（2016）苏01民终6189号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-10-31
案件名称
丁保花与南京市高淳县天信置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事裁定书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高淳县天信置业有限公司,丁保花
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终6189号上诉人（原审被告）：高淳县天信置业有限公司，住所地南京市高淳区丹阳湖北路56号-6。法定代表人：朱信群，该公司总经理。委托诉讼代理人：仲志强，江苏普善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁保花，女，1981年12月1日生，汉族。委托诉讼代理人：孙军。上诉人高淳县天信置业有限公司（以下简称天信置业）因与被上诉人丁保花商品房预售合同纠纷一案，不服南京市高淳区人民法院（2016）苏0118民初1250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。天信置业上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋因受政府行为影响导致延误交付，责任不在上诉人。自2014年开始，因受南京青奥会、国家公祭日以及中、高考等活动的影响，政府主管部门要求停工建设时间累计达102天，导致涉案房屋建设工期滞后，完全超出上诉人可控范围，不应由上诉人承担责任。一审判决违约金起算时间错误。上诉人如存在延期交付的违约行为，应当将政府要求停工的时间排除在外，涉案房屋的延期交付时间应当从2015年10月11日起至2015年12月21日止。二、涉案房屋早验收合格，能够使用。上诉人于第一次通知被上诉人收房时，涉案房屋实质上已经具备交付条件，除竣工验收备案手续外的规划验收合格证、房屋测绘成果、住宅使用说明书、住宅质量保证书等均已经具备，楼栋分项验收、消防、电梯、绿化、防雷、水电气设施等也通过验收，并具备验收手续。竣工验收备案手续并不必然说明上诉人开发的房屋不合格，不能交付。被上诉人丁保花辩称：一、上诉人提出涉案房屋是由于南京青奥会，国家公祭日，中、高考等活动影响，导致延期交付的说法不成立，上述理由不属于不可抗力，南京青奥会早在2010年2月就申办成功，而合同签订日期为2013年7月18日，国家公祭日和中、高考等活动每年都会举行，作为专业的房地产开发商，理应对可能影响工期的各种因素进行充分的估计，所以上诉人所述事件完全可以预见，可以避免，不能成为延期交房的正当理由。二、我国的相关法律规定了建筑工程竣工需经验收合格后，方可交付使用，上诉人所交付的涉案房屋在未取得竣工验收备案表前均属于不合格商品，不具备交付条件，属于违规交房。三、关于违约金起算时间，涉案房屋商品房预售合同中明确注明了交房日期为2015年6月30日，至涉案房屋取得竣工验收备案表止均属于违约期。丁保花向一审法院起诉请求：天信置业按购房总价以每天万分之一的标准赔偿自2015年7月1日起至2015年12月21日的违约金15066.56元，并负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年7月18日，丁保花与天信置业签订《商品房预售合同》一份，约定：天信置业将位于淳溪镇北岭路309号天淳江南3幢2单元706室商品房出售给丁保花，该商品房面积为127.34平方米，单价为6485.88元，总价为825912元，丁保花应于2013年7月18日前支付255912元，余款570000元应于7月28日前按银行按揭要求办理完成按揭贷款手续，如逾期，按未付到期价款的每天万分之一支付违约金；天信置业应于2015年6月30日前向丁保花交付该商品房，如逾期，按已收价款的每天万分之一支付违约金；合同还对其他事项作了约定。合同签订后，丁保花分三次支付购房款825912元和车位款40000元。因天信置业未按期交付房屋，丁保花诉至一审法院。天信置业于2015年12月21日取得房屋建筑工程竣工验收备案登记。一审法院认为，丁保花和天信置业签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行各自义务。丁保花已按约履行了付款义务，天信置业应按约如期交付符合约定标准的商品房，其至2015年12月21日才取得房屋竣工验收备案登记证明材料，应属违约，应负引起纠纷的责任。丁保花要求天信置业支付违约金的请求合法有据，一审法院予以支持，但双方约定的违约金按已收房款计算，故其主张的违约金应以825912元为基数计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、天信置业于判决生效后十日内赔偿丁保花违约金14370.87元（以825912元为基数，自2015年7月1日起按每天万分之一计算至2015年12月21日）；二、驳回丁保花的其他诉讼请求。