与新疆维吾尔自治区烟草公司房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
新市区东站路金凤建筑设备租赁站,新疆维吾尔自治区烟草公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新01民终2870号上诉人（原审被告）：新市区东站路金凤建筑设备租赁站，住所地：乌鲁木齐市新市区。经营者：段海忠，男，1966年3月18日出生，汉族，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：牛准，男，1950年1月25日出生，汉族，新市区东站路金凤建筑设备租赁站法律顾问，住乌鲁木齐市米东区。被上诉人（原审原告）：新疆维吾尔自治区烟草公司，住所地：乌鲁木齐市沙依巴克区。法定代表人：邱永春，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭鸿浩，新疆星河律师事务所律师。上诉人新市区东站路金凤建筑设备租赁站（以下简称金凤租赁站）因与被上诉人新疆维吾尔自治区烟草公司（以下简称烟草公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金凤租赁站的委托诉讼代理人牛准，被上诉人烟草公司的委托诉讼代理人谭鸿浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金凤租赁站上诉请求：撤销一审判决第二项，依法驳回烟草公司要求支付合同到期后未使用的38.3亩场地的租金204253.90元的请求，撤销一审判决第三、四、五、六项，依法驳回烟草公司的该部分诉讼请求。事实与理由：在双方当事人的租赁合同到期前，烟草公司即以张贴公告、堵门等方式，要求我方终止租赁合同、搬离租赁场地，并通知我方的承租户不要向我方交纳租金，致使我方未收取到38.3亩场地的租金，该过错不在我方，故该38.3亩场地的租赁费我方不应承担。滞纳金的约定违反法律的强制性规定，属无效约定，烟草公司以滞纳金的形式主张违约金于法无据，不应予以支持。双方当事人约定物品如有损坏要进行修复，现烟草公司主张物品损失没有合同依据。双方当事人签订合同时烟草公司还没有种植树木，2012年烟草公司植树时亦没有告知我方，我方在资产损坏情况登记表上签字，仅是承认绿化树木确有死亡，并没有承认这些树木是由我方旱死并同意赔偿。烟草公司提供的水费证据存在明显的不确定性，不应予以采信。被上诉人烟草公司辩称：在2014年12月31日租赁合同到期后，金凤租赁站拒不搬离租赁场地，继续占用场地、使用租赁物，金凤租赁站所称的38.3亩场地是否另有承租户与我公司没有关系，该部分场地的租赁使用人从法律关系上反映仍是金凤租赁站。滞纳金是双方对违约方承担违约责任的约定，在合同履行的过程中，金凤租赁站没有按约交付租金，其行为已构成违约，且给我公司造成损害，金凤租赁站应当承担滞纳金。在履行合同期间，金凤租赁站对承租的房屋、设施、设备及租赁场地的绿地树木有所破坏并拒绝采取任何补救措施，我公司多次告知并要求进行相应的修复，但金凤租赁站没有修复，故其应承担相应的损失。合同约定租赁期间的水费是由金凤租赁站交纳，我公司已代金凤租赁站垫交了水费且有相应的证据。金凤租赁站的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回金凤租赁站的上诉请求，维持一审判决。