（2015）中二法古民一初字第981号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2017-08-28
案件名称
广东省中山市古镇镇曹三村民委员会与蔡秀平房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东省中山市古镇镇曹三村民委员会,蔡秀平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《城市房屋租赁管理办法》：第六条；《广东省城镇房屋租赁条例》：第六条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法古民一初字第981号原告（反诉被告）：广东省中山市古镇镇曹三村民委员会，住所地中山市。主要负责人：区泽林，村主任。委托诉讼代理人：杨凤娜，广东扬真律师事务所律师。委托诉讼代理人：高健洪，广东扬真律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡秀平，女，1968年10月8日出生，汉族，住广东省电白县，委托诉讼代理人：陈继虎，广东共阳律师事务所。委托诉讼代理人：刘子龙，广东共阳律师事务所。原告中山市古镇镇曹三村民委员会（以下简称曹三村委）诉被告蔡秀平、被告反诉原告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年5月17日、8月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨凤娜、高健洪及被告委托代理人陈继虎、刘子龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹三村委诉称：蔡秀平为认租曹三灯都五金装饰城**商铺，根据《曹三灯都五金装饰城招租简章》于2014年1月14日签订了《曹三灯都五金装饰城认租意向书》及《曹三灯都五金装饰城招租告知书》，并于2014年1月16日缴纳了100万元认租诚意金。2014年3月5日经抽签确认蔡秀平为**商铺的准承租人，同日蔡秀平签订了《曹三灯都五金装饰城承租确认书》。按照约定，蔡秀平应于2014年3月30日至30日期间签订租赁合同等相关手续，但蔡秀平迟迟不予办理。且在蔡秀平未经得曹三村委同意的情况下于2014年4月强行进驻该商铺进行装修、使用至今，蔡秀平于2014年1月至3月期间支付了占用费共1714880元，按照约定的每50元/平方米的标准，蔡秀平上述占用费计至2015年2月18日，2015年2月19日始尚未支付相应的占用费。按约定，蔡秀平未在约定期间办理签订租赁合同等相关手续，曹三村委可没收诚意金。蔡秀平未经同意强行占有涉案商铺，已侵犯曹三村委的法权益。为此起诉请求：一、确认双方租赁关系解除；二、判令被告蔡秀平立即返还曹三灯都五金装饰城**商铺给原告曹三村委；三、判令原告曹三村委没收被告蔡秀平已交诚意金100万元；四、判令被告蔡秀平向原告曹三村委支付商铺占用费1023466元（从2015年2月19日起按照每50元/平方米的标准计算至实际返还日，现暂计至2015年8月30日），诉讼费由被告蔡秀平负担。曹三村委对其主张及陈述事实提交如下证据：1、中山市工商行政管理局出具证明，无“中山市雄伟五金机电商行”登记记录；2、灯都五金装饰城认租意向书；3、公证书，证明H01商铺经抽签确认蔡秀平未中签人；4、承租确认书；5、曹三灯都五金装饰城招租简章；6、招租告知书；7、照片，蔡秀平已实际使用**商铺；8、物业管理证明，证明蔡秀平在未取得曹三村委同意的情况下于2014年4月强行进驻**商铺使用至今；9、关于解除曹三等的五金装饰城承租关系的函。