（2016）黔03民终2541号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2017-11-30
案件名称
姚纲、桐梓县我爱我家房产中介服务部行纪合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州市遵义市中级人民法院
所属地区
贵州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姚纲,桐梓县我爱我家房产中介服务部
案由
行纪合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔03民终2541号上诉人（原审被告）：姚纲，男，1989年10月6日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。委托代理人：胡龙，贵州与力律师事务所律师。委托代理人：王永森，贵州与力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：桐梓县我爱我家房产中介服务部，住所地桐梓县娄山关镇河滨南路。经营人：何兴涛，男，1987年10月5日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县娄山关镇民主路文笔二区育才幼儿园旁*楼。上诉人姚纲因与被上诉人桐梓县我爱我家房产中介服务部（以下简称我爱我家服务部）居间合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2016）黔0322民初676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。姚纲上诉请求：一、请求人民法院撤销一审判决第一项，依法改判；二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定上诉人与被上诉人之间建立居间关系的《中介服务协议》成立，存在重大认定错误。被上诉人并未要求上诉人在尾部签字，所以该《中介服务协议》并未成立生效，对上诉人无法律拘束力。2、涉案的《中介服务协议》属于被上诉人提供的格式条款合同，根据法律规定，涉案《中介服务协议》并未按法律要求采取合理方式，也未在一审庭审时举证证明其已尽合理提示及说明义务反驳上诉人在答辩中所述其告知相关事项。一审法院在未查清相关事实以该《中介服务协议》作为依据作出判决明显属于认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。1、涉案的《中介服务协议》要求甲方在十二个月内不得自行或委托他人购买或承租上述物业，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，明显加重了上诉人的义务，排除了上诉人的主要权利，应认定为无效。一审法院以该《中介服务协议》所写上述内容要求上诉人支付赔偿金，属于适用法律错误。2、根据最高人民法院于2011年12月20日发布的指导案例，不只是规定不得利用中介提供的信息，还包括了可以在多家中介公司进行选择报价低、服务好为买方提供居间服务，结合本案，上诉人所购买的房屋在多家中介公司挂牌出售，其促成上诉人购买房屋合同成立的中介公司报价低、服务好，作为消费者，上诉人并没有利用被上诉人提供的信息、机会。上诉人对被上诉人并不构成违约，一审法院未参照指导案例1号进行判决，而判决认定上诉人违约，存在适用法律错误。三、一审法院违反法定程序。被上诉人并未促成上诉人购买房屋合同的成立，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条及第四百二十七条之规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，一审法院理应驳回被上诉人的诉讼请求。根据最高人民法院发布的指导案例，本案上诉人对被上诉人并不构成违约，不应支付任何费用，一审法院判决上诉人支付赔偿金无任何法律依据。且被上诉人在一审程序提出的诉讼请求中并未要求支付赔偿金和承担诉讼费用，在一审庭审时也未变更或增加诉讼请求，而一审法院判决要求上诉人支付赔偿金和承担诉讼费用，一审法院超出诉讼请求进行判决，属于违反法定程序。综上，为了维护上诉人的合法权益，恳请二审法院对本案依法改判。被上诉人我爱我家服务部二审答辩称，一、上诉人与我方签订的《中介服务协议》不成立，属于扭曲事实。上诉人签订中介服务协议时我方以告知成交后我们会收取中介服务费，不能因为签字的地方而改变协议的真实性和合法性，我们为他提供了真实房源信息，带看房子和房东谈价的全部事实。