被上诉人烟草公司向一审法院起诉请求：1、要求金凤租赁站停止侵权，恢复原状，金凤租赁站搬出占用场地；2、要求金凤租赁站支付烟草公司2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金损失725338元；3、要求金凤租赁站支付2012年至2014年租金滞纳金90475.55元；4、要求金凤租赁站支付2015年占用烟草公司场地期间给烟草公司造成的租金损失的利息44608.29元；5、要求金凤租赁站赔偿在租赁期间给烟草公司造成的物品损失88826.93元；6、要求金凤租赁站赔偿在租赁期间给烟草公司造成的绿化树木损失费、补种费共计17002元；7、要求金凤租赁站赔偿场地凭证恢复所需费用50000元；8、要求金凤租赁站赔偿烟草公司因合法维权产生的安装临时地桩费用6200元；9、要求金凤租赁站支付报纸刊登公告费8550元；10、要求金凤租赁站支付拖欠水费8230.68元且诉讼费由金凤租赁站承担。一审法院认定事实：2009年12月31日，烟草公司与乌鲁木齐新市区众旺达机械租赁站（以下简称：众旺达租赁站）房屋租赁合同，约定烟草公司将坐落在乌鲁木齐市新市区文光路以西，新疆众和铝厂以东、五监水泥厂以南，火车东站附近占地面积150亩场地及办公用房和钢结构中转库一栋出租给众旺达租赁站使用；租赁期限从2010年1月1日至2014年12月31日共计五年；年租金80万元，五年共计租金400万元，按年租金的80%收取履约保证金64万元，该保证金不计利息，合同期满后一次性退还；租金支付期限，租赁期间每年1月1日前支付当年租金，超过10日计算每日万分之五的滞纳金，超过30日烟草公司有权单方解除合同，届时众旺达租赁站新增不动产无偿归烟草公司所有；众旺达租赁站负责支付房屋的水、电及卫生费等与使用该场地和房屋有关的费用；众旺达租赁站负责所租房屋、设备的维修与保养；在承租期内众旺达租赁站需建临时建筑物时必须经烟草公司同意方可进行，临时建筑物应按烟草公司指定位置建设，合同期满后根据烟草公司要求自行拆除并恢复原状……。次日，烟草公司与众旺达租赁站签订承租人安全责任保证书。2010年11月25日，金凤租赁站向烟草公司出具说明，确认众旺达租赁站由于法定代表人出国，且众旺达租赁站的营业执照到期，无法年审，因此被新市区工商行政管理局注销。金凤租赁站表示愿意继续履行众旺达租赁站与烟草公司的合同。后烟草公司与金凤租赁站签订了出租场地、房产即设备移交清单。2011年12月20日，烟草公司与金凤租赁站签订房屋租赁补充合同，约定烟草公司出租给金凤租赁站150亩场地及办公用房一栋和钢结构中转库一栋，年租金80万元，因高新区（新市区）城北主干道绿化用地，经双方协商，从2012年1月1日至合同期满，烟草公司出租给金凤租赁站136亩场地及办公用房一栋和钢结构中转库一栋，年租金为72.5338万元；其他合同内容按照原2009年12月31日烟草公司与众旺达租赁站签订的房屋租赁合同执行。2012年6月14日，烟草公司向金凤租赁站发出关于缴纳租赁费的通知，告知金凤租赁站按照合同约定租赁期间每年1月1日前支付当年租金，超过10日计算每日万分之五的滞纳金，超过30日，烟草公司有权单方解除合同，届时金凤租赁站新增不动产无偿归烟草公司所有。金凤租赁站至2012年4月16日向烟草公司交纳租赁费50万元，剩余租赁费未交清，限金凤租赁站接到该通知后十日内缴清剩余租赁费。金凤租赁站于当日收到通知。2013年4月28日，烟草公司向金凤租赁站发出法律意见书，确认双方间的租金变更的事实并通知金凤租赁站在2013年1月1日前未按照合同约定交付租赁费，要求金凤租赁站在收到该意见书5日内交付租金及滞纳金，逾期烟草公司有权提出解除合同的权利并追究金凤租赁站违约责任。