（2016）渝0118民初5143号

裁判日期: 2016-09-20

公开日期: 2017-09-08

案件名称

夏恒芳杨小甫与吴修梅谭礼琴房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市永川区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

夏恒芳,杨小甫,谭礼琴,吴修梅

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0118民初5143号原告：夏恒芳，女，1958年6月4日生，汉族，住重庆市大足县。原告：杨小甫，女，1964年9月12日生，汉族，住重庆市永川区。二原告共同委托诉讼代理人：张敏、王兰飞，重庆新源律师事务所律师。被告：谭礼琴，女，1987年6月21日生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：王成双，重庆市永川区中山法律服务所法律工作者（特别授权）。被告：吴修梅，女，1990年5月11日生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：康如翼，重庆石松律师事务所律师（特别授权）。原告夏恒芳、杨小甫与被告谭礼琴、谭礼琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月1日受理后，依法由代理审判员孙彦彦适用简易程序，分别于2016年9月12日、9月14日公开开庭进行了审理。原告夏恒芳、杨小甫及其共同委托诉讼代理人张敏、王兰飞，被告谭礼琴及其委托诉讼代理人王成双，被告吴修梅即其委托诉讼代理人康如翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏恒芳、杨小甫向本院提出诉讼请求：一、要求解除原告与被告谭礼琴于2014年4月10日签订的门面租赁合同；二、要求被告谭礼琴支付2016年4月10日至2016年9月10日的租金30000元及此期间的水费42元、电费175元、物管费116元及房产税1400元；三、要求被告吴修梅搬离原告门面，若被告吴修梅未在法院判决搬离之日前搬离则应支付迟延搬离期间的使用费（按6000元/月的租金标准计算）；四、要求被告谭礼琴支付违约金6600元；五、要求被告谭礼琴与吴修梅共同支付律师费5000元。事实与理由：2014年4月10日，原告将自己所有的位于重庆市永川区恒大泰晤士133#135#门面出租给被告谭礼琴，合同对租赁的相关事项进行了确认，并明确约定承租人不得将门面进行转租，也不得向第三方收取门面转让费、装修费等费用，否则原告有权解除合同。2015年12月31日，原告突然接到永川区人民法院关于吴修梅诉谭礼琴撤销其二人签订的《门面租赁合同》一案的开庭传票，通过庭审，原告才得知被告谭礼琴与吴修梅签订了门面租赁合同，且该租赁合同系谭礼琴伪造原告夏恒芳的签名与吴修梅签订，且吴修梅亦在涉案门面实际经营，二被告之间已形成转租事实。2016年3月23日，原告起诉要求确认二被告之间签订的转租合同对原告不发生法律效力，该诉讼请求经法院判决予以支持。原告认为被告谭礼琴未经原告同意私自将涉租门面转让给被告吴修梅使用，并收取高额转让费，亦未按时向原告缴纳门面租金，其行为已构成违约，现原告为维护其合法权益，特起诉来院，请求法院支持其各项诉讼请求。被告谭礼琴辩称，二原告从2015年6月起已知谭礼琴将涉案门面租赁给被告吴修梅使用，距离现在已超过一年的时间，故二原告以被告转租为由要求解除合同的理由不成立；被告谭礼琴于2015年5月10日将门面转让给被告吴秀梅时，在股权转让协议中明确约定了门面的所有事宜由吴修梅负责，现两个门面皆由被告吴修梅经营，故门面的租金应由被告吴修梅承担，若原告要求解除合同，则其主张的费用应由被告吴修梅承担；另对原告主张的律师费不认可。被告吴修梅辩称，其在本次案件中亦为受害者，其在与被告谭礼琴签订租赁合同时并不知道二原告与被告谭礼琴已约定不得转租及收取转让费的情形，若事前知情，则不会同意接受此门面，且其已支付2015年5月10日至12月9日的租金，故其不应承担二原告主张的各项费用；根据合同相对性原则，二原告主张的租金应由被告谭礼琴承担；其亦同意搬离原告的门面。本院经审理认定事实如下：1.位于重庆市永川区人民北路133、135号门面的登记所有人为夏恒芳、杨小甫。2014年4月10日，夏恒芳、杨小甫将以上两个门面租给谭礼琴，夏恒芳作为出租方（甲方）与承租方（乙方）谭礼琴签订了《门面租赁合同》。该合同第三条约定：租赁期限自2014年4月10日至2019年4月9日，共5年；第四条约定：乙方向甲方支付押金5000元，租金为每半年支付一次，第一年租金为60000元，之后每年租金分别为66000元、72000元、78000元、84000元。租金由乙方转账支付到甲方指定账户，户名夏恒芳，账号6212XXXXXXXXXXX，开户行重庆农村商业银行。