（2016）粤03民终13353号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-11-17
案件名称
王佳佳,叶娜娜与凌献忠房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王佳佳,叶娜娜,凌献忠,深圳市百年创道房地产投资顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终13353号上诉人（原审原告）：王佳佳，住所地：广东省揭阳市榕城区。上诉人（原审原告）：叶娜娜，住所地：广东省揭阳市榕城区。以上两上诉人共同委托代理人：廖普定，广东深宝（前海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：凌献忠。委托代理人：杨波，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。原审第三人：深圳市百年创道房地产投资顾问有限公司（以下或简称百年创道公司），住所地：广东省深圳市南山区沙河路金三角大厦921至924。法定代表人：戴峰，总经理。委托代理人：崔言，男，系该公司员工。上诉人王佳佳、叶娜娜因与被上诉人凌献忠、原审第三人深圳市百年创道房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初2886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王佳佳、叶娜娜上诉请求：1、撤销(2016)粤0305民初2886号民事判决书第三项，改判由凌献忠按照转让成交价的20%向王佳佳、叶娜娜支付违约金人民币744000元（以下货币均为人民币）；2、由凌献忠承担本案的一审、二审诉讼费。事实及理由：一、凌献忠拒绝履行合同义务，毫无契约精神可言，已构成根本性违约。在与凌献忠签订涉案房屋的《房地产买卖合同》之前，王佳佳、叶娜娜举家居住在深圳边缘的龙岗区，该区域城市基础配套设施相对不完善，并且该住房面积也只有68.7平方米，同时，为了满足在深圳购房的资格，王佳佳、叶娜娜也已经在积极出售该自有房产，由此，王佳佳、叶娜娜对深圳市区的相对较大面积的住房有着强烈的刚性需求。在百年创道公司的介绍下，王佳佳、叶娜娜得知凌献忠在售的涉案房屋在面积、价格、地理位置等各方面都能达到王佳佳、叶娜娜的预期，在王佳佳、叶娜娜与凌献忠对给自己名下房产情况均详细了解后，双方于2015年11月29日签订了一份《房地产买卖合同》及《补充协议》。合同签订后，王佳佳、叶娜娜依约向凌献忠支付了定金并一直在积极履行合同的其他义务，迫切地期盼着能早日搬进新家。然而，2016年1月15日，百年创道公司电话告知王佳佳、叶娜娜：凌献忠因自身原因决定单方面终止履行合同，停止出售涉案房屋。接到百年创道公司通知后，王佳佳、叶娜娜顿感晴天霹雳，立即主动联系凌献忠，要求与凌献忠进行面谈。在面谈的过程中得知凌献忠因房屋市场价格上涨，表示不愿意继续出售房屋、要求解除合同，但王佳佳、叶娜娜仍然表达了强烈的购买意图，希望双方继续履行合同，并且为了促成交易同意可以适当增加购房款，但最终凌献忠没能同意。此后，王佳佳、叶娜娜立即委托律师向凌献忠发送书面的《律师函》，要求凌献忠履行合同或给出合法合理的违约赔偿方案以督促凌献忠继续履行合同。然而凌献忠收到书面《律师函》后仍然不予理睬，也不履行合同义务，并且在办理完安居房换证后也不通知王佳佳、叶娜娜并配合办理后续相关手续，致使王佳佳、叶娜娜合同目的无法实现，已构成根本性违约。二、凌献忠作为违约方，应按双方合同的约定向王佳佳、叶娜娜承担违约责任，原审判决违约金标准过低，是对凌献忠故意毁约行为的一种放纵。王佳佳、叶娜娜为了满足整个家庭对房屋的刚需目标，售卖了仅有的一套住房，并且在整个合同的履行过程中，积极履行合同义务并极力促成双方合同目的的实现，同时也在积极为搬入新家后的生活准备与规划着，耗费了巨大的时间与精力，而凌献忠只因市场价格上涨就故意毁约，完全置契约于不顾，也全然不管此举给王佳佳、叶娜娜带来的灾难。