金凤租赁站于当年5月3日收到该意见书。2013年11月8日，烟草公司向金凤租赁站发出关于恢复绿化及缴纳滞纳金的通知，要求金凤租赁站在2013年11月30日前恢复租赁地面原有植被和绿化面积，并要求金凤租赁站支付滞纳金86772.9元（附滞纳金计算表），要求金凤租赁站十日内交清滞纳金。金凤租赁站于2013年11月18日收到该通知。2014年3月5日，烟草公司再次向金凤租赁站发出法律意见书，告知金凤租赁站尚欠烟草公司2014年租金315338元，尚欠水电费本金及2012年至2014年的滞纳金；要求金凤租赁站支付租金及滞纳金，要求金凤租赁站在合同终止前，作好合同解约的相关工作，尤其是金凤租赁站与第三方的合同解约工作；如金凤租赁站在收到该意见书30天内仍不履行合同时，烟草公司有权单方解除合同。2014年4月10日，烟草公司又向金凤租赁站发出法律意见书，告知金凤租赁站2012年金凤租赁站欠付的滞纳金的金额为42697.821元，2013年滞纳金为34887.289元，2014年滞纳金为12890.43元，合计90475.54元；要求金凤租赁站在收到该法律意见书十日内交纳；要求金凤租赁站按照向金凤租赁站移交的固定资产移交时的原状给予维修恢复；要求金凤租赁站作好合同解除前的移交准备工作。金凤租赁站于2014年4月24日确认收到上述两份法律意见书。2014年11月24日，烟草公司再次向金凤租赁站发出律师函，告知金凤租赁站在承租土地上存在的问题和安全隐患，要求金凤租赁站在2014年12月31日前自行拆除所有临时建筑及围墙并恢复原状，对损坏的设施进行维修和恢复，要求金凤租赁站对安全隐患进行整改，并交纳2012年至2014年产生的滞纳金。金凤租赁站于2014年12月12日收到该律师函。合同到期后，金凤租赁站未从租赁场地上搬离，并没有交纳2982.2元的水费。2015年5月19日，烟草公司向金凤租赁站出具东戈壁出租资产损坏情况登记表，金凤租赁站经营者段海忠在该登记表上签名。本案审理期间，金凤租赁站一直实际占用租赁场地未向烟草公司返还。庭审中，烟草公司申请对租赁场地内物品损失及绿化树木损失进行评估，一审法院依法通过乌鲁木齐市中级人民法院通过摇号确定委托鉴定机构，鉴定结论作出后，一审法院依法送达烟草公司与金凤租赁站，双方对鉴定结论均未提出书面异议。鉴定结论认定租赁场地内烟草公司物品损失为88826.93元；认定绿化树木损失12942元，补种费用为4060元。经一审法院释明，烟草公司撤回要求恢复原状的诉讼请求，并明确停止侵权，搬出占用场地的诉讼请求是要求金凤租赁站拆除地上临时建筑并搬出占用场地。一审法院认为：金凤租赁站与烟草公司之间签订的房屋租赁合同租赁期限已将届满，金凤租赁站仍占有使用烟草公司的土地及地上建筑物，庭审中，金凤租赁站表示同意搬离场地；烟草公司要求金凤租赁站拆除地上临时建筑（烟草公司交付以外的，金凤租赁站搭建临时建筑），金凤租赁站表示同意拆除，故烟草公司要求金凤租赁站搬出占用场地，拆除地上临时建筑的诉讼请求，法院予以支持。金凤租赁站没有按照房屋租赁合同约定合同期满后搬离租赁场地，应当向烟草公司支付相应的租金损失。金凤租赁站辩称在房屋租赁合同到期前，烟草公司向金凤租赁站发出搬出场地的通知，部分实际承租人已经搬离场地，搬离的部分场地的租赁费没有结算，已经搬离的场地的费用烟草公司不应当再向金凤租赁站主张，应当扣除。本案中，烟草公司将租赁的场地全部出租给金凤租赁站，金凤租赁站应向烟草公司支付全部场地的租赁费，金凤租赁站与实际承租人之间租赁合同的履行情况，与烟草公司向其主张全部场地租金损失的请求无关，故烟草公司要求金凤租赁站支付2015年1月1日至2015年12月31日期间租金损失725338元的诉讼请求，法院予以支持。