一审案件受理费88元，由天信置业负担。二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供了如下证据材料：1、南京市高淳区建筑工程局高建工字【2014】30号文件（复印件）；2、南京市高淳区城市管理局《关于青奥期间渣土停运的通知》（复印件）；3、从“我要播报网”下载的2014年11月26日《国家公祭日期间南京空气要达到良好12月6日起工地停工》的相关新闻报道网页打印件；4、《南京工地将为中高考停工》新闻报道网页打印件。上述证据证明涉案房屋在施工过程中因政府要求，停工建设时间累计102天。该政府要求的停工建设，超出了双方当时签订合同时的预见范围，因此上诉人认为应当扣除该时间段。被上诉人对4份证据真实性、关联性、合法性均不认可。本院对上诉人提供的4份证据的真实性予以确认，关联性将结合本案相关事实予以综合认定。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、涉案房屋未办理竣工验收备案手续时是否符合交付条件；二、南京青奥会、国家公祭日和中、高考日期间政府决定工地停工能否成为上诉人迟延交房的免责理由。一、关于涉案房屋未办理竣工验收备案手续时是否符合交付条件问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，双方当事人于2013年7月18日签订的《商品房预售合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。该《商品房预售合同》第六条约定，该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料…。上诉人天信置业虽然在2015年12月21日前已经对涉案房屋竣工验收合格，依法可以交付发包方使用，但不能视为开发商向购房业主交付使用的条件成就。上诉人天信置业于2015年12月21日才取得房屋建筑工程竣工验收备案登记证明材料。在涉案房屋尚未经过竣工验收备案前，上诉人天信置业称涉案房屋经验收合格，能够交付使用不符合双方合同约定的交付条件，因此，本院对天信置业上诉称涉案房屋未取得竣工验收备案手续就具备交付条件的意见不予支持。二、关于南京青奥会、国家公祭日和中、高考日期间政府决定工地停工能否成为上诉人迟延交房的免责理由问题。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”本案中，上诉人主张南京青奥会、国家公祭日、中、高考日期间政府对工地停工的决定构成不可抗力。本院分别认定如下：1、关于南京青奥会期间工地停工是否构成不可抗力的问题。本院认为，根据上述相关法律规定，构成不可抗力的要件之一为不可预见。双方当事人于2013年7月18日签订《商品房预售合同》，而南京市人民政府于2010年7月发布《关于办好青奥会建设新南京的意见》，早于涉案《商品房预售合同》的签订时间。南京市高淳区城市管理局发出的《关于青奥期间渣土停运的通知》等文件均系根据南京市人民政府发布《关于办好青奥会建设新南京的意见》的相关要求形成的，故南京市高淳区建筑工程局及南京市高淳区城市管理局发出的南京青奥会期间工地停工通知并非上诉人所不可预见，不构成不可抗力。上诉人在应当能预见的情况下，自愿与被上诉人签订《商品房预售合同》，应按照合同约定承担迟延交房的违约责任。2、关于国家公祭日期间工地停工是否构成不可抗力的问题。本院认为，从上诉人天信置业提供的2014年11月26日《国家公祭日期间南京空气要达到良好12月6日起工地停工》网页打印件的相关新闻报道内容来看，并未载明涉案工程停工，该证据尚不能达到上诉人的证明目的。上诉人称国家公祭日期间工地停工构成不可抗力的意见，缺乏事实依据，本院不予支持。3、关于中、高考日期间工地停工是否构成不可抗力的问题。本院认为，2001年国家教育部宣布，从2003年开始，高考时间由实行多年的7月改为6月，每年6月7、8日为考试日，部分省区高考时间为3天。根据要求高考期间考点周围范围内所有建筑工地应全天停工，天信置业作为房地产开发商对这一要求应当是明知的，高考期间停工要求明显早于双方签订《商品房预售合同》时间，因此上诉人天信置业称高考日不可预见，构成不可抗力的意见不能成立，本院不予支持。上诉人天信置业关于中考日构成不可抗力的意见亦不成立，本院不予采纳。据此，上诉人天信置业主张应当免除因南京青奥会、国家公祭日和中、高考日期间停工的天数理由不能成立，一审法院对被上诉人要求天信置业支付违约金的主张予以支持并无不当，本院依法予以维持。上诉人天信置业称涉案房屋因受政府行为影响导致延误，一审判决违约金起算时间错误的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，天信置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费88元，由上诉人高淳县天信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 晔审 判 员 张旭东代理审判员 王 路二〇一六年九月二十日书 记 员 汪海燕 更多数据：