目前，王佳佳、叶娜娜只能看着房价日益上涨，同时陷入无房可住的尴尬局面。在整个交易的过程中，王佳佳、叶娜娜完全履行了合同义务，并一直在积极主动促成交易的完成，而凌献忠背信弃义，致使王佳佳、叶娜娜合同目的完全不能实现，造成王佳佳、叶娜娜要购得相同类型的房屋不得不额外多支付上百万元的购房款，给王佳佳、叶娜娜造成了巨大的影响及经济损失，应承担全部的过错。王佳佳、叶娜娜与凌献忠在合同中约定20%的违约金是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，在凌献忠违约的情况下，王佳佳、叶娜娜有权要求凌献忠依约向王佳佳、叶娜娜支付违约金。其实，即便凌献忠按房屋转让成交价20%向王佳佳、叶娜娜支付违约金，也无法弥补其违约行为给王佳佳、叶娜娜造成的不便及损失，而且凌献忠违约即便承担20%违约责任后也仍然有利可图。目前，涉案房屋市场价已超过合同价上百万元，并且还在日益上涨，相比而言，20%的违约金比起市场的溢价也只是沧海一粟。也正是因为这样，近期深圳市商品房买卖市场才会不断涌现出业主故意毁约的浪潮，也因此成为人民不断诟病的对象。鉴于此，为了维护市场秩序，严正合同契约精神，必须对恶意违约行为进行严厉制裁，加大其违约成本，而原审判决违约金过低，无法起到惩治作用，势必进一步助长违约气焰。综上所述，凌献忠拒绝履行合同义务，已构成根本性违约，应按双方合同的约定向王佳佳、叶娜娜承担违约责任，原审法院判决违约金标准过低，请二审法院依法撤销并改判支持王佳佳、叶娜娜的上诉请求。凌献忠辩称，一、凌献忠从未明确告知王佳佳、叶娜娜不履行买卖合同；二、凌献忠一直在按照双方的合同约定履行合同，并未构成根本违约；三、一审法院判决凌献忠支付违约金26万元已经明显过高。原审第三人百年创道公司述称，百年创道公司没有意见。王佳佳、叶娜娜向一审法院起诉请求：1、解除王佳佳、叶娜娜和凌献忠双方签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》；2、凌献忠返还王佳佳、叶娜娜支付的定金180000元；3、凌献忠依约定以转让成交价3720000元为基数按日万分之五支付前五日的违约金并按照转让成交价的20%向王佳佳、叶娜娜支付违约金共计753300元；4、诉讼费用、保全费用由凌献忠承担。一审法院认定事实：凌献忠于2000年12月12日购买位于深圳市南山区xx大道南侧的xx村xxx栋xxa的安居房，建筑面积为92.88平方米。2016年2月1日，该安居房核准登记为市场商品房，登记在凌献忠名下。王佳佳、叶娜娜系夫妻关系。2015年11月29日，王佳佳、叶娜娜（买方）与凌献忠（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定卖方将涉案房产出售给买方，转让价为372万元；买方在签署本合同时向卖方支付定金2万元，在签署本合同之日起三日（含当日）内再向卖方支付定金16万元；买方向银行按揭贷款支付本条约定的楼款，该楼款到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款；买方须于2016年1月15日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款142万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方监管账号中；买方须于2016年1月15日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方须配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；如买方未按照本同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方以转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方则有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其它内容。