（2015）解民一初字第837号

裁判日期: 2016-09-20

公开日期: 2016-12-09

案件名称

行秀清与焦作市三维房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

焦作市解放区人民法院

所属地区

焦作市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

行秀清,焦作市三维房地产开发有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七条，第七十一条，第七十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

焦作市解放区人民法院民事判决书（2015）解民一初字第837号原告：行秀清，女，1949年4月29日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：刘泉声，河南飞龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔娜娜，河南飞龙律师事务所律师助理。被告：焦作市三维房地产开发有限公司，住所地：焦作市解放区解放路三维商业广场。法定代表人：许冰，董事长。委托诉讼代理人：王炳豫、刘小志，河南博联律师事务所律师。原告行秀清与被告焦作市三维房地产开发有限公司（以下简称三维房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院裁定本案转为普通程序继续审理。原告行秀清的委托诉讼代理人刘泉声，被告三维房地产公司的委托诉讼代理人王炳豫、刘小志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告行秀清向本院提出诉讼请求：1.被告交还并腾空房屋，房屋具体位置为三维商业广场四层70号；2.被告赔偿原告损失，按房屋面积20平方米，每平方米每月260元，从2014年11月27日开始计算至被告交还并腾空房屋止；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告自愿撤回上述第二项诉讼请求，本院裁定予以准许。事实和理由：2003年，原、被告签订房屋买卖合同，由原告购买被告开发的商业用房20平方米，同时双方签订房屋租赁合同，由被告承租原告的房屋，租赁期限自2005年三维商业广场正式开业之日至2015年相对应日止，期限为十年。合同签订后，由于原告及时交纳购房款，使得被告资金充足，三维商业广场于2004年11月28日提前向社会开业。按照租赁合同约定，从三维商业广场开业之日即2004年11月28日开始，截止2014年11月27日，十年租赁期限已经届满，被告理应交还房屋。但自2014年11月底，原告多次要求被告返还房屋，被告以种种理由拒不返还。被告三维房地产公司辩称：1.双方签订的租赁合同期限截止到2015年6月1日；2.原告所有的房屋其实质是产权式商铺，虽然办理了房产证，但在焦作市三维商业广场有限公司（以下简称为三维商场）内并未进行实际分割，并且在平面上与其他业主所有的商铺紧密相连，形成完整独立的整体，每一个商铺也只有在商城整体经营环境下才能产生经济收益。如果原告坚持要求房屋进行分割返还，必然会影响到商城整体功能和效益的发挥，使被告无法正常经营，进而损坏到其他业主的合法权益，故原告的房屋不适宜返还。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：1.原、被告之间的房屋租赁合同的租赁期限截止日期如何确定；2.原告主张被告返还其房屋的诉讼请求是否成立，应否予以支持。原告行秀清为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1.房地产租赁合同1份，证明原、被告的租赁关系，租赁时间是10年。根据该合同约定，期限是从被告开业至2015年相对应日。由于广大业主向被告交纳房款及时，使得被告有充裕的资金，提前开业，被告是在2004年11月28日开业，故租赁合同实际届满日应是2014年11月27日；2.房产证1份，证明原告对所出租的房屋有单独所有权，所出租的房屋并不是被告所称的产权式商铺；3.焦作日报生活晨刊1份，证明被告的开业时间为2004年11月28日；4.焦作贸易大厦爱利奴服装店证明及其营业执照各1份，证明该店铺的租金标准为30平方米4800元／月；5.焦作贸易大厦圣旗服装店证明及其营业执照各1份，证明该店铺的租金标准为10平方米3500元／月；6.焦作贸易大厦摩登时代业主郝飞调查笔录及其营业执照各1份，证明该店铺的租金标准为14平方米42000元／年；7.焦作贸易大厦雅歌裤行业主马运香调查笔录及其营业执照各1份，证明该店铺的租金标准为12平方米3100元／月，以上证据证明被告周围商铺的租金情况。被告三维房地产公司对原告提交的证据质证后，发表如下意见：对证据1的真实性和合法性无异议，对证据指向有异议。本合同第二条约定租赁期限自2005年三维商场开业之日开始计算，结合合同第十四条约定的2005年6月1日前为试营业期间，说明双方在合同中对开业之日有明确约定，即2005年6月1日。租赁期限为10年，故本合同的租赁期间应截止到2015年6月1日；对证据2的真实性、合法性无异议，但是从房产证后面附的测量平面图中显示原告所购买的房屋在平面图中根本无法区分，与其他商铺完全连接在一起，没有分隔墙和界限，不具有独立使用的功能；对证据3的真实性、合法性无异议，但对证据指向有异议。试营业和开业是不同的概念，对外公示的只是被告试营业的宣传，对原、被告双方没有任何约束力，租赁合同中已经明确约定了租赁期限的起算时间；对证据4—7的真实性无异议，但对证据指向有异议：首先，证据形式不合法，单位证明上需要有单位的公章、负责人签字及制作人的签字，但原告提供的证明中无制作人签字，不符合证据的合法形式；调查笔录实质是证人证言，而证人并未出庭，不符合证人证言的合法形式；其次，对证据4—7的关联性有异议，焦作贸易大厦的商铺与本案的商铺是两种不同性质的商铺，焦作贸易大厦的商铺具有独立产权、能独立使用，但本案的商铺是产权式商铺，其在商场内并未进行实际分割，只是平面图上的划分，没有独立使用的功能，所以不能用独立产权的租金来比照本案商铺的租金；最后，对证据4—7中证明的租金数额有异议，租金应当用租赁合同予以证明，而不是以承租人的单方陈述来证明。