（2016）苏05民终6548号

裁判日期: 2016-09-20

公开日期: 2016-11-01

案件名称

邵卫忠、李建芳与苏州港龙置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

苏州港龙置业有限公司,邵卫忠,李建芳

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书(2016)苏05民终6548号上诉人（原审被告）：苏州港龙置业有限公司被上诉人（原审原告）：邵卫忠。被上诉人（原审原告）：李建芳。上诉人苏州港龙置业有限公司（以下简称港龙公司）因与被上诉人邵卫忠、李建芳商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2016)苏0506民初2919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。港龙公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。邵卫忠、李建芳在签订商品房买卖合同后签署了《委托经营管理承诺书》（以下简称承诺书），承诺在房屋交付前签订委托经营管理合同，未能签订的，承诺书未涉及部分均按委托经营管理合同条款执行，则经营管理公司可代邵卫忠、李建芳进行房屋交接。港龙公司已将案涉房屋交付经营管理公司。港龙公司通知邵卫忠、李建芳于2015年8月29日前来办理房屋交接手续，邵卫忠、李建芳于2015年8月31日来售楼中心，不承认其签署的承诺书，拒绝完成全部房屋交付手续。港龙公司逾期交房的期限应截止到2015年8月29日。二、一审法院适用法律错误。合同约定的违约金为房屋总价的10%，邵卫忠、李建芳的损失按房屋租金计算相当于房屋总价的2%，一审法院未正确认定港龙公司调减违约金的主张。邵卫忠、李建芳辩称，承诺书未约定经营管理公司可代为进行房屋交接，港龙公司向邵卫忠、李建芳送达了交房通知，应当向邵卫忠、李建芳交付房屋。邵卫忠、李建芳向一审法院起诉请求：港龙公司交付房屋，支付违约金89670元，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：邵卫忠、李建芳（买受方）、港龙公司（出卖方）于2014年4月29日签订编号为201406230145的商品房买卖合同一份，约定由邵卫忠、李建芳向港龙公司购买苏州市吴中区胥口镇乐汇商业广场3幢1108号房屋一套，建筑面积为57.51平方米，房屋总价为896700元。合同约定出卖方应于2015年7月31日依照国家及地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方，如出卖方逾期交房不超过三十日，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二日起至通知交付之日止，出卖方按日向买受方支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日的，自本合同约定的最后交付期限第二日起至通知交付日止，出卖方向买受方一次性支付总房款10%违约金，买受人不退房，合同继续履行。合同就其他事项一并进行约定。合同签订后，邵卫忠、李建芳按约全额交付房款，因港龙公司未按期交付房屋，邵卫忠、李建芳遂向法院提起诉讼。上述商品房买卖合同签订期间，邵卫忠、李建芳应港龙公司要求签订了承诺书一份，载明邵卫忠、李建芳在收取涉案房屋后，承诺与苏州乐汇城商业经营管理有限公司签订委托经营管理合同，将涉案房屋交付苏州乐汇城商业经营管理有限公司统一经营，期限为自商场开业之日起十年，委托经营自商场开业的前二年为无偿使用房屋，第三年起涉案房屋收益90%归邵卫忠、李建芳所有，10%归苏州乐汇城商业经营管理有限公司所有，承诺书一并载明了委托经营的其他事项，并明确如未能签订委托经营管理合同，承诺书与委托经营管理合同具有限同等法律效力。另查，苏州市吴中区住房和城乡建设局于2015年8月29日就涉案房屋向港龙公司发出苏州市吴中区商品房交付使用通知书。港龙公司于2015年8月26日向邵卫忠、李建芳发出港龙乐汇城交付通知书，通知邵卫忠、李建芳于2015年8月29日办理交房手续。邵卫忠、李建芳于2015年8月31日至港龙公司办理交房手续。因邵卫忠、李建芳未按港龙公司要求与苏州乐汇城商业经营管理有限公司签订委托经营管理合同，致房屋交接未果。港龙公司在本案审理中确认涉案房屋应按合同约定向邵卫忠、李建芳交付。以上事实，由邵卫忠、李建芳提供的商品房买卖合同、交付通知书，港龙公司提供的涉案房屋竣工备案意见书、商品房交付使用通知书、承诺书、收房通知邮寄凭证、业主意见反馈单、涉案房屋初始化登记材料及庭审笔录等予以证实。一审法院认为，邵卫忠、李建芳与港龙公司于2014年6月23日签订编号为201406230145的商品房买卖合同合法有效。邵卫忠、李建芳已按房屋买卖合同约定履行付款义务，港龙公司应按约向邵卫忠、李建芳交付房屋。根据商品房买卖合同约定交房日期为2015年7月31日，港龙公司向邵卫忠、李建芳发出的交房通知载明交房日期为2015年8月29日，邵卫忠、李建芳据此于2015年8月31日至港龙公司处办理收房，由于邵卫忠、李建芳未按港龙公司要求与苏州乐汇城商业经营管理有限公司签订委托经营管理合同，致邵卫忠、李建芳至今收房未果，港龙公司应承担逾期交房违约责任。因港龙公司逾期交房超过30天，港龙公司应按约承担违约责任，邵卫忠、李建芳据此要求港龙公司按总房价10%支付违约金89670元并交付房屋，与法不悖，法院予以支持。港龙公司关于逾期交房仅逾期25天以及交房须先由邵卫忠、李建芳与苏州乐汇城商业经营管理有限公司签订委托经营管理合同的答辩，于法无据，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决：一、港龙公司于判决生效之日起十日内向邵卫忠、李建芳交付位于苏州市吴中区胥口镇乐汇商业广场3幢1108号房屋。二、港龙公司于判决生效之日起十日内支付邵卫忠、李建芳逾期交房违约金89670元。案件受理费减半收取为6384元，由港龙公司负担。二审经审理查明的事实与原审一致。二审中，当事人没有提供新的证据。二审中，邵卫忠、李建芳陈述2015年8月31日没有办理房屋交付的原因是不愿意和港龙公司、经营管理公司签订委托经营管理合同，房屋至今没有交付。港龙公司认可上述未交房的原因。本院认为：邵卫忠、李建芳与港龙公司在2014年6月23日签订的商品房买卖合同合法有效。根据合同约定，港龙公司应当在2015年7月31日前交付符合合同约定的房屋。2015年8月31日因邵卫忠、李建芳不愿意与经营管理公司签订委托经营管理合同，港龙公司拒绝向邵卫忠、李建芳交付房屋。对此本院认为，虽然邵卫忠、李建芳曾签署承诺书，但其后拒绝签订委托经营管理合同由此产生的纠纷与本案所涉商品房买卖合同不是同一法律关系，港龙公司以此为由拒绝交付房屋无合法依据，由此造成的逾期交付房屋的违约责任应由港龙公司承担。港龙公司上诉认为逾期交房日期应计算至2015年8月29日，因房屋至今仍未交付，该上诉理由不能成立。邵卫忠、李建芳要求港龙公司承担逾期交付违约金符合合同约定，应予支持。港龙公司上诉认为应当调减逾期交房违约金，其作为主张权利方应当对合同约定的违约金过分高于实际损失承担举证责任，但未能提供证据。综上所述，港龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12768元，由上诉人苏州港龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王稚群审　判　员　　叶　刚代理审判员　　郭　锐二〇一六年九月二十日书　记　员　　吉宇璐微信公众号“”