蔡秀平书面答辩称：一、本案曹三村委与蔡秀平双方通过招租、认租、抽签、确认等一系列行为欲建立“租赁合同关系”，但由于曹三村委过错致使双方未能“正式签约”，双方租赁合同并未成立，不存在曹三村委诉请的所谓“解除租赁关系”的事实基础。根据《合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案原蔡秀平双方未签订正式的《租赁合同》，双方合同关系未成立。本案双方通过签订《认租意向书》、抽签及签署《承租确认书》等一系列行为的目的在于“确定蔡秀平的承租资格”。《承租确认书》的内容实质是“在约定期限内正式签约”而非明确“双方在租赁关系中的权利义务”。可见本案蔡秀平与曹三村委共同完成的“招租、认租、抽签、确认”等手续均系为双方“正式签约”做准备，租赁合同并未签署，亦未成立。因此，本案不存在曹三村委诉请的所谓“解除租赁关系”的事实基础。二、曹三村委未向蔡秀平交付商铺，该商铺一直被曹三村委占有和控制。曹三村委主张蔡秀平返还商铺没有事实依据。首先，本案双方并未“正式签约”不存在合同履行行为，曹三村委也从未办理商铺交割手续。其次，经曹三村委同意，蔡秀平于2014年5月上旬委托装修单位进场装修。签约过程中，因曹三村委擅自单方要求蔡秀平按月支付5元/平方米的物业管理费，拒绝提供租赁物规划许可、竣工验收及消防验收等资料，严重影响蔡秀平租用商铺。装修工程被迫于2015年5月下旬停工，自此，蔡秀平再未进入、使用该商铺。再次，曹三村委主张蔡秀平强行进驻商铺更是子虚乌有，违背起码事实和常理认知。本案果真如曹三村委所诉系蔡秀平强行进驻，曹三村委完全可以立即阻拦并报警处理。但客观事实是：蔡秀平委托的装修单位随时进出，自由用水、用电，顺利装修施工十几天并在蔡秀平通知后顺利退出，未受任何阻拦。此外，本案开庭前为取证曹三村委实际占有商铺的事实，蔡秀平与见证律师共同前往商铺拍照取证，遭遇曹三村委工作人员的横加阻拦及驱赶。该工作人员口口声声说：“这商铺和你们没有关系，不能说拍照就拍照，想进就进，想出就出”等等。可见，曹三村委主张的所谓“强行进驻”完全违背客观事实，该商铺从未向蔡秀平交割。最后，曹三村委认为系蔡秀平强行进驻而非其主动交付商铺，由此可知，本案曹三村委并未向蔡秀平履行商铺交割手续。此外，曹三村委提交证据显示其已经进入商铺内部拍照，而蔡秀平却因商铺上锁及曹三村委工作人员的阻拦、驱赶无法进入商铺。此节，商铺在谁的控制和占有，不言自明。综上，蔡秀平认为：曹三村委从未向蔡秀平正式交割租赁物业，蔡秀平虽曾进场装修，但并不等同于蔡秀平实际占有控制商铺。交付租赁物应是对租赁物的占有权的排他性移交，蔡秀平装修期间，商铺由曹三村委管控，曹三村委可随意进出，而蔡秀平进出商铺却要经曹三村委许可。可见，本案商铺始终由曹三村委控制，未向曹三村委交付。因此，曹三村委主张商铺占有费没有事实依据。三、曹三村委招租期间未告知蔡秀平应另行缴交高额物业管理费，在签订合同时擅自加收高额物业管理费违反诚实信用原则。此外，商铺在未取得法定规划及验收手续的情况下出租、商铺地基下沉及未指定签订地点等行为更是导致双方未签订租赁合同的重大过错。因此，曹三村委无权没收诚意金。首先，曹三村委在双方签订《承租确认书》之前从未告知蔡秀平承租商铺须额外支付物业管理费（在此前古镇各村委会出租的商铺均无需收取物业管理费）。但在签订《承租确认书》后，曹三村委却告知须在租金基础上加收5元/㎡/月的物业管理费，致使蔡秀平的承租成本大幅度增加。租赁合同中，物业管理费是承租人决定是否承租的重要考虑因素，曹三村委理应在招租时明确告知蔡秀平，但曹三村委在《招租简章》、《认租意向书》、《承租确认书》中均未履行告知义务。此为曹三村委过错之一。其次，根据《城乡规划法》和《建设工程消防监督管理规定》相关规定，新建临时建筑需取得规划许可证，并通过竣工验收和消防验收，方可投入使用。