（2016）川2081民初954号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-11-30
案件名称
简阳新家园物业管理有限公司与谢曦物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
简阳市人民法院
所属地区
简阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
简阳新家园物业管理有限公司,谢曦
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
四川省简阳市人民法院民 事 判 决 书(2016)川2081民初954号原告：简阳新家园物业管理有限公司，住所地四川省简阳市。法定代表人：邹永康，总经理。委托诉讼代理人：李芹斌，四川阳安律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙安东，四川阳安律师事务所律师。被告：谢曦，男，1979年1月1日出生，汉族，住四川省简阳市。原告简阳新家园物业管理有限公司（以下简称新家园物业公司）诉被告谢曦物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理，本案依法适用简易程序，因被告谢曦去向不明，本院于2016年5月19日将本案转为普通程序继续审理，并于2016年8月15日公开开庭进行了审理。原告新家园物业公司的委托代理人孙安东、被告谢曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新家园物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理费4783.5元；2、被告向原告支付违约金3100元。事实和理由：原告新家园物业公司与建设单位四川天成置业有限责任公司签订《物业管理服务合同》，约定原告为被告所在的小区提供物业服务至业主大会成立或选聘新的物业管理企业为止。此后，原告按合同约定提供了物业服务至2015年3月31日。期间，原告根据合同约定每季度分别在小区各单元楼张贴了物业服务费催收通知。从2011年7月至2015年3月期间，被告以各种理由拒绝向原告支付物业服务费。故原告诉至法院。被告谢曦辩称，对原告在2015年3月前在简阳河景馨城小区从事物业管理工作、被告系该小区D栋7幢1单元602号房屋的业主、被告从2011年7月至2015年3月未向原告缴纳物业管理服务费的事实无异议。被告在接房时，原告以不补交物管费将无法接房相要挟，迫使被告向原告多缴纳应由建设单位缴纳的1年物管费。原告以每平方0.57元标准收取物管费，不符合双方的合同约定。原告虽然为小区物管，但未尽到相应的职责，包括：2011年被告新买的摩托车在小区中被盗，但被告未处理被盗事宜；被告居住在顶楼，房屋存在多处漏水情况，在告知原告后，也未得到妥善处理；小区步行道被用于停放车辆，原告未能有效管理。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下，2007年1月18日，原告新家园物业公司与开发商四川天成置业有限责任公司（以下简称天成公司）签订了《物业管理服务合同》，约定：天成公司将天成国际社区D区（即：河景馨城小区D区）委托新家园物业公司进行物业管理；委托管理期限为3年；本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前三个月内，如业主委员会尚未成立，双方应就延长本合同期限达成协议；物业服务管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅每月0.5元/平方米；物业费每季度交纳一次，交纳时间为每季度第一个月的前五日内；物业费的调整，由业主大会讨论决定后，向物价主管部门申报并获核定的标准进行调整；物业管理服务费在每季度第一个月1-5日缴纳；业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费额的千分之三每日的标准向原告支付违约金等内容。2007年12月5日，被告谢曦向开发商天成公司购买天成国际社区D区7幢1单元602号住房，合同中约定预测建筑面积为186.51平方米，后产权登记的建筑面积为191.96平方米。因小区业主委员会未成立，原告与天成公司先后于2010年10月25日、2013年11月20日签订了两份《物业管理服务合同补充协议》，将委托管理期限延长至2014年12月31日。因被告所在小区更换物业管理公司，原告新家园物业公司于2015年3月31日与新的物业管理公司办理了移交手续，终止了双方的物业管理服务合同关系。被告谢曦从2011年7月起至2015年3月期间未向原告新家园物业公司交纳物业管理费。双方当事人对上述事实均无争议，本院予以确认。双方争议的事实：在被告接房时是否向原告多缴纳1年的物管费，及是否因为原告未尽到物业管理职能，致使被告所购买摩托车在小区中被盗、被告家中存在漏水情况未解决、小区步行道被用于停放车辆，对于上述有争议的事实，被告未向本院提交证据予以证明，应承担举证不利的法律后果。本院认为：天成公司与原告新家园物业公司签订的《物业服务管理合同》及补充协议，均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力。”的规定,本案的物业合同及补充协议的约定对小区业主具有约束力，业主应按照合同的约定内容履行给付物业服务管理费的义务。关于本案争议焦点：一、关于原告欠缴物业服务管理费的金额问题。原告主张按照每月0.57元/平方米计算，因物业服务合同约定的物业服务管理费标准为每月0.5元/平方米，且原告并未举证证明双方就收费标准达成新的合意，故本案物业服务管理费的收费标准应按每月0.5元/平方米计算。原告从2011年7月起至2015年3月期间未缴纳物管费，按照原告所购房屋面积191.96平方米计算，被告欠付原告物业管理服务费共计0.5元/平方米×191.96平方米×45个月=4319.1元。故，对原告主张物管费的诉讼请求，本院部分予以支持。二、被告是否应承担违约责任的问题。原告主张被告未按合同约定缴纳物业管理费已构成违约，酌定由被告承担3100元违约金。经查明，原告未经小区业主大会讨论，擅自提高物业管理费的收费标准，违反了物业服务合同有关物业管理费收费标准调整须经业主大会讨论决定的规定。故原告违约在先，被告拒绝按照0.57元/平方米缴纳物业服务费，属合理抗辩，不应承担违约责任，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谢曦在本判决生效后十日内向原告简阳新家园物业管理有限公司支付物业管理费4319.1元；二、驳回原告简阳新家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告简阳新家园物业管理有限公司负担23元，被告谢曦负担27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审 判 长 税旭东人民陪审员 李义琼人民陪审员 陈玉华二〇一六年九月二十日书 记 员 陈叔余 微信公众号“”