当日，王佳佳、叶娜娜与凌献忠又签订《补充协议》一份，约定在签署涉案房产的房地产买卖合同时，买卖双方均清楚该房产的产权状态为深圳市经济适用房，处于抵押状态，卖方自己负责赎楼；双方均认可并同意在此状态下签署房地产买卖合同，不得以此为由拒绝交易买卖；卖方自己负责在2016年1月30日或之前办理完毕深圳市安居房买卖合同上市转商品房的全部手续后再卖给买方；本补充协议作为房地产买卖合同（编号602494）的补充协议，与房地产买卖合同条款中有抵触的地方以本协议为准；及其它内容。2015年11月29日，王佳佳、叶娜娜向凌献忠支付现金2万元，2015年11月30日、2015年12月1日，王佳佳、叶娜娜通过转账方式向凌献忠支付16万元，凌献忠在原审庭审中确认已收到而王佳佳、叶娜娜支付的定金共计18万元。王佳佳、叶娜娜提交百年创道公司出具的《情况说明》一份，以证明凌献忠在2016年1月15日即表示单方终止履行涉案合同，凌献忠存在违约情形，百年创道公司对此予以认可，但凌献忠对该证据真实性不予认可，称其从未告知百年创道公司将不配合办理首期款资金监管等一系列后续构成程序。王佳佳、叶娜娜还提交了王佳佳、叶娜娜与凌献忠的谈话录音光盘一张，以证明凌献忠因房价高涨而拒绝履行合同，凌献忠对该份录音的内容予以认可，但认为从录音内容可以看出凌献忠系与王佳佳、叶娜娜协商解除合同或变更合同条款，并不能证明凌献忠构成单方解除合同。2016年1月18日，王佳佳、叶娜娜委托律师向凌献忠邮寄送达《律师函》，称凌献忠拒绝履行合同的行为已构成严重违约，要求凌献忠在收到该函后7日内选择履行上述合同或联系王佳佳、叶娜娜给出合法合理的违约赔偿方案。凌献忠于次日收到该《律师函》，凌献忠认为从该份《律师函》的内容可以看出是王佳佳、叶娜娜单方解除合同。凌献忠称其在收到王佳佳、叶娜娜的《律师函》后仍在积极履行合同，其于2016年2月1日才拿到涉案房产的房产证（红本），虽然比约定期限晚了两天，但并未构成根本违约，其在领到房产证的当天就告知百年创道公司的工作人员，但未向百年创道公司提供房产证复印件，王佳佳、叶娜娜及百年创道公司从未督促凌献忠办理相关后续手续。王佳佳、叶娜娜表示，基于信任，双方在《补充协议》中没有明确约定涉案房产证红本办理完毕后办理资金监管和申请按揭贷款的具体时间，具体时间应以百年创道公司通知为准，但凌献忠取得涉案房产的红本房产证后一直没有通知王佳佳、叶娜娜或百年创道公司，导致王佳佳、叶娜娜无法办理资金监管及按揭贷款手续，王佳佳、叶娜娜是在立案当天才查询得知凌献忠已取得涉案红本房产证。百年创道公司称，在涉案房屋买卖合同签订后，因凌献忠认为安居房办证时间不确定双方才协商将办证时间延至2016年1月30日。基于信任，双方没有再约定办理资金监管的时间，具体的操作流程为涉案红本房产证办理完毕后，由凌献忠在第一时间通知百年创道公司，再由百年创道公司通知王佳佳、叶娜娜办理资金监管及按揭贷款手续。凌献忠办理完毕房产证后一直未通知百年创道公司，百年创道公司亦无法主动查询涉案房产证的办理情况。凌献忠主张，王佳佳、叶娜娜系非深圳户籍家庭，其名下已有一套房产，签订涉案买卖合同时无购房资格。王佳佳、叶娜娜称，在签订涉案买卖合同时，凌献忠已经知道王佳佳、叶娜娜名下有房产且正在办理过户的情况，百年创道公司也确认王佳佳、叶娜娜和凌献忠在签订涉案买卖合同时，均知晓对方的房产情况。王佳佳、叶娜娜提交《二手房买卖合同》以及社保缴费证明，以证明王佳佳、叶娜娜在与凌献忠签订合同前已将名下房产出售，王佳佳、叶娜娜具有购房资格。凌献忠对社保缴费证明的真实性予以确认，但表示无法确认该《二手房买卖合同》的真实性，并认为即使合同真实，也不能证明王佳佳、叶娜娜能取得购房资格。根据王佳佳、叶娜娜和凌献忠确认的不动产信息查询结果单显示，登记在王佳佳、叶娜娜名下的茵悦之生花园三期13号楼b单元4e号房产已于2016年2月29日转移登记至他人名下。