且利用临时建筑从事生产经营活动的单位和个人向工商局申请办理营业执照时，必须出示临时建设规划许可证。签订《承租确认书》后，蔡秀平曾向曹三村委要求提供商铺的规划许可证及竣工验收证明、消防验收证明用于办理营业执照，曹三村委却迟迟未能提供，导致蔡秀平无法办理营业执照。蔡秀平后来知悉，商铺并未取得规划许可证及竣工、消防证明，依法不得投入使用，但曹三村委仍开展招租。此为曹三村委过错之二。另外，商铺所在楼层均存在严重程度不一的地基下沉现象，严重的下沉达近十厘米。前述质量问题可能导致商铺墙体开裂甚至倒塌，有极大的安全隐患。曹三村委也因为建筑质量问题与建设方纠纷并诉诸法院，但却未对该质量问题采取任何处理或补救措施。此为曹三村委过错之三。第四，《承租确认书》中约定的签订租赁合同的义务并非蔡秀平的单方义务，而是双方义务。曹三村委在《招租简章》中要求准承租人应在指定时间内到其指定地点签订租赁合同，但曹三村委并未向蔡秀平告知指定的签约地点，也并未向蔡秀平发出过任何通知及要求签订合同的催告。可见，租赁合同未能最终签订的原因为曹三村委存在以上重大过错，所以，曹三村委无权没收诚意金。综上所述，因曹三村委擅自加收高额物业管理费、商铺未取得法律规定的规划及验收手续、商铺存在严重质量问题，蔡秀平与曹三村委之间租赁合同关系并未最终成立。曹三村委未向蔡秀平交付商铺，蔡秀平也未占有商铺，故无需向曹三村委返还商铺及支付占用费。请求贵院在查清本案事实的基础上，依法维护蔡秀平的合法权益，驳回曹三村委全部诉讼请求。庭审时，蔡秀平补充答辩称：1、本案所涉的曹三灯饰城是临时建筑，使用期限是从2010年6月29日起算，至今早已超出临时建筑的合法使用期限，此外，五金城的规划批准的建筑结构是星棚建筑结构，实际建成的是钢筋混泥土结构，所以曹三村委并没有按照规划批准的结构建筑，五金城属于违法建筑，临时建筑是适用于临时性、过渡性用房，但曹三村委却建成商业中心，并与蔡秀平签订长达3年的合同，违反了临时建筑应由的用途，所以双方签订的认租意向书与承租确认书没有合法基础，因属无效；2、因为以上理由，根据相关司法解释，案涉的标的物属于不按批准规划兴建的建筑物，相关法律关系属于无效。被告蔡秀平反诉称：2014年1月，蔡秀平认租中山市古镇镇同兴路18号灯都五金装饰城H区**号商铺（下称“商铺”）。2015年3月5日，双方签订《曹三灯都五金装饰城承租确认书》确认蔡秀平为商铺的准承租人。在认租期间内，共向曹三村委缴交认租意向金1000000元及租金、租赁押金1714880元。蔡秀平在办理《租赁合同》签订事宜过程中，曹三村委存在以下过错：1、曹三村委在签订《租赁合同》前突然提出除约定租金外，还应额外加收5元/m2/月的物业管理费，大大增加了蔡秀平的承租成本；2、因办理工商登记，蔡秀平要求曹三村委提供商铺的建设规划许可证、竣工验收证明及消防验收证明等相关资料。但因商铺并没有通过竣工验收和消防验收，曹三村委一直未能提供，致蔡秀平未能办理营业执照；3、商铺出现大幅度地地基下沉等严重质量问题，存在极大的安全隐患。因上述问题，双方产生争议并导致《租赁合同》未能如期签署。蔡秀平认为，因曹三村委在《租赁合同》订立过程中，存在重大过错。导致双方租赁关系最终未能订立。曹三村委应向蔡秀平退还已支付的认租意向金、租金及租赁押金并赔偿蔡秀平因此遭受的装修损失。为此请求：1、判令曹三村委向蔡秀平退还认租诚意金1,000,000及利息（按银行同期贷款利率，从2014年1月16日计算至实际返还之日止，暂计至2015年11月20日为102591.67元）；2、判令曹三村委向蔡秀平退还已支付的租金、租赁押金等款项共计1，714,880元及利息（按银行同期贷款利率，其中100万元从2014年1月16日起算，50万元2014年1月17日起算，20万元从2014年1月20日起算，14880从2014年3月26日起算。