（2016）粤0306民初13853号

裁判日期: 2016-09-20

公开日期: 2016-12-14

案件名称

深圳市胜威亚投资有限公司与深圳市澜山实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市宝安区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

深圳市胜威亚投资有限公司,深圳市澜山实业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省深圳市宝安区人民法院民事判决书（2016）粤0306民初13853号原告（反诉被告）深圳市胜威亚投资有限公司。法定代表人周艺，经理。委托代理人张国泰，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市澜山实业有限公司。法定代表人杨文莲，总经理。委托代理人钱楠，广东港联律师事务所律师。委托代理人於思嘉，广东港联律师事务所律师。上述原告（反诉被告）深圳市胜威亚投资有限公司（以下简称“胜威亚公司”）与被告（反诉原告）深圳市澜山实业有限公司（以下简称“澜山公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。胜威亚公司委托代理人、澜山公司法定代表人及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况如下一、合同签署情况：2015年3月17日双方签订了《租赁合同》。二、租赁期限：2015年4月至2020年4月。三、租赁标的：深圳市龙华新区民乐科技园圆梦科技大厦3层307、308、309、310、311、312，出租人为胜威亚公司，但胜威亚公司未能提交涉案房屋的房产证或者其他能够证明房屋合法产权的相关证明文件。四、租赁标的使用情况：澜山公司将涉案房屋转租给深圳拼宝电子商务有限公司，租赁期限为2015年4月1日至2017年4月1日。另深圳市公安局民治派出所于2016年3月1日查封了涉案房屋，于2016年6月24日解除查封，胜威亚公司在庭审中称不清楚民治派出所解除查封后，涉案房屋由何人占有使用。五、合同约定的条款：《租赁合同》第三条约定：租金单价为53元/平方米含管理费，第一年即2015年4月至2016年4月，每月租金63600元，第二年开始每年递增6%；第七条约定：甲方应于2015年4月前将房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续，从交付日期开始免租期两个月至2015年6月；第十六条约定：乙方不得将房屋全部或部分转租予他人，但在租赁期间经甲方书面同意除外，转租期限不得超过本合同约定之租赁期限。六、胜威亚公司诉讼请求：1、被告支付原告2015年6月1日至9月30日及2016年3月1月至7月30日占有使用费572400元及利息；2、被告支付原告水电费6915元及滞纳金2005.4元；3、本案诉讼费、保全费、担保费等均由被告承担。七、澜山公司诉讼请求：1、判决涉案的租赁合同无效；2、返还租赁保证金190800元；3、赔偿被告损失，以租赁保证金190800元为基数，按年息24%计算至返还完毕之日止；4、诉讼费用由胜威亚公司负担。八、本院裁判意见：本案中，胜威亚公司未能提交涉案房屋深圳市龙华新区民乐科技园圆梦科技大厦3层307、308、309、310、311、312的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案中双方之间签订的《租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，被告实际使用了涉案房屋，应向原告支付实际使用期间的占有使用费。1、关于2015年6月-9月占有使用费。澜山公司对2015年6月-9月份的占有使用费不予认可，认为上述期间为免租期，但称为口头约定，没有书面证据。根据双方均认可的由胜威亚公司发给澜山公司《催款通知》显示：2015年3月17日，贵司（澜山公司）与我司（胜威亚公司）签订了《租赁合同》，双方约定，贵司应于2015年6月起，每月3日前向我司支付当月房租及上月水电费，但从2016年3月1日起，贵司便未再按合同约定期限支付分文…。根据澜山公司提交的双方认可的《房租、水电费缴费通知单》显示：2015年10月2日前房租栏均为：“---”，10月2日后房租栏才显示具体的房租数额。根据上述双方均认可的《催款通知》、《房租、水电费缴费通知单》，胜威亚公司要求澜山公司支付2015年6月-9月占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。2、关于2016年3月1日-2016年6月24日期间占有使用费。由于澜山公司将涉案房屋转租给深圳拼宝电子商务有限公司，后该公司被深圳市公安局民治派出所查封了涉案房屋，故查封期间的占有使用费应由澜山公司承担。故澜山公司应向胜威亚公司支付2016年3月1日-6月24日的占有使用费252364.8元，计算方式为：63600元/月×1个月+63600元/月×（1+6%）×（2个月+24天/30天）。3、关于租赁保证金。因双方签订的《租赁合同》为无效合同，根据无效合同的处理原则，胜威亚公司应向澜山公司返还租赁保证金190800元。4、关于占有使用费的利息。因双方签订的《租赁合同》为无效合同，故对于胜威亚公司要求澜山公司支付利息的诉讼请求，本院不予支持。5、关于租赁保证金的资金占用损失，没有法律依据，本院不予支持。6、关于水电费。根据原告提交的《房租、水电费缴费通知单》，经核算，涉案房屋2016年1月27日-2月26日、2016年2月28日-3月28日期间水电费合计6915元。故澜山公司应向胜威亚公司支付水电费6915元。关于水电费滞纳金，无合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）深圳市胜威亚投资有限公司与被告（反诉原告）深圳市澜山实业有限公司于2015年3月17日签订的《租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）深圳市澜山实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）深圳市胜威亚投资有限公司支付2016年3月1日-2016年6月24日期间占有使用费人民币252364.8元；三、被告（反诉原告）深圳市澜山实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）深圳市胜威亚投资有限公司支付水电费人民币6915元；四、原告（反诉被告）深圳市胜威亚投资有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）深圳市澜山实业有限公司返还租赁保证金190800元；五、驳回原告（反诉被告）深圳市胜威亚投资有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）深圳市澜山实业有限公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4599元，由被告负担4376元，原告负担223元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员　江　　　　涛二〇一六年九月二十日书记员　卢欣璇（兼）书记员　陈　宝　玲附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第7页共7页来源：百度搜索“”