为上诉人提供服务的同时，上诉人占用了我们的时间，获取我们的信息，所以不存在认定有误。二、上诉人为正常人，非眼盲，也非文盲，上诉人说未认清《中介服务协议》，纯属狡辩，所以应该对自己签订的《中介服务协议》承担责任。三、上诉人说我方《中介服务协议》中签订协议起十二个月内不得自行或委托他人购买7承租上述物业，有明显加重上诉人的义务，不成立。本《中介服务协议》与深圳中原地产上市公司《看房服务协议》内容一致。为借鉴版本合同，其次十二个月加重不加重与本案无关，上诉人是在我们还在给他谈价的同时隐瞒事实，套取我们房源信息和其他中介成交的，这跟法律错误无关，跟诚实守信有关。四、上诉人提出的案例，没有任何参考价值，任何案件都是以事实为依据，不能用其它的案例而掩盖事实的存在，上诉人提出买方有权选择服务好、价格低的中介方成交，这是人之常情，但是不能以损害他人的利益为导向，桐梓县中介服务费用为买卖双方各占1%，而上诉人支付给昌耀中介公司中介服务费应该是3850元，而非2800元（买卖合同中有体现），姚刚支付给昌耀中介中介服务费2800元在整个谈价过程中上诉人从未提示我方业务员哪里服务不到位过，而是一直隐瞒事实真相，所以上诉人说选择价格低和服务好的公司均属于借口。五、上诉人提出未促成买卖合同成立一事，并非我方原因，我方谈定价格后，约双方签订买卖协议，上诉人以不购买为由，拒绝来签合同，导致未能完成买卖合同成立，而我方已经完成我们应尽的全部义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。被上诉人我爱我家服务部向一审法院起诉请求：判令姚纲赔偿我爱我家服务部房屋成交价2%的中介服务费7760元（房屋成交价格为388000元）；赔偿我爱我家服务部损失的贷款服务费6000元；赔偿新宇小区房主卖房后承诺给我爱我家服务部的中介费7000元。一审法院认定事实：2015年11月10日，姚纲到我爱我家服务部处意欲通过我爱我家服务部购房。双方经洽谈，姚纲即在我爱我家服务部提供的《中介服务协议》首部合同当事人一栏处签名。该协议内容为“甲方因欲购买/承租物业，现乙方为其介绍位于桐梓县以下物业。乙方指派公司业务员陪同甲方现场勘验了物业。甲方承诺甲方（或甲方之亲属，授权人，代理人）成功购入/承租所介绍之物业，需向乙方支付成交价格的百分之壹/半个月租金作为服务佣金，支付时间为甲方与物业权利人签订该物业的相关买卖合同/租赁合同（包括已实际租赁）当日或之前。本次看房委托人支付给桐梓县我爱我家房地产中介的20元作为看房诚意金，成交后则冲抵中介服务费，对本次带看的房屋不满意，我爱我家房产中介应继续为委托人寻找到满意的房屋为止。鉴于对上述物业的交易条件尚需近一步确定，甲方同意自本协议签订之日起十二个月内不得自行或委托他人购买、承租上述物业。为保护甲乙双方合法权益，如甲方自行或委托他人购买、承租上述物业，甲方应向乙方支付相等于意向购价的百分之二/意向月租金的赔偿金。本委托协议，经甲乙双方充分理解并认同的基础上签字确认。本委托协议经甲方签字、乙方签章后生效；如因本协议产生纠纷，双方可在本公司注册地址由当地人民法院裁决。附：乙方同时介绍下列其他物业，上述条款同样适用于下列物业：1.带他看了新语物业小区5F,双星市场5F,回去考虑下。”同日，我爱我家服务部业务员带姚纲查看了本县娄山关镇新宇小区5楼以及双兴市场5楼的出售房屋后，姚纲交纳了现金1000元，双方商定我爱我家服务部与房主商谈房屋交易价格，如果交易谈成，此款则自动转为购房款。此后至同月17日，我爱我家服务部业务员分别与姚纲以及涉案房屋房主进行了系列通话。同月19日，因姚纲的购房交易未成，我爱我家服务部向姚纲退还了其所交的现金1000元。另查明：同月16日，姚纲通过贵州昌耀地产营销策划有限公司与案外人冷长英、胡杰签订《房屋买卖合同》，约定由冷长英、胡杰向姚纲出售位于本县娄山关镇河滨北路城北农贸市场D4栋501室，该房屋亦为我爱我家服务部曾带领姚纲进行过查看和商谈价格的房屋。一审法院认为：姚纲到我爱我家服务部处要求代为购房，并在业务员带领下查看了相关房屋，同时在涉案《中介服务协议》的首部签名，并于当日交纳了现金1000元，双方商定由我爱我家服务部与房主洽谈房屋交易价格，如谈成，姚纲所交现金则自动转为购房款，随后，我爱我家服务部的业务员即多次与姚纲和房主进行洽谈，双方之间的前述行为均为实际履行中介服务协议的行为，故虽姚纲未在涉案中介服务协议的尾部签名，亦应视为双方之间建立居间关系的《中介服务协议》成立，该协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。