前述利息均起算被诉人实际退还之日止，暂计至2015年11月20日为175542.13元）；3、请求判令曹三村委向蔡秀平赔偿装修损失390000元；庭审时增加反诉请求，请求确认曹三村委与蔡秀平之间签订的《认租意向书》与《承租确认书》无效，理由为五金城属于违法建筑，合同应属无效。蔡秀平对其辩称及反诉提交如下证据：1、商铺招租简章、招租告知书、认租意向书、承租确认书；2、曹三村委关于解除曹三等的五金装饰城承租关系的函；3、银行流水账单，证明蔡秀平通过银行转账向曹三村委支付2714880元；4、律师见证书、律师函、快递单、查询单、录音材料，证明曹三村委未向蔡秀平交付商铺，商铺有曹三村委占用，曹三村委限制蔡秀平出入商铺；5、商铺低级下沉照片，证明商铺出现严重地基下沉现象，存在极大安全隐患；6、《关于市场主体经营场所使用证明的相关规定》，证明蔡秀平办理营业执照须提供规划许可证及竣工验收证明；7、房屋装修合同，8、收据，证明蔡秀平遭受的装修损失金额；9、关于曹三五金灯配城，10、催缴租金通知书，证明曹三村委主张按租金计算占用费，标准过高；11、规划许可证，证明五金城作为临时建筑已超过合法的临时建筑使用期限，并且其规划批准的建筑结构是星棚框架结构；12、建设工程消防验收意见书，证明涉案五金城是钢筋混泥土结构，结合规划许可证得知，曹三村委并未按照规划许可证内容建设五金城；13、民事判决书，证明同为曹三五金城的其他租户与曹三村委之间的纠纷的判决书，该判决已经认定曹三五金城属于违法建筑，双方之间签订的认租意向书和承租确认书应属无效，支付的诚意金因与退回；14、律师见证书，证明曹三村委已经将案涉商铺另行出租给第三人用于水晶业务，因此不存在曹三村委所说的蔡秀平占用商铺并使用至今的事实。曹三村委对蔡秀平反诉书面答辩称：一、非因曹三村委过错导致双方未能签订正式的租赁合同。2014年1月11日，曹三村委对位于中山市古镇镇同兴路18号的曹三灯都五金装饰城商铺发出招租简章，简章对招租基本情况，招租流程等作出明确约定。2014年1月16日蔡秀平按简章招租流程签订了《灯都五金装饰城认租意向书》和《曹三五金灯饰城招租告知书》。2014年3月5日经公证抽签，确认蔡秀平为中签人，随即签订《曹三灯都五金装饰城承租确认书》。后蔡秀平未按约定办理签订租赁合同等相关手续。蔡秀平反诉称曹三村委存在重大过错导致双方未能签订租赁合同，但曹三村委对此不予确认，理由如下：1、曹三村委从未要求加收额外5元/m2/月的物业管理费用，涉案商铺的物业管理已交由中山市汇星管理有限公司进行管理，物业管理费的收交、增减等与本案双方能否签订的租赁合同无任何关联，且蔡秀平尚未对此提交相关证据予以证明，应承担举证不利的责任。2、据了解，办理工商登记需要提交租赁合同、房屋产权证明等，如无法提交房屋产权证明，可经村民委员会出具相关证明即可办理。但蔡秀平却以曹三村委无法提供规划许可、竣工验收、消防验收等相关文件无法办理工商登记为由拒绝签订租赁合同（租赁合同也是办理工商登记的必要文件），却从未要求曹三村委就涉商铺出具证明，可见未能办理工商登记主要责任在蔡秀平。而且涉案灯饰城内已有过百家商户已办理营业执照对外营业，为何只有蔡秀平这一家无法办理？3、蔡秀平诉称商铺出现地基下沉问题，存在极大安全隐患仅为蔡秀平一方片面之词，并未经任何机构进行鉴定。且如租赁房屋存在质量问题，蔡秀平大可要求曹三村委进行必要的检修，但蔡秀平一直没有向曹三村委反应该问题，如今却以此为不签租赁合同的借口，有违诚实信用。据此，蔡秀平所谓的曹三村委存在重大过错与事实严重不符。二、蔡秀平签订《承租确认书》后未在约定的期限内签订租赁合同，曹三村委有权没收其已缴纳的诚意金。