（2016）浙1023民初1577号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-12-29
案件名称
谢根龙与刘先治房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天台县人民法院
所属地区
天台县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢某龙,刘某治
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第十五条，第四十二条第一款
全文
浙江省天台县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙1023民初1577号原告：谢某龙，男，1970年6月10日出生，汉族，住天台县。委托代理人：童文旺，浙江众安律师事务所律师。被告：刘某治，1969年9月5日出生，汉族，农民，住天台县。委托代理人：刘云焦，女，1966年11月28日出生，汉族，住天台县，系被告刘某治的姐姐。委托代理人：许咪，浙江同元律师事务所律师。原告谢某龙与被告刘某治房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案受理后，依法由代理审判员林娴适用简易程序于2016年4月29日第一次公开开庭进行了审理。2016年6月3日，依被告刘某治的申请，本院决定对立卖契字据中卖方“刘某治”的签名及指印进行鉴定。2016年8月29日，本院适用简易程序第二次公开开庭进行了审理。原告谢某龙及其委托代理人童文旺，被告刘某治及其委托代理人刘云焦（只到庭参加第二次庭审）、许咪到庭参加诉讼。在本案审理过程中，当事人申请庭外和解一个月，本院予以准许。本案现已审理终结。原告谢某龙诉称：原、被告同为原天台县滩岭乡波楞村下洋队（现为天台县福溪街道波楞村下洋组）村民，双方有坐落于下洋隔岸坑地方的相邻房屋。1998年5月4日，原、被告经协商一致，并经中见人见证，由执笔人代笔订立《立卖契字据》。《立卖契字据》约定：被告刘某治将其现有坐落隔岸坑楼房一间卖给原告谢某龙，字据同时载明：上至瓦片、下至地基、东至刘起光屋柱中为界、南至倒地等；作价款人民币4800元。当场交付房款后，由买卖双方、中见人及代笔人在《立卖契字据》上签字。房屋买卖契约签订后，双方未向相关部门申请办理产权过户，但均遵循契约且为同村村民所共知。但未料及，在天台县人民政府实施化工园区建设，对原、被告所在的波楞村下洋地块的土地征收与房屋拆迁的过程中，被告竟不顾其已将涉案房屋卖给原告的事实，以其系权证登记的产权人（××）为由，径行与征收迁拆单位实施涉案房屋征收拆迁的订约、领取补偿款等事宜。经查询获悉，被告取得前述房屋征收拆迁补偿款共计人民币254795.77元。原告认为，原、被告之间的房屋买卖合法、有效，原告依法享有取得涉案房屋所有权等权利。因涉案房屋已被征收拆迁，虽无法通过办理物权变更手续履行交付义务，但涉案房屋征收拆迁所得的款项系房屋的替代财产，被告依法应将之交付给原告。现被告拒绝交付，已构成违约，故起诉至法院要求：一、判决被告交付原告人民币254795.77元并赔偿损失（按照银行同期贷款利率，自被告领取到该款之日起算至完全交付给原告时止）；二、本案诉讼费用由被告承担。被告刘某治辩称：一、原告无权享有涉案房屋的物权。1、本案事实是原告及答辩人在隐瞒答辩人母亲及两姐妹的情况下，将家庭共有财产出售给原告，并收取原告人民币4000元，从未收到过4800元。答辩人无权单独出售涉案房屋，涉案房屋系答辩人父亲出资购买，购买时答辩人尚未成年，原告与答辩人系隔壁邻居，应当知晓房屋出资购买的情况。涉案房屋为家庭共同使用，系徐美满、刘昭君、刘爱君及答辩人四人共同共有。原告在隐瞒答辩人其他家庭成员的情况下独自签订合同，该份合同是无效的。同时参照台州中院第11期民事审判调研与指导第一条的规定，答辩人以个人名义出售家庭共有财产的行为，不适用表见代理。