被告三维房地产公司为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1.三维商场一至六层实际经营场地平面图，证明原告房产证上标注的平面图与商场实际经营平面图不一致。在实际经营中，业主的商铺无法区分，在客观上无法独立分割并返还；2.三维商场于2015年10月向原告支付租金的凭证和明细，证明被告已经按照合同约定支付过2014年11月27日至2015年11月30日的租金，原告在此期间不存在经济损失。原告行秀清对被告三维房地产公司提交的证据质证后，发表如下意见：对证据1的真实性无异议，但对证据指向有异议。原告的房产证是独立所有，是经过房管部门依照法定程序勘察、核定、颁发的证件，是独立、完整的，并不是被告所说的不可分割的；对证据2无异议，但从2014年11月27日开始，租赁合同期限已经届满，被告仍按原合同标准支付租金没有依据，原告不予认可。本院对当事人提交的证据认证如下：原告提供的证据1—3和被告提供的证据1、2，以上证据真实、有效，能够证明本案事实经过，本院对以上证据的真实性予以确认；原告提供的证据4—7与本案不具有关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于焦作市解放区解放中路908号的三维商场系本案被告三维房地产公司开发建设，该商场建成后，被告将商场内部1至6层分为不同区域并部分对外销售。2003年，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买一间位于该商场四层的商业用房（以下简称诉争商铺）。该商铺购买时仅有平面坐落，未搭建四周围墙。2003年2月6日，原、被告签订《房地产租赁合同》，合同约定：原告自愿将其购买的诉争商铺出租给被告使用，房屋月租金为820元整，租赁期限自2005年三维商场开业之日至2015年相对应之日止（十年）；房产租金从2005年6月1日起按季结算，2005年6月1日前试营业期间不算租金。被告三维房地产公司在承租了包括诉争商铺在内的所有售出的商铺后，整体用于经营三维商场，由三维商场进行统一管理。三维商场为了经营需要，将商场内部隔断成一个个商铺进行经营，实际经营商铺的四至坐落与业主所购买商铺的四至坐落有所不同。2004年11月28日，三维商场开始营业。2008年6月30日，原告为其所购买的诉争商铺办理了所有权登记，房产证显示房屋坐落为解放区解放中路××（××商场××），建筑面积为19.99平方米。2014年11月27日起，三维商场的商铺业主认为租赁合同约定的十年租赁期限已经届满，遂与被告协商重新签订租赁合同的相关事宜。经协商，部分商铺业主与被告重新签订了租赁合同，约定租金标准在原合同租金标准的基础上先上浮30%，待被告与业主委员会商定租金后，按商定的租金数额多退少补，但包括原告在内的另一部分业主与被告协商未果。据此，原告诉至本院。另查明：三维商场总面积为62000余平方米，售出面积约20000平方米，该商场的商铺业主目前尚未设立业主委员会。本院认为，公民的合法财产权利应受法律保护。本案中，原告行秀清购买了由被告三维房地产公司开发的诉争商铺，并依法取得了所有权证，原告作为诉争商铺的所有权人，本院对其所享有的所有权予以确认并予尊重。根据《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益；第七十一条规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。由上述规定可见，当财产权利发生纠纷时，法律应予保护的不仅仅是纠纷当事人的合法财产权利，也应当包括直接受到纠纷影响的其他公民的合法财产权益。本案中，虽然原告所购买的商铺办理了独立的所有权证，但该商铺相对于其他独立专有的房屋而言存在一定的特殊性，主要体现在：其一，诉争商铺自购买之时与其它商铺之间没有物理性墙壁分割，各商铺之间的划分仅存在于平面，商铺在空间上的独立性不强，各个商铺之间的空间权利无法明确区分；退一步讲，即使能够将各个商铺在空间上物理性分割开来，那么部分商铺将会成为四周都是其他业主的商铺而没有采光、没有过道的“死角”，该商铺的使用价值将会大大降低，该商铺业主的利益将受到影响；其二，部分商铺业主购买商铺的初衷即是委托他人进行统一管理以获取收益，从而避免自行管理或自主经营所带来的经营风险和需要付出的精力，如果将商场的经营模式变更为业主自行管理，该部分业主的购房目的将不能实现，从而导致其利益受到损害；其三，商铺业主获取商铺产权的出发点及最终目的在于投资和获取投资收益，使得商铺价值得到最大发挥，本案诉争商铺出租给被告后与其他商铺一同整体用于经营三维商场，由焦作市三维商业广场有限公司进行统一管理。经过十余年的经营管理，三维商场已形成良好的品牌效应，各商铺业主的投资收益得到稳定保障。各业主之间因建筑物区分所有权关系已然形成一个利益共同体，一荣俱荣，一损俱损。在目前商场仍处于正常经营的情形下，如果强行将诉争商铺分割出来，由各业主自主经营或自行管理，其间的矛盾与冲突将会大量发生，不利于商场整体功能和效益的最大发挥。基于诉争商铺所存在的以上特殊性和各业主之间利益的紧密性，决定了原告作为业主在对其商铺行使所有权时，与住宅型建筑物区分所有权相比应受到更严格的限制，其权利主张应符合多数业主的整体意志。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，“有关共同管理权利的重大事项”应当包括各商铺业主为追求投资回报的最大化而对整个商场经营问题的管理权。目前，包括原告在内的一部分业主主张被告返还商铺，由各商铺业主分别经营管理。另一部分业主主张将商铺整体出租给被告进行统一经营管理以获取投资收益，两方业主的利益发生冲突。根据上述法律规定，原告主张被告返还诉争商铺的诉求如获支持应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但原告未能提供证据证明其主张已符合上述法定要件。因此，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告行秀清的诉讼请求。案件受理费100元，由原告行秀清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审　判　长　　周荣应审　判　员　　陈　娟人民陪审员　　耿金凤二〇一六年九月二十日书　记　员　　马文慧关注公众号“”