《招租简章》第二条招租流程第4项已明确抽中中租确认签但不签订《租赁合同》的认租客户，曹三村委有权没收其已缴纳的认租诚意金。2014年3月5日，蔡秀平签订《承租确认书》后并未在按确认书上约定的2014年3月20日至30日期间办理签订租赁合同等相关承租手续，且如前所述非因曹三村委过错导致无法签订合同，为此，曹三村委有权利没收蔡秀平的诚意金。三、蔡秀平已实际占有并使用了涉案商铺至今，曹三村委无需返还其已缴纳的款项。蔡秀平在本诉答辩及其向曹三村委发出律师函均已承认在双方未签订正式租赁合同前已进驻涉案商铺进行装修，其行为已实际占有并使用了该商铺，且其对涉案商铺进行了一系列的装修，至今仍未恢复原状并向曹三村委返还涉案商铺。因此，蔡秀平应支付相应的使用费用，其已缴纳的款项已不足以支付使用费用，故其要求返还相应的款项实属无理，人民法院应予以驳回。四、蔡秀平诉求赔偿装修损失理据不足，应承担举证不利的责任。蔡秀平诉求曹三村委赔偿装修损失39万元，但如前所述非因曹三村委的过错导致双方无法签订租赁合同，且蔡秀平提交的《房屋装修合同》并非蔡秀平所签，亦未见相应款项的发票，曹三村委对证据的真实性，关联性等都不予认同。按照相关的法律规定，蔡秀平应承担举证不利的责任。庭审时，曹三村委补充答辩称：1、关于规划许可证，属于行政许可范围，由中山市城乡规划局依法作出，未经法定的行政程序不得撤销，因此该案作为民事案件，该规划许可证可以作为有效证据使用，该许可证有效期为5年，也就是在曹三村委与蔡秀平双方的招租行为时在规划许可证的有效期内，完全符合规划许可证的有效的民事行为，蔡秀平所质疑的灯都城的建筑是否属于规划许可证审批的星棚框架结构应属于行政范围，不在本案审理范围；2、关于蔡秀平所称的司法解释，不如蔡秀平所说的无效，只要取得规划许可证以及通过消防验收，租赁关系即具备有效成立的必备要件；3、蔡秀平当庭追加的反诉请求依法已超过诉讼时效，司法解释有规定，蔡秀平应当在3个月以内向法院起诉，原被告之间的招租行为已超过2年，且该时效属于除斥时效，不存在中止情况，因此蔡秀平的反诉请求已过诉讼时效。经审理查明：曹三灯都五金装饰城是曹三村委于2010年6月向中山市城乡规划局申请规划许可的临时建筑，有效期为5年，该工程位于中山市古镇镇××、××、××、××号，用地面积127174.5平方米，建设规模109627平方米。2013年年底建成后，曹三村委于2014年1月11日向社会发布《曹三灯都五金装饰城招租简章》，对位于中山市古镇镇同兴路18号的曹三灯都五金装饰城进行公开招租。招租简章规定认租客户参加招租即为确认装饰城为可租赁状况，不得以装饰城为临时建筑和没有房产证书等为由主张招租、租赁合同无效并撤销租赁合同、赔偿损失等行为；认租客户交付认租诚意金为不可撤销行为，中途不得要求退回认租诚意金。另外招租简章对认租诚意金、招商经营范围、商铺租期、租赁押金、租金支付方式、招租流程等作了规定。2014年1月14日曹三村委与蔡秀平签订了《曹三灯都五金装饰城认租意向书》及《曹三灯都五金装饰城招租告知书》，蔡秀平于2014年1月16日至2014年1月20日共向曹三村委支付了270万元。蔡秀平再于2014年3月26日向曹三村委支付14880元，蔡秀平为准备承租H01商铺共向曹三村委支付了271.488万元，并认为其中100万元为诚意金，193.92万元为一年租金（含诚意金100万元），775680元为押金。曹三村委则认为蔡秀平所交的271.488万元中，100万元为诚意金，其他属租金占用费。2014年3月5日经抽签确认蔡秀平为H01商铺（共3232平方米）的准承租人，同日蔡秀平签订了《曹三灯都五金装饰城承租确认书》，确认书约定，蔡秀平应于2014年3月20日至30日期间签订租赁合同等相关手续，逾期未办理签订租赁合同等手续的本确认书自动失效，后果由乙方（蔡秀平）承担。