因涉案房屋是父亲购买，父亲去世后，母亲作为家长，唯一能够成为表见代理人的是答辩人母亲；2、答辩人取得房屋拆迁补偿款是基于登记在被告户家庭共有权人名下房屋拆迁取得的利益，是政府拆迁部门经合法审查后获得，原告无权取得。二、原告主张以拆迁补偿款作为违约赔偿于法相悖。《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务，损失赔偿额不得超过违反合同时预见到或应当预见到的因违反合同所造成的损失。根据1998年5月4日担保人徐有青向原告出具的担保书：由徐有青担保将刘某治的房屋产权证转给谢某龙，如产权证不交，赔偿给谢某龙人民币1万元，徐有青在担保人处签字捺印。该担保书明确两点：第一点是刘某治的房屋产权证不能转给谢某龙；第二点是如产权证不交时，则由担保人赔偿买房谢某龙人民币1万元。由此可以推断，原告及答辩人当时预见到的违约损失时1万元，原告主张以拆迁补偿款作为违约赔偿款于法无据。三、原告提起违约之诉，已超过诉讼时效，依法不予支持。原告与答辩人协议房屋买卖时间为1998年，因答辩人母亲、姐妹得知后一直反对，当即履行不能，涉案房屋也一直由答辩人母亲占有使用至拆迁。原告在1998年因无法履行协议与答辩人母亲发生争吵后，也一直未向答辩人提出任何要求。时至2015年涉案房屋因政府拆迁，原告突然提起诉讼，该诉求于法无据。根据《民法通则》的规定，因合同之债向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效一般为两年，违约责任适用诉讼时效的规定，在追究违约责任得不到法庭支持的情况下，违约金自然不可能得到支持。故原告即使诉求答辩人承担违约责任也因超过诉讼时效，不应予以保护。四、本案应当追加徐美满、刘昭君、刘爱君为第三人。徐美满、刘昭君、刘爱君及答辩人作为涉案房屋的所有权人，根据物权优先于债权的原则，对因拆迁涉案房屋的安置款当然享有所有权。涉案房屋同徐美满、刘昭君、刘爱君存在法律上的利害关系，应追加该三人为本案第三人。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告谢某龙为支持其诉讼主张，向本院提供以下证据：1、房屋卖契一份，证明原、被告双方对涉案房屋形成买卖关系的事实；2、土地使用证两份，证明原、被告系同村村民且房屋相邻，被告系涉案房屋的使用权人，对涉案房屋享有处分权的事实；3、下洋村房屋征收补偿安置协议书及相关附件（包括征收房屋调查表、房屋征收货币补偿协议、补偿经济结算明细表及讼争房屋的补偿经济结算明细表各一份），证明被告取得涉案房屋征收补偿款254795.77元，被告自行取得该补偿款的行为侵犯了原告的合法权益；4、谢某、徐友青的证人证言，证明原、被告之间签订房屋买卖合同、交付房款及合同签订后涉案房屋实际交付的事实。被告刘某治对原告提供的上述证据，发表质证意见如下：对证据1的真实性、合法性有异议，真实的卖契中书写的是“小写四千元”，并非“大写的四千八百元”，且双方签订卖契时未经其他共有权人同意，卖契应是无效的；对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对证据3的真实性无异议，对其关联性有异议，被告认为原告对涉案房屋不享有物权，无权取得相应的征收补偿款；对证据4的真实性、合法性有异议，其中证人谢某系原告的兄弟，虽与被告存在一定的亲戚关系，也仅是被告老婆的堂弟，徐友青的证言含糊不清，可信度不高。被告刘某治为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据：1、证明二份，证明涉案房屋出卖时共有权人为四人，同时证明涉案房屋由被告母亲及其现任丈夫居住至拆迁，目前已对被告户进行拆迁安置的事实；2、天台县土地登记具结证明书和申请书复印件各一份，证明涉案房屋为四人共同共有的事实；3、徐友青出具的便条复印件一份，证明如过户不成，赔偿的最高额为一万元的事实。