（2016）湘0302民初2193号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-11-03
案件名称
刘运芳与黄建兵、张美其房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
湘潭市雨湖区人民法院
所属地区
湘潭市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘运芳,黄建兵,张美其
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六条，第五十二条，第五十八条，第五十九条，第六十条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0302民初2193号原告：刘运芳，男，1955年9月5日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭市。委托诉讼代理人：宋军，湖南XX律师事务所律师。被告：黄建兵，男，1965年10月1日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭市。被告：张美其，女，1962年8月6日出生，汉族，湘潭县人，户籍地湖南省长沙市，现住湘潭市。委托诉讼代理人：王北华，男，1964年2月18日出生，汉族，湘潭市人，户籍所在地湘潭市，现住湘潭市。原告刘运芳与被告黄建兵、张美其房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年7月12日立案后，依法适用普通程序于2016年9月7日公开开庭进行了审理。原告刘运芳及其委托诉讼代理人宋军、被告黄建兵、被告张美其的委托诉讼代理人王北华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘运芳向本院提出诉讼请求：1、判令确认被告黄建兵与被告张美其签订的房屋买卖合同无效；2、判令确认位于湘潭市雨湖区XXX小区2栋1单元15号房屋归原告所有，并由被告黄建兵协助办理上述房屋的产权转移登记手续；3、判令由两被告承担全部诉讼费用。事实与理由：1999年5月10日，原告与被告黄建兵签订了房屋转让协议，约定由被告黄建兵将其所有的位于湘潭市雨湖区XXX小区2栋1单元15号房屋作价5万元转让给原告。原告至今也一直居住在该房屋内。协议签订后，原告与被告黄建兵共同到产权登记部门申请了房屋产权转移登记，缴纳了房屋转让费和契税，因被告黄建兵拒不配合，使得房屋产权一直登记在原告名下。2014年7月，被告黄建兵起诉原告，要求原告搬离房屋、赔偿损失。该案经两级法院审理，确认了原告与被告黄建兵之间房屋转让的合法性，驳回了被告黄建兵的诉讼请求。因此，原告对位于湘潭市雨湖区XXX小区2栋1单元15号房屋合法享有权利，该房屋依法应归原告所有。被告黄建兵败诉后，伙同被告张美其签订了房屋买卖合同，办理房屋产权转移登记手续，以明显低于市场价值的价格对位于湘潭市雨湖区XXX小区2栋1单元15号房屋进行了交易。被告张美其作为买受人，在根本没有到现场看房就与被告黄建兵签订了房屋买卖合同，其交易房屋的行为明显违背交易习惯。两被告的行为属于恶意串通，损害了原告的利益，两被告之间签订的房屋买卖合同依法应认定为无效。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求支持原告的全部诉讼请求。被告黄建兵辩称，1、不认可原告陈述的本人拒不配合办理房屋转让，当时是为了应付法院和银行欠款做的一个假合同；2、原告写了条具给本人，房子一直由原告占用，本人都是在外租房住；3、本人所欠原告的是钱，房子是本人的，本人没有将房屋卖给原告，本人也有权将房屋出售；4、本人希望能就本案进行调解，希望原告能补偿本人部分钱款。被告张美其辩称，1、原告的诉讼请求不符合法律规定，物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。2、不符合乡风民俗。原告与被告黄建兵于1999年5月10日草签的一份房屋转让协议至今已有17年多，原告与被告黄建兵之间实际是民间借贷纠纷，被告黄建兵以房抵债，当时实际是为了规避其他债权人所为，并非被告黄建兵的真实意思表示。3、原告试图以债权凌驾于物权的做法显而易见，请求法院依法保护答辩人的合法权益。4、答辩人由于受到原告的纠缠而连续诉累以致身心疲惫，请求人民法院公证审理本案。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的，双方有争议的证据，本院作如下认定：对证据2，其中的房屋转让协议、收费发票、契税完税凭证已由本院（2014）雨法民一初字第464号民事判决书及湘潭市中级人民法院（2014）潭中民一终字第522号民事判决书予以认定，故本院对其真实性、合法性及关联性均予以认定；对其中的社区证明系湘潭市雨湖区XX街道XX社区于2015年9月7日出具，并加盖了该社区的公章，本院对其真实性、合法性及关联性予以认定。对证据3的房屋买卖合同，能证实被告黄建兵于2015年7月17日将涉案房屋以支付10万元现金（另10万元抵消钱款）转让给被告张美其及双方签订《房屋买卖合同》一份的事实，且被告张美其对其真实性予以认可，故本院对其真实性、合法性及关联性均予以认定。