（2016）吉0221民初1019号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-12-27
案件名称
王贺与张俊洁、第三人王井辉案外人执行异议之诉纠纷一审民事判决书
法院
永吉县人民法院
所属地区
永吉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王贺,张俊洁,王井辉
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
吉林省永吉县人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0221民初1019号原告：王贺，住吉林省永吉县。委托诉讼代理人：石淑云，吉林城威律师事务所。被告：张俊洁，住吉林省永吉县。委托诉讼代理人：肖建国，永吉经济开发区法律服务所。第三人：王井辉，住吉林省永吉县。原告王贺与被告张俊洁、第三人王井辉案外人执行异议之诉一案，本院于2016年6月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王贺、第三人王井辉到庭参加诉讼，被告张俊洁经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王贺向本院提出诉讼请求：判决立即停止对原告购买的坐落于永吉县岔路河镇商贸中心后身1号楼东数第2门市房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。事实和理由：张俊洁诉王井辉民间借贷纠纷案件时，于2015年10月22日查封了王贺购买的房屋【（2015）永民一初字第1108-1号民事裁定书】。现该案已进入强制执行程序，在执行过程中，王贺提出异议，2016年6月3日法院下发了（2016）吉0221执异13号裁定书，驳回了王贺的异议申请。王贺认为法院查封的房屋是其购买的，理由如下：一、该房屋开发商是吉林华兴房地产开发有限公司，2015年6月11日开发商以拨付工程款的名义，以说明的方式顶给了王井辉，王井辉于2015年7月3日将该房屋以100万元的价格卖给王贺，双方签订了房屋买卖合同。2015年7月4日王贺付清了全部购房款，并到开发商处由王贺和开发商直接签订了门市房买卖合同（2015年7月4日），这份合同是对王贺与王井辉房屋买卖合同有效的进一步确认。现该小区因开发商的原因均未办理产权证，但开发商承认从2015年7月4日起此房屋实际购买人是王贺。办完上述手续后王井辉将钥匙交给王贺，王贺从此拥有了该房屋，并于2015年9月10日将该房屋出租给了宋红明储存水果（有租赁合同）。2015年10月22日法院查封时屋里有水果，房屋的钥匙在承租人处，但法院对这一客观事实却视而不见，不做认真审查，导致王贺的申请被驳回。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，王贺购买的房屋所享有的权利完全能够排除执行，1、购买是在法院查封之前；2、查封之前已合法占有；3、支付了全部价款；4、没办理产权证的原因是开发商造成的，王贺在开发商处已通过合同的形式进行了登记，并得到合法确认。至于开发商什么原因不能办理产权证，与王贺无关，王贺没有过错。综上，王贺请求法院根据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，判决立即停止对原告购买的坐落于永吉县岔路河镇商贸中心后身1号楼东数第2门市房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。被告张俊洁未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。第三人王井辉述称，房子是2015年7月卖给王贺的，王贺把房款都给第三人了，当天第三人就把房屋钥匙交给了王贺。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院认定如下：原告提供的证据1（永吉县人民法院（2016）吉0221执异13号执行裁定书）、证据2【永吉县人民法院（2015）永民一初字第1108-1号裁定书】，能够证明诉争房屋被法院查封后，原告提出执行异议被驳回的情况，予以采信；证据3（岔路河建楼工程欠款顶账说明），能够证明吉林华兴房地产开发有限公司已于2015年6月11日将1号楼东数第2门市顶账给王井辉，王井辉有权出售，予以采信。证据4（2015年7月3日房屋买卖合同）、证据5（收条、银行汇款单）、证据6（供热费收据）、证据7（2015年7月4日签订的门市房买卖合同）、证据8（2015年9月10日签订的房屋租赁合同）、证据9（吉林市华兴房地产开发有限公司出具的证明），能够证明王井辉将顶账得到的诉争楼房出售给王贺时，三方签订合同、交付房款、办理入住手续后出租给他人等情况，予以采信。经审理查明：2015年7月3日，王井辉（施工人）将吉林市华兴房地产开发有限公司（开发商，以下简称华兴公司）顶账给其的位于永吉县岔路河镇商贸中心后身1号楼东数第2个门市，建筑面积为129.56平方米楼房，以100万元的价格出售给王贺，当日双方签订房屋买卖合同。7月4日，王贺与王井辉到华兴公司处，三方又就该楼房签订了门市房买卖合同，后王贺将购房款支付给王井辉，王井辉出具收条，并将房屋钥匙交付给王贺。后王贺将该房屋出租给他人。2015年10月，张俊洁与王井辉因民间借贷纠纷诉至本院，申请人张俊洁申请保全诉争房屋，本院下发裁定书，查封了诉争房屋，王贺提出保全异议，被驳回。法院在执行该房屋时，王贺提出执行异议，被驳回，王贺诉至本院。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。王贺与王井辉于2015年7月3日签订的房屋买卖合同已被本院（2016）吉0221民初7号民事判决书确认有效，该判决已生效。在法院查封之前，王贺支付了全部购房价款并合法占有房屋，没有办理产权证的原因在华兴公司，因此，王贺为诉争房屋的权利人，能够排除执行，原告的诉讼请求应予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》三百一十二条、三百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、不得执行坐落于永吉县岔路河镇商贸中心后身1号楼东数第2个门市房屋；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由被告张俊洁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 魏永波人民陪审员 匡佰华人民陪审员 王洪民二〇一六年九月二十日书 记 员 马 宁 微信公众号“”