原告谢某龙对被告刘某治提供的证据，发表质证意见如下：对证据1中的共有人情况证明，对其“三性”均有异议，对居住情况证明的真实性有异议，被告母亲实际并未在涉案房屋居住，政府决定征收后，并未对被告户进行安置，只是以现金方式进行补偿；对证据2的关联性有异议，只能证明涉案房屋的土地使用者为被告个人，在登记申请书中虽有家庭成员四人的记载，但家庭人员与共有权人是不同的概念；对证据3的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议。在本案审理过程中，本院向原、被告出具鉴定报告一份，原告对该份鉴定报告无异议，被告对该份鉴定报告不认可，明显是原告模仿被告的字迹，且被告当时要求对指纹一并进行鉴定，但鉴定机构拒绝作出鉴定。根据原告与被告举证、质证意见，本院认证如下：对原告提供的证据1，与本院出示的鉴定报告相互结合，能够证明原、被告双方签订卖契，形成房屋买卖合同关系的事实，对证据1及鉴定报告的证明效力予以确认；对原告提供的证据2，能够证明原、被告系同村村民且互为邻居，涉案房屋的土地使用证中登载的土地使用者为被告刘某治的事实，本院予以确认；对原告提供的证据3，能够证明涉案房屋的征收补偿款为254795.77元的事实，本院予以确认；对原告提供的证据4,能够证明原、被告签订房屋卖契及原告支付购房款的事实，对该部分证据的证明效力予以确定。对被告提供的证据1，在无其他证据予以加强的情况下，无法证明涉案房屋由被告母亲一直居住以及涉案房屋在出卖时共有权人为徐美满、刘昭君、刘爱君及被告的事实，本院不予确认；对被告提供的证据2，能够证明被告在1995年申请土地使用证登记时家庭成员填写为四人，对该部分证据的证明效力予以确定，但该四人的具体情况尚无法认定；对被告提供的证据3，能够证明在签订卖契的同时，由徐有青担保将涉案房屋的产权证转给原告，如产权不转赔偿给原告人民币一万元的事实，本院予以确认。根据上述证据的分析和认定，结合庭审中双方当事人一致事实的陈述，本院认定案件事实如下：原、被告同为天台县福溪街道波楞村下洋组村民，并且互为邻居。1998年5月4日，在案外人徐有青见证、谢根甫代笔的情况下，原、被告签订立卖契字据一份，约定被告将涉案房屋以人民币4800元出卖给原告，案外人徐有青同时向原告出具担保书一份，担保将涉案房屋的产权证转给原告方，如产权证不交赔偿给原告人民币一万元。卖契签订当日，原告即向被告支付了购房款。卖契达成后，被告向原告交付了房屋，但因原告一直在上海做生意，涉案房屋基本未居住过。2000年1月18日，被告刘某治取得涉案房屋的集体土地使用证【土地使用者：刘某治，土地使用证号：天集建（1999）字第0091465号】，被告取得土地使用证后，双方一直未办理变更登记手续，但该集体土地使用证一直由原告谢某龙持有。2015年9月16日，因天台县工业园区高新功能区建设需要，被告刘某治户（家庭成员：刘某治、王银菜、刘昕、徐美满）与天台县人民政府福溪街道办事处达成征收补偿协议，其中涉及讼争房屋的征收补偿经济款为254795.77元，因涉案房屋登记的土地使用者为被告刘某治，故该款于2015年10月21日打入被告刘某治账户。另查明，被告刘某治在1995年2月申请涉案房屋土地使用权登记时，在“共用使用权”一栏的家庭人口中填写为4人，但并未注明该四人的身份情况。在本案审理过程中，依被告刘某治的申请，本院决定对立卖契字据中卖方“刘某治”的签名及指印进行鉴定，因卖契中指纹模糊、纹线不清晰，不具备鉴定条件，浙江千麦司法鉴定中心对指纹鉴定的申请不予受理，对于卖契中“刘某治”的签名，浙江千麦司法鉴定中心作出浙千司鉴中心[2016]文鉴字第122号鉴定意见书，认定1998年5月4日的《立卖契字据》中卖方处“刘某治”的签名字迹是刘某治本人所书写。本院认为：本案名为不当得利纠纷，实为房屋买卖合同纠纷。一、关于原、被告之间的买卖合同是否有效的问题。原、被告系同一集体组织成员，双方签订的“卖契”系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。被告抗辩涉案房屋系徐美满、刘昭君、刘爱君及被告共同所有，在签订卖契时未经其他共有人同意，擅自处分涉案房屋，其他共有人知晓后明确表示不同意出卖，故原、被告之间的买卖合同无效。