（2016）渝05民终5241号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-12-01
案件名称
何云清与重庆远大置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆远大置业有限公司,何云清
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终5241号上诉人（原审被告）重庆远大置业有限公司,住所地重庆市武隆县巷口镇芙蓉中路20号2单元8-4。法定代表人张璞，董事长。委托代理人陈渝，重庆中力律师事务所律师。委托代理人钟华，重庆中力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）何云清。委托代理人朱文军，重庆清徽律师事务所律师。上诉人重庆远大置业有限公司（以下简称远大公司）因与被上诉人何云清房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2015)渡法民初字第04158号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。远大公司上诉请求：撤销原判，驳回何云清的诉讼请求。主要理由：1.上诉人与何云清之间并无房屋买卖关系，而是民间借贷关系，签订《商品房买卖合同》的目的是向何云清借款4520441元并提供60套房屋作为担保物。2.上诉人与何云清之间的《商品房买卖合同》实际为我国法律所禁止的“让与担保”，何云清不能取得房屋。何云清二审答辩称：1.何云清与远大公司签订《商品房买卖合同》是真实的，并非借款合同。2.双方除《商品房买卖合同》关系外，还有借贷关系，远大公司支付的利息是借贷合同关系中的利息，与《商品房买卖合同》无关。3.何云清购买60套房屋的目的是开酒店，并非让与担保合同的抵押物。4.购买价格低是因为远大公司急于资金回笼，自愿与何云清约定的价格，并未显示公平。何云清一审请求：1、远大公司将何云清购买的重庆市武隆县仙女山镇银杏大道57号戴斯大卫营三期104幢60套房屋交付何云清（具体房屋清单附后）；2、远大公司支付何云清逾期交房违约金（按已付房价款4520441元日万分之一，自2015年5月1日起至2015年11月26日止计付违约金）；3、本案诉讼费、保全费和律师费由远大公司承担。主要理由：2014年11月18日，何云清与远大公司签订了《商品房买卖合同》，约定何云清购买远大公司开发的重庆市武隆县仙女山镇银杏大道57号104幢60套房产，共计2532.97平方米，总房价款4520441元。如远大公司违约，按日应承担万分之一违约金并承担相应的诉讼、保全费和律师费。合同签订后，何云清于2014年11月24日前将房款一次性支付给远大公司，并已提交办理产权登记的手续，远大公司应于2015年4月30日前将房产交付何云清使用，并于2015年6月30日前向土地房屋登记机构申请办理《房地产权证》转移登记申请。但远大公司因无力支付营业税等一直拒绝配合何云清办理产权转移登记。远大公司一审辩称：何云清与远大公司实质是借款关系，并非房屋买卖合同关系。双方签订的房屋买卖合同实质上是让与性担保，双方也是在按照借款合同的方式支付利息和偿还本金，且合同约定的单价1700元/平方米，远远低于该房地产开发成本4000元/平方米。目前，远大公司已处于破产状态，若按照房屋买卖合同处理，可能损害其他债权人利益。望法院审理后按照借款合同进行处理，驳回何云清的诉讼请求。远大公司同意偿还本金，支付利息。一审审理查明：2014年11月18日，何云清（乙方）与远大公司（甲方）签订《商品房买卖合同》主要约定：乙方拟整体购买甲方坐落于武隆县仙女山镇银杏大道57号戴斯大卫营60套房产，上述房产面积共计2532.97平方米，总成交金额为4520441元；乙方应于2014年11月22日将上述房款一次性支付给甲方，甲方应不迟于2015年4月30日交付房屋，并不迟于2015年6月30日为乙方上述房产办理产权登记，税费各自承担；甲方迟延交付或迟延办理产权登记的，应按已收款每日万分之一承担违约金，并承担乙方因此而诉讼产生的诉讼费、保全费和律师费等。并在该合同后附上了60套房屋的清单。2014年11月22日，远大公司向何云清出具了《关于房款支付的说明》：贵方于2014年11月22日向我司购得重庆市武隆县仙女山镇银杏大道57号戴斯大卫营三期104幢共计60套的商品房（面积合计：2532.97平方米），由于11月22日系周末，我司财务部门未正常上班，因此原因产生的延期付款由我司承担全部责任与何云清无关。请于2014年11月24日将房款4520441元支付至我司账户（账号：34×××06）。2014年11月24日，何云清将房款4520441元支付至远大公司上述账户。同日，远大公司向何云清开具《收据》一张。2015年1月7日，本案所涉房屋取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字渝20**武仙02号）。另查明，本案所涉房屋于2014年8月6日取得《重庆市商品房预售许可证》（渝武国土房管2014预字第015号）。2015年10月10日，武隆县不动产登记中心出具《情况说明》一份：经查询，坐落于武隆县仙女山镇银杏大道57号104幢的房屋系重庆远大置业有限公司开发的商品房，尚未办理房屋栋证，现该幢房屋的2-1∽2-46,3-1∽3-14共60套房屋已网签给何云清，且无抵押无司法查封。同时，何云清为本案诉讼委托律师花费律师费20000元。在审理过程中，何云清与远大公司一致确认本案所涉房屋仅有何云清申请诉讼保全查封。一审认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，何云清与远大公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，内容合法，应为有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方在合同中约定远大公司应不迟于2015年4月30日交付房屋，而本案所涉房屋已在2015年1月7日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》符合交房条件。