对证据4，即录像光盘，因被告黄建兵对其内容予以认可，故本院对其真实性予以认定。对被告张美其提交的，双方有争议的证据，本院作如下认定：对证据3，因被告黄建兵对其真实性予以认可，故本院对其真实性予以认定，但该证据达不到其证明目的。对证据4，被告黄建兵无异议，能证实被告张美其以20万元购买涉案房屋的事实，本院对其真实性无异议，但该证据达不到其证明目的。对证据5、6、7、8，因原、被告双方均对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，但上述证据达不到其证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告黄建兵向原告借款人民币5万元，约定了月利息为2分/月。因被告黄建兵未归还借款，原、被告于1997年2月15日对该笔5万元的借款签订了一份《借款协议》，该协议约定的主要内容为“一、甲方（即被告黄建兵）向乙方（即原告刘运芳）借人民币伍万元整，借款时间为壹年，最长不得超过两年（月息以2%计算）。二、甲方以现在居住的XXX小区2栋1单元4层甲方私有房产（尚未办理产权证）为抵押，如过期不能偿还，乙方有权要求甲方将其房产抵押给乙方，并办理其合法手续。三、根据与关法律规定，房屋所有权证是房产的唯一合法证件，因此，在未办理产权证的期间内，甲方不得以购房合同、发票等作为向他人借款的抵押，否则，不影响乙方对抵押物享有的权利。四、甲方在借款期内必须尽快办理产权证书交给乙方以维护其合法权利抵抗第三人的不法侵害，待借款全部偿清后，乙方将其所有的产权证书交予甲方。”原告及被告黄建兵均在上述借款协议上签字。1997年5月起，原告实际使用涉案房屋。此后，由于被告黄建兵与他人有纠纷，本院于1997年将涉案房屋予以了查封。1998年12月18日，原告向被告黄建兵出具了一份材料，其内容为：“因应付银行，今收到黄建兵以九二年二月二十八日开具的借据壹张（金额为陆万元），此据不能作为两人之间的债务凭据”。1999年5月10日，原告又与被告黄建兵签订了一份《房屋转让协议》，约定由被告黄建兵将涉案房屋以5万元价格转让给原告，由被告黄建兵配合办理房屋过户手续。之后，原告与被告黄建兵于1999年7月份曾去相应机关准备办理涉案房屋的过户手续，但不知因何故，最终没有完成过户登记手续。2014年7月21日，被告黄建兵以请求原告停止侵害、排除妨害立即搬离涉案房屋并支付占用期间的经济损失为由将原告起诉至本院。该案经本院审理后，本院于2014年9月24日作出（2014）雨法民一初字第464号民事判决，判决驳回被告黄建兵的诉讼请求。被告黄建兵不服上述判决，上诉至湘潭市中级人民法院，经审理，湘潭市中级人民法院于2015年1月26日作出（2014）潭中民一终字第522号民事判决，驳回上诉，维持原判。2015年7月，被告黄建兵又与被告张美其达成一致，由被告黄建兵将其仍登记在其名下的涉案房屋以20万元（其中10万元以现金支付，另10万元以抵扣欠款的方式予以抵消）转让给被告张美其，并由双方于2015年7月17日签订《房屋买卖合同》一份，该合同载明的主要内容有：被告黄建兵将位于湘潭市雨湖区XXX小区2栋1单元15号，建筑面积为88.68㎡的房屋以10万元转让给被告张美其。同日，被告黄建兵向被告张美其出具收据和收条各一份，其中的收据载明的主要内容为：今收到张美其购金沙小区2栋1单元15号房款（现金支付）拾万元整￥100000元。被告黄建兵在该收据上的“收款单位（公章）”处签名。其中的收条载明：“今收到张美其购金沙小区2栋1单元15号房款贰拾万元整，￥200000元.（现金十万元，抵1994年矿石款拾万元整）。收款人黄建兵。2015.7.17日”。同时，在合同签订的当日，两被告即至湘潭市房产管理局提交了《房屋所有权转移登记申请书》一份，拟将登记在被告黄建兵名下的涉案房屋的产权转移登记至被告张美其名下。2015年7月20日，湘潭市房产管理局就涉案房屋办理了产权转移登记手续，并向被告张美其制作、发放了潭房权证X**号的房屋产权证书。原告对上述产权转移登记不服，遂于2015年9月8日向湘潭市岳塘区人民法院提起行政诉讼，请求依法确认湘潭市房产管理局为两被告办理的房屋产权变更登记行为违法并撤销发放的潭房权证X**号的房屋产权证书。经审理后，湘潭市岳塘区人民法院于2016年3月7日作出（2015）岳行初字第79号行政判决，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服上述判决，向湘潭市中级人民法院提起上诉。经审理后，湘潭市中级人民法院于2016年7月4日作出（2016）湘03行终59号民事判决，判决驳回上诉，维持原判决。原告遂诉至本院，形成本诉。另查明：1、自1997年5月起至今，涉案的位于湘潭市雨湖区昭潭乡XXX小区2栋1单元15号房屋一直由原告占有、使用。2、根据被告张美其的委托诉讼代理人亦即其丈夫王北华的陈述，在向被告黄建兵购买涉案的房屋时，被告张美其并未到涉案房屋屋内看房，而只是在楼下看了看。3、根据被告黄建兵的陈述，在其将涉案房屋出售给被告张美其时，其已告知被告张美其，涉案房屋已被原告占有、使用。4、本院于2014年9月24日作出（2014）雨法民一初字第464号民事判决，原告与被告黄建兵于1999年5月10日签订的《房屋转让协议》系合法、有效协议。