对于烟草公司主张的2012年至2014年金凤租赁站迟延交付租金滞纳金的诉讼请求，金凤租赁站抗辩烟草公司不是主张滞纳金的主体。烟草公司主张的滞纳金实为违约金，双方合同约定，租金支付期限，租赁期间每年1月1日前支付当年租金，超过10日计算每日万分之五的滞纳金，超过30日烟草公司有权单方解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。违约金的法律本质就是补偿守约方的损失，本案中，金凤租赁站拖欠租金至三十日时，烟草公司未行使解除权，以防止租金损失即违约金的扩大，在烟草公司已享有解除权但未行使解除权期间所产生的滞纳金，由烟草公司自行承担。金凤租赁站违约是客观事实，金凤租赁站应向烟草公司支付滞纳金，按照双方合同约定的滞纳金条款，金凤租赁站向烟草公司支付的滞纳金金额应为33274.31元（10880.07元+9692.4元+12701.84元，2012年至2014年）。对于烟草公司要求金凤租赁站支付的2015年占用烟草公司场地期间的给烟草公司造成的租金利息损失44608.29元的诉讼请求，法院认为，双方合同到期前，烟草公司已经要求金凤租赁站及时搬离场地，烟草公司与金凤租赁站之间在房屋租赁合同期限届满后未签订新的房屋租赁合同，故房屋租赁合同期限届满后，金凤租赁站继续占有使用烟草公司的土地及地上建筑物已构成侵权，金凤租赁站该侵权行为给烟草公司造成的损失即为烟草公司的租金损失，现烟草公司已主张租金损失且已经得到支持，烟草公司另行主张租金利息损失的诉讼请求于法无据，法院不予支持。对于烟草公司主张的物品损失88826.93元，金凤租赁站抗辩物品损失其同意修复，不同意赔偿。本案在鉴定过程中及鉴定结论作出后，金凤租赁站未进行维修，故烟草公司要求金凤租赁站赔偿物品损失88826.93元的诉讼请求，法院予以支持。对于烟草公司主张的绿化树木损失费及补种费用17002元，金凤租赁站抗辩绿化树木不是租赁合同约定的内容，且绿化树木一直是烟草公司自行管理与其无关；因金凤租赁站在烟草公司出具的出资资产损坏情况登记表签字，对绿化树木的损失予以确认，法院对金凤租赁站的该项抗辩不予采信，故烟草公司要求金凤租赁站赔偿在租赁期间给烟草公司造成的绿化损失费12942元的诉讼请求，应予以支持。对于烟草公司要求金凤租赁站支付拖欠的水费8320.68元的诉讼请求，烟草公司出示的证据仅证明金凤租赁站拖欠水费的金额为2892.2元，烟草公司亦表示现向金凤租赁站主张的水费金额为2892.2元，故烟草公司要求金凤租赁站支付拖欠水费2892.2元的诉讼请求，法院亦予以支持。烟草公司主张的补种费用4060元的诉讼请求，因烟草公司主张的绿化树木损失费的诉讼请求已经得到支持，且该损失即是弥补烟草公司恢复绿化树木所需要的费用，烟草公司再主张补种费用的诉讼请求于法无据，法院不予支持。对于烟草公司主张的赔偿场地平整恢复所需费用50000元，烟草公司庭审中曾要求对场地平整费用进行评估，因烟草公司无法证明其在与金凤租赁站签订房屋租赁合同时，租赁场地的具体情况，法院未予准许烟草公司的申请，烟草公司无证据证明其向金凤租赁站交付场地的情况，亦无证据证明恢复场地所需的费用，故烟草公司要求金凤租赁站赔偿场地平整恢复所需费用50000元的诉讼请求无法无据，法院不予支持。烟草公司要求金凤租赁站赔偿因合法维权所产生的安装临时地桩费用的诉讼请求，烟草公司庭审中明确表示无证据证明该地桩系金凤租赁站损坏，故烟草公司要求金凤租赁站赔偿因合法维权所产生的安装临时地桩费用的诉讼请求，法院不予支持。