本院认为，首先，根据原告提供的土地登记具结证明书及申请书，家庭成员一栏中虽填写为四人，但未列明四人的具体情况，再结合征收房屋调查表的记载，被告户的家庭成员为刘某治、王银菜、刘昕、徐美满，显然与被告抗辩的家庭成员为徐美满、刘昭君、刘爱君及被告本人存在不一致，在无其他充分有效的证据予以佐证的情况下，本院暂无法明确涉案房屋出让时的共有人情况。其次，原、被告虽为邻居，但原告在签订卖契前已在上海经商多年，被告作为出让人及土地使用权登记具结人，理应将房屋的申请登记及使用情况进行客观陈述，但被告刘某治当庭表示未向原告说明涉案房屋的使用及具结登记情况，而原告基于农村“财产归属儿子”的朴素思想，相信被告方具有处分权故而签订卖契，原告在主观上是善意的。再者，自1998年签订卖契后，双方一直相安无事，涉案房屋的土地使用证也一直由原告持有，即使如被告所述，涉案房屋属被告及其母亲、姊妹共同所有且母亲、姊妹得知后均不同意出卖房屋，但在原告持有土地使用证六年多时间里，被告及其母亲、姊妹均未通过合法途径提出权利主张，被告也未返还购房款，直至涉案房屋被政府征收，双方才发生矛盾，据此有理由相信被告出卖涉案房屋的行为事后亦已得到母亲及姊妹的认可。综上，对于被告抗辩合同无效的这一辩解，本院不予采纳。同时，基于上述理由，对于被告要求追加徐美满、刘昭君、刘爱君为本案第三人的申请，本院亦不予准许。案外人徐美满、刘昭君、刘爱君若认为被告刘某治的处分行为损害其权益的，应另案向被告刘某治主张赔偿。二、关于征收补偿款是否应为原告享有的问题。涉案房屋的土地使用权虽登记在被告名下，但依据原告提供的有效卖契及支付全部购房款4800元的事实，可以认定原告系涉案房屋的真实权利人，涉案房屋目前已被政府征收，而被征收房屋的所有权权属决定了征收补偿权益的归属，故原告应享有相应的征收补偿权益。现房屋征收补偿款254795.77元已打入被告账户，被告理应根据诚实信用原则将上述款项返还原告，故对原告要求被告支付254795.77元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告主张的逾期付款利息，因被告收到补偿款后未及时支付给原告，造成原告利息损失，故本院确定利息损失自2015年10月22日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至款项实际履行完毕之日止。三、关于原告方的主张是否超过诉讼时效问题。据上所述，被告系在2015年9月16日与天台县人民政府福溪街道办事处达成征收补偿协议，后于2015年10月21日收到征收补偿款，原告于2016年3月25日即起诉返还补偿款，原告主张并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告刘某治在本判决生效之日起十五日内支付给原告谢某龙人民币254795.77元，该款的利息损失从2015年10月22日起至实际履行完毕之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率一并计付。如果未按本判决所指定的期间内履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费依法减半收取人民币2560元（原告预付），鉴定费人民币3500元（被告预付），合计人民币6060元，由被告刘某治负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院[上诉案件受理费人民币5120元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001]。义务人未在上述履行期限内自觉履行的，权利人有权在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。代理审判员 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