但凌献忠认为从王佳佳、叶娜娜转让房产的时间可以看出王佳佳、叶娜娜不可能在涉案房屋买卖合同履行期限内取得购房资格，也无法在2016年1月15日前向银行申请贷款。另，王佳佳、叶娜娜向原审法院提交银行流水及银行卡客户交易查询，以证明王佳佳、叶娜娜家庭具有购买能力，凌献忠对其真实性予以确认，但认为并不能证明在合同约定的应当办理资金监管的期限王佳佳、叶娜娜方具有购买能力。凌献忠提交《离婚协议书》，以证明凌献忠在离婚时与前妻约定涉案房产由女方继续居住，王佳佳、叶娜娜对该证据真实性予以认可，但认为凌献忠与前妻之间关于涉案房产居住权的约定与本案无关。原审法院认为，王佳佳、叶娜娜与凌献忠签订的《房地产买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》（以下简称协议）系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院确认其效力，双方均应严格按照合同及协议的约定履行内容。关于合同的履行问题。本案中，涉案安居房换证是合同能否顺利履行的关键。根据合同的约定，王佳佳、叶娜娜支付定金后，应依约在2016年1月15日前支付首期款并向银行申请办理按揭贷款。但鉴于买、卖双方在随后签订的协议中已将涉案安居房换证的时间确定为2016年1月30日或之前，从而导致合同中原约定的2016年1月15日前支付首期款和申请办理按揭贷款的事项存在不确定性。虽然王佳佳、叶娜娜和凌献忠在协议中没有明确规定安居房换证完毕后办理首期款监管和按揭贷款的具体时间，但根据交易习惯，并考虑双方签订合同的目的，原审法院认为凌献忠应当在涉案安居房换证办理完毕后立即通知王佳佳、叶娜娜或百年创道公司。凌献忠虽于2016年2月1日即已办理完毕安居房换证，但王佳佳、叶娜娜及百年创道公司均表示凌献忠未将安居房换证完毕的事项予以及时告知，王佳佳、叶娜娜、百年创道公司在庭审中的相关陈述，能相互印证，且合情合理，真实可信；凌献忠关于其在领到房产证的当天就已通知百年创道公司以及王佳佳、叶娜娜和百年创道公司未督促凌献忠继续履行的相关抗辩，理据不足，原审法院不予采纳。综上，并结合录音光盘、《律师函》以及百年创道公司出具的《情况说明》等内容，原审法院确认凌献忠通过消极不作为的方式拒绝配合办理首期款资金监管及银行按揭贷款手续，致使合同无法继续履行，构成违约。根据本案查明的事实，王佳佳、叶娜娜依约足额支付定金、积极准备首期款并发函敦促凌献忠继续履行合同。王佳佳、叶娜娜虽不是深圳户籍，按照规定限购第二套住房，但该限购政策只是在交易双方办理过户手续时才对王佳佳、叶娜娜产生约束力，在双方交易过程中，该情况不会阻碍交易的进行。从本案实际情况看，王佳佳、叶娜娜为促成合同的履行已在积极出售原自有房产，并已办理完毕转移登记手续。故，原审法院认为王佳佳、叶娜娜是否具有购房资格并不是本案交易不能进行的根本原因，对凌献忠提出的王佳佳、叶娜娜无购房资格导致合同目的无法实现的抗辩意见，原审法院不予采纳。关于违约金的问题。鉴于凌献忠违约，本案王佳佳、叶娜娜依约享有合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。王佳佳、叶娜娜关于解除合同的诉请，有事实和法律依据，原审法院予以支持，故原审法院确认本案合同于王佳佳、叶娜娜的起诉状送达凌献忠之日即2016年4月2日解除。合同解除后，王佳佳、叶娜娜有权要求凌献忠依约双倍返还定金，或者支付房产转让价百分之二十的违约金。王佳佳、叶娜娜据此选择请求凌献忠支付违约金的诉讼请求，于法有据，原审法院依法予以支持。凌献忠认为约定的违约金标准过高，请求原审法院予以调整。原审法院认为，违约金以补偿为主，兼具惩罚性，王佳佳、叶娜娜虽未向原审法院提交充分证据证明因凌献忠的违约导致的实际损失与前述约定的违约金相当，鉴于凌献忠的行为确实会对王佳佳、叶娜娜造成损失，故原审法院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，酌定凌献忠应支付王佳佳、叶娜娜违约金26万元。