虽然姚纲仅在双方的中介服务协议首部协议当事人一栏处签名，未在协议尾部签名，这仅属于双方在签订协议中存在的瑕疵，并不能因此否定双方居间协议的成立以及效力，姚纲以此认为双方没有居间协议关系的辩解意见，理由不成立，不予采纳。我爱我家服务部在双方成立了居间协议的基础上，带领姚纲查看了相关房屋，同时又与姚纲以及相关房屋的房主进行了价格洽谈，说明我爱我家服务部在积极的履行自己作为受托人应当完成的义务，而姚纲在与我爱我家服务部签订中介服务协议后，且双方在协议第3款明确约定了双方自协议签订之日12月内不得自行委托他人购买我爱我家服务部已在洽谈中的房屋的情况下，通过其他中介公司购买了我爱我家服务部正在完成居间义务的房屋的行为，在双方居间协议未解除或撤销之前，违反双方的协议约定，对我爱我家服务部构成违约，应当按照双方所约定的条款向支付赔偿金。对赔偿金的数额问题，由于姚纲通过其他中介服务机构对我爱我家服务部提供居间服务的房屋达成的购买价为385000元，可以此确定姚纲应支付的赔偿金。我爱我家服务部要求姚纲支付贷款服务费6000元以及赔偿房主在房屋交易成功后应向我爱我家服务部支付的费用7000元的请求，由于我爱我家服务部不能举证证明姚纲与其达成居间事宜时，曾委托我爱我家服务部代为办理相关贷款事宜，另在中介协议中也未约定如房屋交易成功或者不成功，应由姚纲支付房主应支付的中介费用，故我爱我家服务部的前述两项请求，无事实依据和法律依据，不予支持。姚纲主张涉案房屋的房源信息系公开信息，其通过其他中介服务机构与涉案房屋房主达成买卖房屋协议的行为，并不构成对我爱我家服务部的违约的辩解意见，虽然涉案房屋的信息虽为公开信息，姚纲也不存在利用我爱我家服务部所掌握的特有信息与房主达成房屋交易的行为，但双方在达成的中介服务协议约定的条款，是对姚纲已委托我爱我家服务部进行中介服务的情况下限制姚纲在该合同未解除或撤销前不得擅自实施其他委托行为，并非约定姚纲不得利用我爱我家服务部提供的独家信息跳过我爱我家服务部进行房屋购买，因此姚纲的前述辩解意见，理由不成立，不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、一百零七条、第四百二十四条之规定，判决如下：一、姚纲于本判决生效后立即支付我爱我家服务部赔偿金人民币7700元；二、驳回我爱我家服务部的其他诉讼请求；减半收取的案件受理费159元，由姚纲负担100元，我爱我家服务部负担59元。二审查明的事实与一审基本一致。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：姚纲通过其他中介机构购买相应房屋是否构成违约及责任如何承担。首先，双方对签订《中介服务协议》的真实性不持异议，虽然姚纲未在合同尾部签字，但在签订协议后双方即开始履行了各自的合同义务，故该协议不违反法律法规的禁止性规定，依法成立并生效。其次，根据《中介服务协议》第3款明确约定了双方自协议签订之日12月内不得自行委托他人购买双方已在洽谈中的房屋，姚纲在还未与我爱我家服务部解除服务协议的情况下自行与其他中介机构洽谈涉案房屋，并最终成交违反了双方协议的约定。虽然法律并不禁止在此情况下姚纲可以利用其他公开的信息渠道在低于与我爱我家服务部洽谈的价格条件下另行购房，但姚纲并未举证证明其实际购房价格低于我爱我家服务部最终的洽谈价格，故在同等条件下，姚纲另行委托其他中介机构购房违反了双方协议的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，姚纲理应承担相应的赔偿责任。但结合本案实际情况，姚纲另行委托其他中介机构购房亦支付了一定的中介费用，且一审判决认定的7700元费用是若双方实际完成了居间合同即我爱我家服务部履行完毕协议约定义务的情况下得出的金额，但实际上我爱我家服务部并未完全履行协议义务，故应扣减相应成本费用，结合我爱我家服务部前期提供的服务情况，酌情认定由姚纲支付我爱我家服务部2000元补偿费。综上，姚纲的上诉请求部分成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省桐梓县人民法院（2016）黔0322民初676号民事判决；二、由姚纲于本判决生效后十日内向桐梓县我爱我家房产中介服务部支付赔偿金2000元；三、驳回桐梓县我爱我家房产中介服务部的其他诉讼请求。一审案件受理费159元，由桐梓县我爱我家房产中介服务部负担100元，姚纲负担59元；二审案件受理费50元，由姚纲负担20元，桐梓县我爱我家房产中介服务部负担30元。本判决为终审判决。审 判 长 文小琼代理审判员 张 鹏代理审判员 张辉云二〇一六年九月二十日书 记 员 杨 涛 微信公众号“”