（2016）粤5381民初1698号

裁判日期: 2016-09-20

公开日期: 2016-12-16

案件名称

邱素珍、邓柱与云浮市创宇贸易有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

罗定市人民法院

所属地区

罗定市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邓柱,邱素珍,云浮市创宇贸易有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第四百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5381民初1698号原告邓柱，男，1980年1月24日出生，汉族，罗定市人，户籍住址罗定市。原告邱素珍，女，1980年10月10日出生，汉族，罗定市人，户籍住址罗定市。上列原告的共同委托代理人杨仕通，广西君桂律师事务所律师。被告云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。组织机构代码：67710378-1。法定代表人肖志均，总经理。委托代理人林剑飞，广东百誉律师事务所律师。原告邓柱、邱素珍诉被告云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月2日受理后，依法适用简易程序由本院代理审判员梁梅燕独任审判，并于2016年9月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨仕通、被告创宇公司委托代理人林剑飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年12月5日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（以下或简称合同），约定原告向被告购买位于罗定市XX住宅小区的房屋。合同约定被告必须在2015年9月30日前将经验收合格的房屋交付原告。此外，合同还对办证时间、违约方式、违约责任等做了约定。合同签订后，被告除了收取原告购房款外还以代缴契税的名义收取了原告14756元购房契税。但被告至今未能按照合同约定将经验收合格的房屋交付给原告，也未向税务部门为原告缴纳契税，构成了对原告的违约。同时，原告认为被告向原告交付的房屋玻璃不符合国家规定标准。原告认为，被告逾期交房、未代原告缴纳契税以及交付房屋不符合国家规定标准的行为构成违约，造成原告重大经济损失，依法应当承担违约责任。为此，根据《民事诉讼法》的规定，原告特向贵院提出诉讼，请求法院判令：1、被告支付原告逾期交房违约金13853.2元（以469649元为计算基数，按照日违约金万分之一计算是46.96元/天，从2015年9月30日计算到实际支付之日止，暂计算至2016年7月22日，共295天，合计13853.2元）；2、被告为原告房屋更换热反射镀膜钢化玻璃；3、被告返还原告代收契税款14756元及资金占用费1656.07元（以14756元为计算基数，按同期银行贷款利率年利4.35%计算，从2013年12月5日暂时计算至2016年7月22日共两年零7个月合计1656.07元，其余计算至被告将该款项返还之日止）；4、本案诉讼费、鉴定费等费用由被告承担。庭审中，原告请求逾期交楼违约金增加计至2016年9月14日止共16551.04元。被告创宇公司辩称：答辩人愿意按合同约定承担逾期交房的违约责任，但被答辩人的计算有误。《商品房买卖合同》第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交会买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。2、逾期超过100日，从逾期的第五个月起出卖人按日向买受人支付房款万分之一的违约金，合同继续履行。”本案中，被答辩人未提出解除合同的，因此应当视为合同继续履行，并按《商品房买卖合同》第九条第1款、按逾期时间，分别处理（不作累加）的约定履继续行。因此，逾期交房的违约金方面应当按两个阶段进行计算：第一阶段的违约金自2015年10月1日起计至2015年12月30日（90天）；即469649元×0.1‰×90天=4226.80元；第二阶段的违约金自2016年6月10日起计至交房为止（暂计至2016年7月22日）469649元×0.1‰×42天=1972.50元，两阶段合计为：6199.30元。另外，答辩人愿意就逾期交房的事宜与被答辩人进行协商调解，以和为贵。二、答辩人要求被答辩人更换热反射镀膜钢化玻璃没有合同约定，也于法无据。《商品房买卖合同》及其附件三对本案商品房玻璃安装没有特别约定，因此玻璃安装只需要符合法律法规及国家规定的标准即可，而本案中涉案房产的D1栋、D2栋、E栋、F1、F2栋均由专业资质的设计单位设计，经规划局、图审单位审核通过，并由施工单位按图施工完成，因此答辩人认为对玻璃没有更换的必要，也无需进行鉴定。三、被答辩人在未解除委托关系的情况下要求返还的代为交纳契税和资金占用费于法无据。被答辩人与答辩人之间存在代为交纳契税的委托关系，被答辩人提交的收款收据也注明为：“代办土地使用权证、房产权证契税及其它费用”，该数额与被答辩人诉求的数额一致，罗定市人民法院在本系列案中的其它判决也认定被答辩人与答辩人之间目前存在委托办证的委托合同关系，因此，两个关系并列存在。该费用并非答辩人直接收取，而是在适当时候代被答辩人向税务部门交纳。办证部门要求业主出具了“承诺书”“授权委托书”等材料，而地税局通过“承诺书”等材料计算是首套房还是二套房才能确定契税的数额，交纳契税又是办理相关权属证书的前提，才能由答辩人代为办理相关权属证书。