根据合同约定，在合同解除后，王佳佳、叶娜娜不能再主张凌献忠以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金，故对王佳佳、叶娜娜的该部分诉请，原审法院不予支持。关于定金的问题。鉴于合同已解除，已经履行的部分依法应当恢复原状，凌献忠收取的定金18万元应予返还，对王佳佳、叶娜娜关于返还定金的诉讼请求，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认王佳佳、叶娜娜与凌献忠签订的《房地产买卖合同》于2016年4月2日解除；二、凌献忠应于本判决生效之日起十日内向王佳佳、叶娜娜返还定金18万元；三、凌献忠应于本判决生效之日起十日内向王佳佳、叶娜娜支付违约金26万元；四、驳回王佳佳、叶娜娜的其他诉讼请求。本案受理费及保全费11566.5元，由王佳佳、叶娜娜负担6113.5元，凌献忠负担5453元。本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，王佳佳、叶娜娜与凌献忠签订的《房地产买卖合同》以及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，双方均应全面履行。涉案房产为安居房，王佳佳、叶娜娜与凌献忠在《补充协议》中对买方办理首期款资金监管和按揭贷款手续的时间没有约定，凌献忠应当在办理完毕安居房转商品房的手续后及时通知王佳佳、叶娜娜相关事实并配合办理期款资金监管和按揭贷款手续。凌献忠主张其通知了王佳佳和叶娜娜，但未提交相应证据，王佳佳、叶娜娜以及中介方百年创道公司也不予认可，本院对此不予采信。结合百年创道公司提供的《情况说明》以及王佳佳、叶娜娜提交的录音光盘，凌献忠系因房价高涨而不愿继续合同。凌献忠通过消极不作为的行为不配合办理首期款资金监管以及申请按揭贷款手续导致涉案合同无法继续履行，已构成了根本违约，王佳佳、叶娜娜可以请求解除合同并要求凌献忠返还定金以及承担违约责任。关于违约金的数额。涉案合同约定，合同解除后，王佳佳、叶娜娜有权要求凌献忠双倍返还定金或支付房产转让价百分之二十的违约金，王佳佳、叶娜娜请求凌献忠承担房产转让款百分之二十的违约金合法有据。凌献忠主张违约金过高并要求予以调整，按照谁主张谁举证的原则，应由凌献忠对违约金是否过分高于实际损失进行举证，但凌献忠对此未予举证证明；另一方面，王佳佳、叶娜娜在涉案合同的履行过程中并无过错，而凌献忠系基于房价的高涨而恶意违约;结合涉案房产市场价格在本案合同签订后大幅上涨的背景，原审将违约金调整为26万元不当。本案的违约金不宜予以调整，凌献忠应向王佳佳、叶娜娜支付房价款20%的违约金即744000元。原审未支持凌献忠以转让成交价3720000元为基数按日万分之五支付前五日的违约金的诉请，王佳佳、叶娜娜未予上诉，本院对此不予处理。综上所述，王佳佳、叶娜娜的上诉请求有理，本院予以支持。原审关于违约金处理适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初2886号民事判决第一、二项；二、撤销深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初2886号民事判决第四项；三、凌献忠应于本判决生效之日起十日内向王佳佳、叶娜娜支付违约金744000元；四、驳回王佳佳、叶娜娜的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费6566.5元、由王佳佳、叶娜娜负担2286.5元，凌献忠负担4280元，二审案件受理费8560元，由凌献忠负担。保全费5000元，由凌献忠负担。本判决为终审判决。审判长 彭 宁审判员 聂 效审判员 吴 春 泷二〇一六年九月二十日书记员 廖冉冉（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。 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