乙方每年6月前自行到税务部门或税务指定部门缴纳房产税。租赁期内，因租赁门面产生的水、电、卫生费、物业管理费等，由乙方自行缴纳承担；第六条第四款约定：乙方不得自行转让门面，并收取门面转让费、装修费等；第九条约定：1.除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满前返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应每天按300元向甲方支付该房屋占用使用费；2.乙方按本合同约定返还该房屋时，并结清费用，方可办理退租手续，应经甲方验收认可；第十一条“合同的变更和解除”部分约定：乙方未按约定期限交付租金，超过10天以上的，或在租赁期内，未经甲方书面认可同意，擅自转租或转让承租房屋的，甲方有权解除合同。第十二条“违约责任和赔偿”部分约定：1.符合本合同第九条第1、2项的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的10%支付违约金，违约金不足以弥补损失的，还应赔偿经济损失。后在合同履行过程中，双方将2014年10月后的租金支付方式变更为每三个月支付一次。2.2015年4月10日，谭礼琴以夏恒芳名义与吴修梅签订《门面租赁合同》，约定出租方（甲方）夏恒芳将上述两个门面出租给承租方（乙方）吴修梅，后被告谭礼琴于2015年5月10日与被告吴修梅签订《股份转让协议书》，并收取被告吴修梅转让费105000元。3.被告吴修梅自承租涉案门面后使用至今。4.被告谭礼琴至今未向二原告支付自2016年4月10日至2016年9月10日期间的租金，亦未及时缴纳此期间的水费、电费、物管费及房产税等费用。本院对以上事实予以确认。对双方有争议的事实，本院依法认定如下：1.根据（2016）渝0118民初2415号民事判决书所查明的事实内容，可见被告谭礼琴以夏恒芳的名义将涉案门面转租给被告吴修梅，并以股权转让的方式收取转让费，被告谭礼琴举示的微信聊天记录、通话录音等证据不足以证明二被告所签订的转租合同已征得二原告同意及追认，另，被告谭礼琴亦未举示其他证据证明其转租行为已获得二原告的书面认可，故被告谭礼琴的行为已构成违约。2.根据原告举示的《门面租赁合同》及相应的缴费凭证等证据，被告谭礼琴应向二原告缴纳的2016年4月10日至9月10日的租金为30000元（72000元/年÷12个月×5个月）；与此同时，被告谭礼琴应按合同约定缴纳租赁期间的电费175元、水费42元、物业费116元、房产税1050元（1400元/年÷12个月×5个月），共计1383元，而此费用已由二原告代其缴纳。本院认为，原告夏恒芳代表其与杨小甫与被告谭礼琴于2014年4月10日签订的《门面租赁合同》系双方真实自愿的意思表示，合法有效，双方均应按该合同约定内容履行。现被告谭礼琴未经二原告书面同意擅自转租已构成违约，按照双方合同的约定，二原告有权要求解除其与被告谭礼琴之间签订的门面租赁合同，且有权要求被告谭礼琴支付合同期间内已经实际产生的租金及相应的水、电、物业费、房产税等费用，故本院对其主张的相应诉讼请求予以支持。至于二原告主张的违约金，因双方在《门面租赁合同》中对违约金已有明确约定，但二原告未举示证据证明被告谭礼琴存在该租赁合同所约定的支付违约金之情形，故本院对二原告要求被告谭礼琴支付违约金的诉讼请求不予支持。另，原告主张的律师费系诉讼成本费用，不宜由二被告承担，故本院对其主张的此项费用不予支持。被告吴修梅自二原告与被告谭礼琴之间的《门面租赁合同》解除后即应搬离此门面，鉴于被告吴修梅亦有积极搬离的意愿，本院酌定给予其三天的搬离时间，若逾期未搬离则应支付二原告租金占用损失，二原告主张6000元/月的租金占用损失标准符合当地经济发展水平及法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告夏恒芳与被告谭礼琴于2014年4月10日签订的《门面租赁合同》自本判决生效之日起解除；二、限被告谭礼琴于本判决生效后五日内支付原告夏恒芳、杨小甫自2016年4月10日至9月10日期间的租金及水、电、物业费、房产税共计31383一、原告夏恒芳与被告谭礼琴于2014年4月10日签订的《门面租赁合同》自本判决生效之日起解除；元；三、由被告吴修梅于本判决生效后三日内搬离原告夏恒芳、杨小甫所有的位于重庆市永川区人民北路133、135号门面，若逾期未搬离则另支付原告夏恒芳及杨小甫逾期搬离期间的租金占用损失（租金占用损失按照6000元/月标准由本院确定的搬离之日起计算至实际搬离之日止）；四、驳回原告夏恒芳、杨小甫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取155元，由被告谭礼琴负担100元，由被告吴修梅负担55元（此费二原告已预缴，限二被告在本判决生效后五日内直付二原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员　　孙彦彦二〇一六年九月二十日书　记　员　　孙　瑛 关注公众号“”