（2016）鲁0883民初1915号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-11-03
案件名称
贺可韧与刘涛房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
邹城市人民法院
所属地区
邹城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贺可韧,刘涛
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0883民初1915号原告贺可韧，男，1972年10月4日出生，汉族，居民，住济南市。委托代理人张露露，山东海扬律师事务所律师（特别授权）。被告刘涛，男，1981年8月12日出生，汉族，居民，住泰安市。原告贺可韧与被告刘涛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张露露到庭参加诉讼。被告刘涛经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告刘涛于2011年4月5日签订为期五年的房屋租赁合同，合同约定原告承租邹城市平阳路门头房两间从事商业活动，合同约定房租数额、租期、违约责任、协议管辖等事项。2014年11月28日原告支付给被告刘涛2015年4月5日至2016年4月4日期间的房租25万元整。2016年1月7日，冯芝富以被告刘涛未向其支付房租为由，擅自将原告承租房屋关门上锁，禁止原告开门营业，经原告与二人多次沟通未果，致使原告自2016年1月7日起停止营业至今，房内所存产品以及空调至今未取出，给原告造成较大的经济损失。根据原告与被告签署房屋租赁合同第22条约定一切争议由原告所在地人民法院管辖。为维护自身的合法权益，根据民事诉讼法第34条规定，特诉至贵院，望贵院支持原告的诉讼请求。1、请求依法判令被告刘涛退还预收房租60844元（2016.1.8-2016.4.4两个月零28天）。2、请求依法判令被告刘涛承担违约金100000.00元。3、诉讼费用由被告承担。被告刘涛未作答辩。经审理查明，2011年3月24日，被告刘涛与冯芝富签订房屋租赁协议一份，约定冯芝富将位于香港街南对过（平阳路中段）使用面积300平方米左右的房屋出租给刘涛，从事商业活动，经营“达芙妮鞋柜”品牌。并同意刘涛在承租期间可将房屋自行转租。2011年4月5日，原告（乙方）、被告（甲方）签订房屋租赁协议一份，载明：甲方将邹城市平阳西路门头房两间，使用面积140平方米的房屋出租给乙方，从事商业活动，经营“鞋柜”品牌及乙方代理品牌。租期为5年，自2011年4月5日起至2016年4月4日止。年租金为25万元。20、甲方提前解除合同或因甲方违约而导致本协议终止的或因甲方债务等其他原因造成乙方无法正常经营（乙方有权单方终止合同），甲方除赔偿乙方未分摊完毕的装修费用（装修费用为人民币15万元，按60个月分摊完毕，即每月分摊装修费用2500元）外还应退还预收乙方的租金，同时支付相当25万金额的违约金。若甲方所支付违约金不足以弥补乙方实际损失的，乙方有继续追偿的权利。乙方单方提前解除合同，乙方支付25万金额的违约金。21、如因房屋产权人与甲方不能正常履行合同或因房屋产权人不再继续与甲方合作而导致甲方与乙方违约的，甲方须承担第20条款的违约责任。协议签订后，原、被告双方如约履行。2014年11月28日，原告向被告转账支付2015年4月5日至2016年4月4日租金250000元。2016年1月7日，冯芝富因与刘涛之间的房租问题将达芙妮鞋店门锁上，禁止原告继续经营，直至租赁协议期满原告未能租赁使用该房屋。上述事实，主要根据原告陈述、举证认定的，其证据已分别收存、记录在卷。本院认为，原告贺可韧与被告刘涛签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，转租期限未超出冯芝富与刘涛的租赁期限，属有效合同。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告贺可韧已经将2015年4月5日至2016年4月4日的租金250000元足额交纳。因案外人冯芝富将房屋收回，出租人刘涛存在违约行为，致使原告在2016年1月8日至2016年4月4日期间未能使用该房屋。被告刘涛应当退还原告已实际履行的2016年1月8日至2016年4月4日期间的租金60844元。由于被告刘涛存在违约行为，应当承担违约责任，合同约定的违约金为250000元，原告按照同期环比的营业额主张100000元的违约金，本院认为过分高于原告的损失，基于原告与被告的剩余租期不足三个月，对于违约金本院酌定为50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十三条、二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘涛于本判决生效后十日内返还原告贺可韧租金60844元。二、被告刘涛于本判决生效后十日内赔偿原告贺可韧损失50000元。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1758元由被告负担（原告已垫付，被告付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判长 张苗苗审判员 周玉花审判员 王存来二〇一六年九月二十日书记员 王 莉 关注公众号“”