（2016）皖0122民初3158号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-11-30
案件名称
肥东县宝翠园业主委员会与合肥市正飞物业服务有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
肥东县人民法院
所属地区
肥东县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肥东县宝翠园业主委员会,合肥市正飞物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第九十条，第一百零八条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第九条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七十三条
全文
安徽省肥东县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0122民初3158号原告：肥东县宝翠园业主委员会，住所地安徽省肥东县撮镇镇宝翠园小区，组织机构代码：32802410-2。法定代表人：牛中武，业委会主任。委托诉讼代理人：盛浩，安徽和源律师事务所律师。被告：合肥市正飞物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市肥东县店埠镇浮槎路东侧，组织机构代码：56635630-5.法定代表人：郑飞，总经理。委托诉讼代理人：王文龙。委托诉讼代理人：史晋，安徽威名律师事务所律师。原告肥东县宝翠园业主委员会诉被告合肥市正飞物业服务有限公司（以下简称“正飞物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员任倩适用简易程序独任审判，于2016年8月16日公开开庭进行了审理。原告肥东县宝翠园业主委员会的委托代理人盛浩、被告正飞物业公司的委托代理人史晋、王文龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肥东县宝翠园业主委员会向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告立即返还业主共有收益246296元，以及至判决确定之日上述款项对应的银行同期贷款利率；二判令被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：被告自2014年10月16日进驻肥东县撮镇镇宝翠园小区从事物业服务，因被告未按相关约定提供服务，致使原告所在小区业主怨声载道。被告未按照相关规定办理交接手续，遂于2015年5月9日撤离并拒绝返还其已经收取的小区停车费90696元及业主物业共有收益155600元，两项合计246296元。原告多次要求被告返还以上款项，均遭拒绝，遂诉至本院，请求判如所请。被告正飞物业公司答辩称：一、被告入驻宝翠园小区后已经提供完善的物业服务，撤离属迫不得已，被告对此并无过错；二、原告诉请要求返还收取的停车费用并无事实依据，被告公司在入驻宝翠园小区后投入了不菲的配套设施，远远超过收取的停车费用；三、关于所谓的物业收益155600元，原告并未举证证明属于物业收益，被告不予认可，综上，请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对于原告提交的第三组证据中《物业委托服务合同》、《物业公司的撤离函》，该组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，该组证据可以反映原被告之间存有物业服务合同法律关系及2015年5月双方协商一致解除合同关系，被告撤场的事实；对于原告提出该组证据证明被告公司在撤离过程中有过错等证明目的，因本案审理的是原被告双方解除物业服务合同后的相关费用清算问题，对于双方合同关系的解除原因和过错承担不是本案审理的事实查明范围，故该组证据的证明目的本院不予认可；二、对于原告提交的第四组证据《小区车辆登记表》及《收据》，用于证明被告侵吞业主共有收益的事实，对于该组证据真实性、合法性，本院予以确认，但是根据原告提交的《小区车辆登记表》反映出被告基本上于2014年12月起开始预收停车费用（基本上都是预收12个月，每个月50元），本案中双方于2015年5月解除物业服务合同，并撤离宝翠园小区。因此被告此后预收的费用无事实依据；三、对于原告提交第五组证据《场地租赁合同》一份、《租房协议》五份、总平面规划，用于证明被告侵吞业主共有收益的事实，对于该组证据的真实性和合法性、关联性和证明目的本院均予以确认，该组证据反映了六份租赁合同所对应的房屋为涉案小区的物业用房和文体用房，被告正飞物业对宝翠园小区物业用房金和文体用房对外出租，并收取租赁费的相关事实；四、对于被告提交的第三份证据：服务价格登记证、记账凭证（二张）、报销封面（四张）、收款收据（七张）、领条一张、发票一张，证明被告收取的业主停车费用有法律依据，且均用于改善小区业主的停车及安全配套设施；对于该组证据的真实性、合法性、和证明目的本院均予以确认，该组证据反映了被告在收取了相关停车费用，又投入了涉案小区的相关停车配套设施的建设；但是因被告抗辩称对于该部分投入的费用，将通过诉请另行主张返还，故该组证据与本案没有关联性。五、对于被告提交的第五组证据：交接清单二份（2015年5月11日），证明被告已顺利移交相关设备，但保留向原告主张投资北大门、东大门、监控室等相关设施的价格权利，该组证据的认证意见同上第三组。六、对于被告提交的第六组证据：唐安社区情况说明、宝翠园文体中心用房交接书、社区用房交接书、主要经济技术指标，证明与证据一相结合，证明原告是受唐安社区的委托接受小区提供物业服务，本案涉及原告提供的相关租房协议反应的房屋均属于社区处分，与业主无关，更与原告无关；该组证据的真实性、关联性本院予以确认，但是根据相关法律规定，社区用房和物业用房的所有权归属于全体业主，故撮镇镇唐安社区无权将属于全体业主公有的房屋作出处分，故对于该组证据的合法性和证明目的本院不予认可。七、对于被告提交的第七组证据：记账凭证、发票联若干，证明被告收到移动公司支付的13000元场地费用用于缴纳业主公表费用，用益于业主，对于该组证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均予以认可。