但后来双方一直没有签订正式租赁合同，蔡秀平认为没有签订租赁合同的原因是曹三村委要求增加每月每平方5元的物管费，曹三村委对此否认，但在曹三村委提交的《关于解除曹三灯都五金装饰城承租关系的函》明确要求蔡秀平“马上拆除装修，恢复原状，支付我方商铺使用费（租金每月每平方50元，物管费每月每平方5元的标准），直至交还我方为止”。在双方没有正式办理交接手续的情况下蔡秀平于2014年4月底至5月上旬进驻该商铺进行装修、但没有完成装修，也没有正式使用，蔡秀平认为其退出装修是因为期间蔡秀平要求曹三村委提交相关证件办理营业执照，曹三村委迟迟不能提供，且曹三村委要求蔡秀平在原合同基础上增加每平方5元的物业管理费。曹三村委认为蔡秀平未经其同意强制进驻商铺私自进行装修，并已实际使用商铺。从蔡秀平提交的照片可见，涉案商铺只有简单装修，没有使用的痕迹，蔡秀平提交的录音资料反映，曹三村委已控制涉案商铺，并限制蔡秀平出入商铺。2015年1月8日，曹三村委向蔡秀平发出《关于解除曹三灯都五金装饰城承租关系的函》，以未按约定签订租赁合同及蔡秀平未经其同意强制进驻商铺私自进行装修使用为由，告知蔡秀平：1、解除双方曹三灯都五金装饰城承租关系，没收阁下已交100万元认租诚意金；2、马上拆除装修，恢复原状，支付我方商铺使用费（租金每月每平方50元，物管费每月每平方5元的标准），直至交还我方为止。并于2015年10月8日向本院起诉，请求：一、确认双方租赁关系解除；二、判令蔡秀平立即返还曹三灯都五金装饰城**商铺给曹三村委；三、判令曹三村委没收蔡秀平已交诚意金100万元；四、判令蔡秀平向曹三村委支付商铺占用费1023466元（从2015年2月19日起按照每50元/平方米的标准计算至实际返还日，现暂计至2015年8月30日）。蔡秀平则以曹三村委在办理《租赁合同》签订事宜过程中存在过错，包括额外加收每月每平方5元物业管理费、未提供建设规划许可证、竣工验收证明及消防验收证明等相关资料、商铺出现地基下沉等严重质量问题为由反诉请求：1、曹三村委返还诚意金100万元及利息（按银行同期贷款利率，从2014年1月16日计算至实际退还之日止），2、退还蔡秀平已支付的租金、押金共计1714880元及利息（按银行同期贷款利率，从蔡秀平交付给曹三村委之日起计算至实际退还之日止），3、曹三村委向蔡秀平赔偿装修损失39万元。4、确认曹三村委与蔡秀平之间签订的《认租意向书》与《承租确认书》无效。上述事实，有曹三村委与蔡秀平提交相关证据及双方陈述在案为凭，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。建设部关于《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；……（五）属于违法建筑的。”《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定：“房屋有下列情形之一的，不得出租：（一）未取得产权或者经营管理权的；……（五）属于违章建筑的。”曹三灯都五金装饰城是曹三村委于2010年6月向中山市城乡规划局申请规划许可的临时建筑，有效期为5年。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十八条及《广东省城乡规划条例》第四十八条第二款规定：“临时建设工程规划认可证有效其不超过二年。使用期限届满确需延期的，应当在有效期限届满三十日向原核发机关申请办理延期手续，延续期限不超过一年。”本案涉案商铺曹三村委于2010年6月29日向中山市城乡规划局申请临时建筑，且至今没有向有关部门申报正式报建手续，明显为违章建筑。