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中原、被告双方争议的焦点有以下几个。一、原告与被告黄建兵于1999年5月10日签订的《房屋转让协议》是否是被告黄建兵的真实意思表示。本案审理过程中，被告黄建兵辩称，其与原告所签订的《房屋转让协议》系一份假合同，其没有将涉案房屋卖给原告。对此，本院认为，本院于2014年9月24日作出（2014）雨法民一初字第464号民事判决已确认了原告与被告黄建兵于1999年5月10日签订的《房屋转让协议》系合法、有效协议，故被告黄建兵与原告签订《房屋转让协议》系其真实意思表示。二、在早已与原告签订了《房屋转让协议》，并早已将涉案房屋交付给原告实际占有、使用的情况下，被告黄建兵是否有权将涉案房屋再出售给被告张美其。本案审理过程中，被告黄建兵辩称其并由将房屋出售给原告，其有权将涉案房屋再出售。对此，本院认为，根据查明的事实及本院于2014年9月24日作出（2014）雨法民一初字第464号民事判决可以确定，原告与被告黄建兵之间存在真实的借贷关系，其后由借贷关系转变为房屋买卖关系，且原告依据双方签订的《房屋转让协议》履行了支付购房款的义务，在此种情况下，被告黄建兵有移转房屋所有权并协助原告办理房屋产权变更登记的义务；相应的，在双方间的房屋买卖协议在被确认无效、被撤销、被解除之前，被告黄建兵不能以产权未变更为理由，主张对涉案房屋拥有合法的产权，更无权以涉案房屋尚登记在其名下而再次将涉案房屋出售给被告张美其。三、被告黄建兵与被告张美其之间签订的《房屋买卖合同》是否有效。对此，本院分析如下：1、如前所述，在被告黄建兵已与原告签订《房屋转让协议》，且原告履行了支付购房款义务，被告黄建兵又将涉案房屋交付给原告实际占有、使用多年及双方间的房屋买卖协议在被确认无效、被撤销、被解除之前的情况下，被告黄建兵无权主张对房屋的合法产权，更无权再次将涉案房屋出售给被告张美其。2、本院于2014年9月24日作出（2014）雨法民一初字第464号民事判决已确认了原告与被告之间签订的《房屋转让协议》系合法、有效协议，在生效法律文书已确认《房屋转让协议》系合法、有效协议的情况下，被告黄建兵再次将涉案房屋予以出售，违反了诚实信用原则，其主观恶意明确。3、根据被告黄建兵的陈述，其在向被告张美其出售涉案房屋时，已明确告知了被告张美其上述房屋已被他人占有、使用，且被告张美其在购买涉案房屋时，并没有进入涉案房屋内看房，其在对房屋基本状况不了解，对自己所购买的房屋户型、屋内设施、损坏情况均不了解的情况下就与被告黄建兵达成买卖交易的行为明显不符合常理，故不能证明被告张美其主观上的善意。基于以上分析，本院认为，被告黄建兵与被告张美其在对涉案房屋进行交易时，存在恶意串通损害原告利益和以合法形式掩盖非法目的的情形，故被告黄建兵与被告张美其之间签订的《房屋买卖合同》系无效合同。另外，对被告张美其提出的关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力，故原告的诉讼请求不符合法律规定的辩论意见，本院认为，不动产物权的登记的最主要意义在于其是一种物权公示作用，其只是物权变动的要件，而不是合同的生效要件，也就是说，在本案中，湘潭市房产管理局根据两被告的申请，在进行相应的形式审查后，将涉案房屋转移登记至被告张美其名下是一种合法、有效行为，但不能据此认为原告与被告黄建兵之间签订的《房屋转让协议》无效，两被告之间签订的《房屋买卖合同》有效。根据查明的事实来看，在将涉案房屋转移登记至被告张美其名下之前，虽然涉案房屋仍登记在被告黄建兵名下，但上述房屋的真实权利人却不是被告黄建兵，而是原告。因此，本院对被告张美其的上述辩论意见不支持。综上所述，本院认为被告黄建兵与被告张美其签订的《房屋买卖合同》无效，原告刘运芳享有位于湘潭市雨湖区昭潭乡XXX小区2栋1单元15号房屋的所有权。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第二、三项、第五十八条、第五十九条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黄建兵与被告张美其于2015年7月17日所签订的《房屋买卖合同》无效；二、原告刘运芳与被告黄建兵于1999年5月10日签订的《房屋转让协议》合法、有效；三、被告黄建兵应在本判决生效之日起三十日内协助原告刘运芳办理位于湘潭市雨湖区昭潭乡XXX小区2栋1单元15号房屋的不动产所有权转移登记手续；四、驳回原告刘运芳的其他诉讼请求。本案受理费3850元，由被告黄建兵、被告张美其共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长 左 斌代理审判员 李 艺人民陪审员 吴 觅二〇一六年九月二十日代理书记员 蒋梁燕附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五条：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八：条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第五十九：条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 来自：