对于烟草公司主张的支付报纸刊登公告费8550元的诉讼请求，因金凤租赁站始终在租赁的场地上经营，2015年5月19日，金凤租赁站曾确认出租资产损坏情况登记表，烟草公司可以直接送达方式通知金凤租赁站，其自行以报纸公告形式通知金凤租赁站进行清算，产生的费用应由烟草公司承担，故烟草公司要求金凤租赁站支付报纸刊登公告费的诉讼请求，法院不予支持。判决：一、新市区东站路金凤建筑设备租赁站拆除地上的临时建筑，搬出占用场地（乌鲁木齐市新市区文光路以西，新疆众和铝厂以东、五监水泥厂以南，火车东站附近占地面积136亩场地及办公用房和钢结构中转库）；二、新市区东站路金凤建筑设备租赁站支付新疆维吾尔自治区烟草公司租金损失725338元（2015年1月1日至2015年12月31日）；三、新市区东站路金凤建筑设备租赁站支付新疆维吾尔自治区烟草公司2012年至2014年租金滞纳金33274.31元；四、新市区东站路金凤建筑设备租赁站赔偿新疆维吾尔自治区烟草公司物品损失88826.93元；五、新市区东站路金凤建筑设备租赁站赔偿新疆维吾尔自治区烟草公司绿化树木损失12942元；六、新市区东站路金凤建筑设备租赁站支付新疆维吾尔自治区烟草公司水费2982.2元；七、驳回新疆维吾尔自治区烟草公司对新市区东站路金凤建筑设备租赁站的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认为：一、关于金凤租赁站称因烟草公司的原因致使其未收取到38.3亩场地的租金，该38.3亩场地的租赁费其不应承担的上诉理由，因金凤租赁站在一审庭审时明确陈述，其在涉案场地进行了联营经营，没有转租行为，故从双方当事人之间的法律关系上来看，涉案场地的租赁费应由金凤租赁站直接向烟草公司交纳，金凤租赁站的该上诉理由与其在一审庭审时的陈述相矛盾，本院不予采信。二、关于金凤租赁站称双方当事人合同中约定的滞纳金条款属于无效条款的上诉理由，本院认为，本案双方当事人在合同中约定的滞纳金条款，其真实意思表示是关于违约金的约定，本案中金凤租赁站违约是客观事实，应承担违约责任，一审法院按照双方合同约定，判令金凤租赁站支付相应的滞纳金并无不当。三、关于金凤租赁站称双方当事人约定物品如有损失是进行修复并不是赔偿，而烟草公司直接主张物品损失没有依据的上诉理由，因金凤租赁站在物品损坏之后至一审庭审期间并没有积极进行修复，故一审法院判决金凤租赁站予以赔偿物品损失并无不当。四、关于金凤租赁站称双方当事人在签订合同时还没有树木，金凤租赁站在资产损坏情况登记表上签字，仅是承认绿化树木确有死亡，并没有承认这些树木是由我方旱死并同意赔偿上诉理由，因金凤租赁站在烟草公司出具的出资资产损坏情况登记表上签字确认了绿化树木的损失，在金凤租赁站使用租赁场地期间，绿化树木产生损失是客观事实，金凤租赁站作为承租人应当承担租赁期间的物品损失责任。五、关于水费问题，烟草公司提供了其交纳水费的证据，金凤租赁站不认可该证据但没有提供相应的反驳证据，故本院对金凤租赁站称其不应支付水费的上诉理由不予采信。综上所述，金凤租赁站的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6287.19元（上诉人新市区东站路金凤建筑设备租赁站已预交），由上诉人新市区东站路金凤建筑设备租赁站负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 健审 判 员 谭建艳代理审判员 柳 燕二〇一六年九月二十日书 记 员 姚 雷 来源：百度搜索“”