根据庭审调查及当事人的举证、质证，以及本院对证据的认证，本院确认以下事实：2014年10月被告正飞物业有限公司受撮镇镇唐安社区的委托，入驻肥东县撮镇镇宝翠园小区从事物业管理服务，双方签订了《物业服务委托合同》，合同对物业服务的内容和质量、服务费用的收取、物业的经营管理、双方的权利义务等内容作了详细约定。被告正飞物业入驻后，陆续于2014年12月左右向向小区业主预收了为期一年的停车费，合计90696元，并用该部分费用为小区购置了相关配套设施；并分别于2015年1月2日与沈培俊签订了租房协议，收取了半年租金7200元和押金2000元；1月5日与张彩霞签订了租房协议，收取12个月租金18000元和2000元押金；1月18日与黄保义签订了租房协议，收取了半年租金10000元和3200元押金；2月1日与张永清签订了租房协议，并收取了半年房租10800元押金2000元，4月1日与谢爱梅签订了租房协议，并收取了半年的房租21000元，于2015年1月12日将小区1栋顶楼场地出租给中国移动通信集团安徽有限公司合肥分公司，并收取了一年的租金13000元整。以上出租的房屋分别为小区的文体用房和社区用房。合计收取租金89200元。2015年2月宝翠园小区正式成立肥东宝翠园业主委员会。2015年5月11日，原被告协商一致解除了物业服务合同关系，被告从宝翠园小区撤离，双方进行了交接，并对正飞物业前期投入的相关配套设施进行了列明，且注明了相关配套是设施的所有权属正飞物业所有。后因双方就收取费用返还问题发生争议，故原告诉至本院请求判令被告立即返还业主共有收益246296元，以及至判决确定之日上述款项对应的银行同期贷款利率；二判令被告承担本案全部的诉讼费用。本院认为，物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业应当退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费及相关费用。本案中根据原告诉请要求被告正飞物业退还的费用包括两部分即停车费和房屋租金费用。停车费其本质上属于物业对小区车辆收取的保管费用。根据原告提交的证据结合庭审中双方的陈述，对于被告正飞物业实际收取停车费的数额为90696元的事实，本院予以确认。鉴于本案中，停车费用预收时间（2014年12月左右）、收取数额（根据车的种类不同，收费标准不同）、人数（400多户）、预收期间（绝大多数为12个月，小部分为12个月以上）都是完全不统一的，若严格按照实际服务期间占预收期间的比重，计算物业公司实际应当收取的停车费数额，计算量繁杂且不具有实际操作性。本案中被告开始收费时间为2014年12月左右，预收期间基本为12个月（少数为12个月以上），双方于2015年5月解除物业合同关系。实际提供物业服务时间为6个月左右，占预收时间的一半，故该90696元停车费用中，45384元（90696元／2）为业主应当支付的停车费，剩余45384元为被告实际应当退还的费用较为合理。关于涉案小区的文体用房及物业用房对外出租所获得收益（租金），根据相关法律规定物业管理用房的所有权依法归属于全体业主，文体用房其使用权当然归属于全体业主。本案中因涉案小区的业主委员会迟迟未成立，故开发商将在上述物业用房和小区文体用房满足移交条件后，移交撮镇镇唐安社居委，后唐安社居委在正飞物业入驻宝翠园小区后，又将上述房屋的管理权移交给正飞物业管理，不违反相关法律、法规的规定。被告正飞物业根据实际需要出租相关房屋，并将收益用于相关物业管理公共费用支出，合乎常理。对于被告正飞物业在撤离之前，对物业用房和文体用房进行合理的管理使用，是正常的物业管理行为，其所得收益用于小区的公共管理支出，合法合理。但在撤离之后，双方之间物业服务合同关系终止，被告收取租赁没有事实和法律依据，理应予以退还。其中于2015年1月12日将小区1栋顶楼场地出租给中国移动通信集团安徽有限公司合肥分公司，收取的13000元租金因被告举证该部分费用用于缴纳小区公摊电费，实际缴纳电费13900元。该部分费用因实际已经用于小区公共费用支出，故该笔租金可不予退还。本案中，原告诉请要求被告返还租金总额为155600元，但根据原告提交的证据显示被告实际收取的租金（包含押金）仅为89200元。扣除被告实际管理期间的租金，实际应退还收益为46744.4元（计算明细详见附表一）。综上，被告正飞物业公司应返还停车费45384元，租金46744.4元，合计92128.4元。关于被告辩称的其为宝翠园小区投入的相关停车设备和其他附属设施产生的相关费用，因在庭审中表明会另行通过诉讼解决，故本院在本案中不做处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定，判决如下：被告合肥市正飞物业服务有限公司于判决生效后十日内返还原告肥东县宝翠园业主委员会业主共有收益92128.4元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理4994元，减半收取为2497元，原告肥东县宝翠园业主委员会负担1563元，被告合肥市正飞物业服务有限公司负担934元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员 任 倩二〇一六年九月二十日书 记 员 谢瑞林附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第九十条合法的借贷关系受法律保护。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经同意或者人民法院裁决，可以由分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。附表一应返还租金计算明细表相对方签订时间实收金额（元）日租金（元／日）实际管理天数（天）不予返还金额（元）返还金额（元）押金（元）沈培俊1月2日720039.51355332.51867.52000张彩霞1月5日1800049.31336556.911443.12000黄保义1月18日1000054.8120657634243200张永清2月1日1080059.21066275.24524.82000谢爱梅4月1日21000115414715162850合计6700029455.637544.49200最终实际返还金额46744.4注：返还金额=实收金额-实际管理天数×日租金；最终实际返还金额=押金＋返还金额 来源：