且依上述规定其临时建筑有效期应至2012年6月28日到期，即使申请延期，也只至2013年6月28日止，现曹三村委发出的招租告知书及双方签订的《认租意向书》与《承租确认书》均发生在超出临时建筑有效期内。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”曹三村委与蔡秀平的租赁合同关系涉及的租赁物，明显属于违反《城市房屋租赁管理办法》、《广东省城镇房屋租赁条例》中不得出租的强制性规定，依法无效，《认租意向书》与《承租确认书》是为签订正式租赁合同的附属合同，其租赁合同无效，作为附属合同的《认租意向书》与《承租确认书》也当然无效。对于曹三村委的四项诉讼请求，由于双方的租赁关系无效，故无须判决解除双方租赁关系；从现有证据显示，现涉案商铺已由曹三村委实际控制，故无须判令蔡秀平返还曹三灯都五金装饰城H01商铺给曹三村委；曹三村委请求没收蔡秀平已交诚意金100万元无法律依据，本院不予支持；对曹三村委请求判令蔡秀平向曹三村委支付商铺占用费1023466元，蔡秀平虽然曾进场进行过短期装修，但由于双方对签订正式租赁合同发生纠纷，蔡秀平并没有完成装修、也没有实际使用，没有取得任何收益，曹三村委也已实际收回了商铺，故曹三村委该诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故蔡秀平反诉请求曹三村委返还因签订《认租意向书》与《承租确认书》所收取的诚意金100万元及租金1714880元，符合法律规定，本院予以支持。曹三村委作为出租人，在明知商铺是违章建筑、没有产权证书的情况下，仍然公开对外招租，并在其招租简章、招租告知书中为其违法出租设置免责条款，故曹三村委应对《认租意向书》与《承租确认书》无效承担主要过错责任。蔡秀平知道或者应当知道曹三村委招租的商铺是无产权不能出租的，仍选择与曹三村委签订《认租意向书》与《承租确认书》并向曹三村委支付诚意金、租金、押金，故蔡秀平对合同无效也存在过错，故对蔡秀平反诉请求曹三村委支付诚意金100万元及租金1714880元从支付之日止至返还之日止的银行同期贷款利率计算利息损失的请求，由于双方存在过错，本院确认曹三村委应支付上述款项利息的一半给蔡秀平。对于蔡秀平反诉请求曹三村委赔偿装修损失39万元，在双方没有办理商铺交接手续的情况下，蔡秀平没有证据证明曹三村委同意其进场装修，由此造成的装修损失，应由蔡秀平自负，蔡秀平该反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《城市房屋租赁管理办法》第六条、《广东省城镇房屋租赁条例》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告中山市古镇镇曹三村民委员会与被告蔡秀平签订的《认租意向书》与《承租确认书》无效；二、驳回原告中山市古镇镇曹三村民委员会的全部诉讼请求；三、反诉被告中山市古镇镇曹三村民委员会于本院判决书生效之日起3日内返还给反诉原告蔡秀平诚意金100万元、租金171.488万元，共271.488万元及利息损失（按中国人民银行同期贷款利率的50%计付，其中200万元从2014年1月17日开始计算、50万元从2014年1月18日开始计算、20万元从2014年1月21日开始计算、14880元从2014年3月27日开始计算，直至清偿之日止）；四、驳回反诉原告蔡秀平的其他反诉请求。案件受理费22988元，由原告中山市古镇镇曹三村民委员会负担。反诉费15820元，反诉原告蔡秀平负担1560元，反诉被告中山市古镇镇曹三村民委员会负担14260元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长 刘旭桂代理审判员 陈玉珍代理审判员 黎 妙二〇一六年九月二十日书 记 员 邓佩玲 百度搜索“”