因此，被答辩人在未提出的解除代为交纳契税与办证两个委托关系之前，单纯要求答辩人返还代为交纳的契税行为，答辩人认为不具有实际操作性。综上，因为是被答辩人首先提出的解除委托关系，是被答辩人违约在先，据此要求答辩人返还代为交纳契税及资金占用费的诉求，答辩人认为于法无据。此外，必须要明确的是，一旦被答辩人收回答辩人代为交纳的契税，被答辩人委托答辩人办理相关权属证书的委托也应当随即终止，以后因办理权属证书的一切责任均不能再追究答辩人。四、诉讼费应当由合理分配。答辩人认为被答辩人部分诉讼请求不符合《商品房买卖合同》的约定，也是于法无据的滥讼行为，该部分损失应当由被答辩人自身承担，对于不合理的部分诉讼费和鉴定费请法院依法驳回。综上所述，被答辩人的请求没有事实和法律依据，其请求逾期办证的违约责任是被答辩人本身造成的，请求法院予以驳回。经审理查明：两原告是夫妻关系。被告创宇公司是位于罗定市XX住宅小区的房地产开发商。2013年12月5日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方），双方签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XX住宅小区第X座X号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为469649元。第六条约定买受人必须在2013年12月5日前支付全部购房款给出卖人。第八条约定出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2、逾期超过100日，从逾期的第五个月起出卖人按日向买受人支付房款万分之一的违约金，合同继续履行。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、买受人委托出卖人代办房产证的，在买受人付清全部房款（含因产权登记面积与本合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款）、违约金（假如有违约的话）及相关费用并将办理该商品房的房地产权证手续所必须的法律文件交付出卖人后，出卖人才有义务为买受人代办，且因此造成房地产权证延迟的出卖人无须承担责任。合同签订后，原告按约定向被告支付完全部购房款，并于2013年12月5日支付代办土地使用权证、房产权证契税及其他费用14756元。因涉案商品房未经验收，未符合交付条件，原告至今未办理收楼手续，并于2016年8月2日诉至本院，要求处理。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、发票、收款收据、政府网络投诉答复截图等证据以及本案的庭审笔录等予以证实。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。被告答辩承认其逾期交楼的的事实，只是对逾期交楼违约金的计算方法存在争议。合同第九条第1、2款约定了双方对逾期交楼违约责任的处理方法，该条第2款约定的内容并未排除从逾期第91日起至第五个月的违约金，被告提出的计算方法没有依据，本院不予采纳。被告应支付从2015年10月1日起至原告主张的2016年9月14日止的逾期交楼违约金16390.75元（469649元×0.1‰×349天）。故原告要求被告支付从2015年9月30日起计至2016年9月14日的迟延交楼违约金的诉请，应从2015年10月1日起计算，原告主张的2015年9月30日的违约金，没有依据，本院不予支持。关于原告提出的要求被告为其房屋更换热反射镀膜钢化玻璃的诉讼请求。由于涉案商品房至今未交付，合同对安装何种标准的玻璃没有约定，且该商品房至今还没验收，玻璃是否符合标准待验收后即可根据验收结论作出处理，现原告无权要求被告更换商品房所安装的玻璃。故对原告提出的鉴定申请，本院不予准许，对原告提出的该项请求，本院不予支持。被告对此提出的抗辩意见，理由成立，本院予以采纳。关于原告提出的要求被告返还代收契税款14756元及其按同期银行贷款年利率4.35%从2013年12月5日至返还之日止的资金占用费的诉讼请求。原告于2013年12月5日向被告支付代办土地使用权证、房产权证契税及其他费用14756元，双方就办理商品房权属证书成立了委托关系，本院予以认定。被告收取原告支付的款项后，至今没有为原告缴交契税及其他相关费用，原告提出的要求被告返还契税款14756元的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。根据合同第十五条约定，被告应在商品房交付使用之日起540日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但至今涉案商品房仍未符合交付条件，原告也未收楼，故被告未为原告代交契税没有超过双方约定的期限。故原告要求被告支付资金占用费的请求，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2015年10月1日至2016年9月14日止的逾期交楼违约金共16390.75元给原告邓柱、邱素珍。限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还代办土地使用权证、房产权证契税及其他费用14756元给原告邓柱、邱素珍。三、驳回原告邓柱、邱素珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费314元（原告已预交），由原告邓柱、邱素珍负担19元，被告云浮市创宇贸易有限公司负担295元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。代理审判员　　梁梅燕二〇一六年九月二十日书　记　员　　陈梦儿 来源：百度“”