故何云清要求远大公司交付房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审予以支持。由于远大公司一直未将房屋交付何云清使用，存在逾期交房的行为。根据合同约定，远大公司应按已收款每日万分之一承担违约金，即何云清要求远大公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，符合法律规定，一审予以支持。对于何云清要求远大公司承担本案律师费的诉讼请求，因双方在《商品房买卖合同》中对律师费的承担有约定，基于远大公司迟延交房的违约行为而产生的本次诉讼，应由远大公司承担律师费用，故一审支持何云清的该项诉讼请求。关于远大公司称何云清与远大公司之间签订的《商品房买卖合同》并非真实意思表示，双方之间实质是借贷关系的意见，因远大公司举示的证据不足以证明其待证事实，与一审查明的事实不符，不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、重庆远大置业有限公司于本判决生效之日起五日内将位于重庆市武隆县仙女山镇银杏大道57号戴斯大卫营三期104幢60套房屋交付何云清（具体房屋清单详见附件1）；二、重庆远大置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付何云清逾期交房违约金（以已付房价款4520441元为基数，自2015年5月1日起至2015年11月26日止，按日万分之一标准计付）；三、重庆远大置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付何云清律师费20000元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费40元、保全费5000元，合计5040元，由重庆远大置业有限公司承担（此款何云清已预缴，远大公司于判决生效之日径付何云清）。在二审中，远大公司举示了新证据：1.重庆市第三中级人民法院（2016）渝03民终1100号民事判决：以证明涉案楼盘建安成本即达到1550元/平方米，与何云清所定价格严重偏离市场价格。2.向何云清付款的明细表及支付凭证6份：以证明在2014年11月至2015年4月期间向何云清支付了利息128万元，其中有四个月每月支付了25万元，对应的借款本金应为1000万元，商品房买卖合同中约定的4520441元加上前两份借款合同中的548万元就是1000万元。何云清对该两份证据的真实性均予以认可，但认为与本案没有关联性，远大公司向何云清支付的利息是另外两笔借款的利息，与本案并无关联。另查明：2014年11月7日，何云清与远大公司签订编号2014-011-006《借款合同》一份，远大公司向何云清借款299万元，借款利息为每月2.5%，借款期限为2014年11月10日至2015年5月9日，远大公司法定代表人张璞为该合同提供担保。2015年7月8日，远大公司向何云清出具证明确认函，确认目前尚欠借款本金49万元未归还。2014年11月7日，何云清与远大公司签订编号2014-011-007《借款合同》一份，远大公司向何云清借款249万元，借款利息为每月2.5%，借款期限为2014年11月10日至2015年5月9日，远大公司向何云清提供了抵押物，其法定代表人为该合同提供担保。2015年7月8日，远大公司向何云清出具证明确认函，确认目前尚欠借款本金249万元未归还。经二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：远大公司与何云清签订的《商品房买卖合同》是否系远大公司的真实意思表示。本院对此评判如下：何云清已经举示证据证实其与远大公司签订了《商品房买卖合同》，已按合同约定支付了购房价款，办理了预售登记，并且还发函要求远大公司履行合同，反映出双方签订《商品房买卖合同》的真实意思表示就是转让这60套房产。而远大公司主张其与何云清签订《商品房买卖合同》的真实意思表示为借款452万元，以60套房屋提供担保，其举示的证据为涉案房屋市场价格、建安成本、利息支付明细等。上述证据，双方当事人对真实性均予以认可，但对证据的关联性有异议。经过证据分析，应认定何云清举示的证据居于优势地位。何云清的举证能够直接证明其与远大公司签订买卖合同、支付价款、要求继续履行合同义务等内容；而远大公司的举证中没有证据能够证实其与何云清关于涉案合同总价款4520441元的约定为借款，特别是在2014年11月7日何云清与远大公司已签订两份借款协议借款548万元的情况下，双方没有就本案涉及的4520441元继续签订借款协议，而是签订《商品房买卖合同》与双方之前的交易惯例不符；远大公司举示其支付何云清2014年11月至2015年4月的利息明细，以证明其是按照借款本金1000万元在支付利息，但银行的支付明细没有关于支付内容的具体描述，并且在远大公司与何云清关于548万元借款协议的诉讼中，远大公司表示已通过银行转账付清了548万元借款2015年6月之前的利息，但实际上2015年5月至6月的利息远大公司并未单独支付，均包含在其举示的2014年11月至2015年4月的利息支付中，故其每月支付25万元是否是按照2.5%的利率在支付，让人产生疑问；其举示的市场价格与建安成本是为了证明与何云清约定的转让价格与市场行情不符，以此印证双方的真实意思不是买卖，而是担保，但民法关于意思表示不真实特指在签订合同当时不真实，而远大公司作为该楼盘的开发商，对开发成本及市场售价没有误解，其又未举示证据证实有导致其真实意思表示不能自由表达的事实发生，仅凭合同约定价格与市场价格有明显差异就断定合同当事人之间的意思表示不真实显然有悖我国民法诚实信用原则，本院也无法支持该证明观点。综上，远大公司的证据不能证明其主张，应当承担举证不利的后果，对其上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人重庆远大置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 蒋 科代理审判员 于 利代理审判员 黎 明二〇一六年九月二十日书 记 员 刘琳妍 关注公众号“”