（2016）苏0508民初4777号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2017-02-15
案件名称
苏州历史文化名城保护集团有限公司与吴凯声房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市姑苏区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏州历史文化名城保护集团有限公司,吴凯声
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第八十八条，第九十四条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0508民初4777号原告：苏州历史文化名城保护集团有限公司，住所地苏州市临顿路216号7号楼。法定代表人：王伟，董事长。委托诉讼代理人：施熠文，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕美娜，江苏益友天元律师事务所律师。被告：吴凯声，男，1970年8月11日生，汉族，住苏州市姑苏区。原告苏州历史文化名城保护集团有限公司与被告吴凯声房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏州历史文化名城保护集团有限公司的委托诉讼代理人施熠文、吕美娜到庭参加诉讼；被告吴凯声经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏州历史文化名城保护集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金127340元（2016年2月1日起，暂计算至2016年7月31日，要求计算至判决确定的合同解除之日止），违约金57303元（每日按127340元乘以0.5%计算，2016年2月1日起，暂计算3个月，要求计算至实际付款之日）；2、判令解除双方的房屋租赁合同，并要求被告向原告交还房屋，逾期交房的按合同约定租金的双倍向原告支付房屋实际使用费；3、判令被告承担原告实现债权的费用13878元。事实和理由：2014年12月18日，原告与案外人廖凯签订《房屋租赁合同》1份，约定由原告将本市娄门路315号东起第一间门面及一楼部分和二层全部的房屋出租给廖凯使用，租期自2015年2月1日起至2017年1月31止。在上述合同有效期内，原、被告及廖凯签订三方协议，约定由被告继受上述合同中廖凯的全部权利义务，被告按原合同约定继续承租该房屋。根据合同约定，被告应于2015年8月1日向原告支付2015年8月1日至2016年1月31日租金121275元，于2016年1月31日前支付2016年2月1日至2016年7月31日的租金127340元。原告依约履行了相应义务，但被告拖欠至今未予支付，其中第一期租金已经作出判决，但被告仍未履行。现第二期租金即将到期，被告仍未支付。期间原告多次催要未果，其行为已属严重违约。为维护原告自身合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。吴凯声未作答辩。本院经审理认定事实如下：本市娄门路315号房屋属原告苏州历史文化名城保护集团有限公司单独所有。2014年12月18日，原告（甲方）与案外人廖凯（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定原告将上述房屋东起第一间门面及一楼部分和二层全部（建筑面积约1050平方米）出租给廖凯使用，租期2年，自2015年2月1日起至2017年1月31日止，租金先付后用，半年一付，其中第二年年租金为254680元。合同第9.2条约定，乙方逾期支付租金或保证金的，自逾期之日起每日按应交租金或保证金的0.5%向甲方支付违约金；第9.6条约定，如双方在履行合同中产生纠纷无法协商一致的，则违约方应在支付赔偿金、违约金外，另行承担守约方为维护自己权益而支持的费用，包括但不限于差旅费、诉讼费、调查费、律师费等；第9.7条约定，合同期限届满或提前终止后，乙方应当按约腾让，如乙方逾期腾让，按实际占用时间，按合同约定租金的双倍向甲方支付房屋实际使用费。2015年6月3日，原、被告及案外人廖凯签订《三方协议》1份，约定上述《房屋租赁合同》中廖凯的全部权利义务转由被告继受，被告作为承租人继续履行上述《房屋租赁合同》，承担自2015年8月1日起的租金。2015年9月10日，原告向被告发出催收租金通知，催促其支付2015年8月1日至2016年1月31日期间的租金121275元。被告未予支付，原告遂提起诉讼，要求被告支付租金及违约金，并要求判令解除租赁合同、交还房屋，承担原告为实现债权支出的费用。2015年12月15日，本院作出判决，判令被告支付原告2015年8月1日起至2016年1月31日期间的房屋租金121275元及律师费26106元，支付租金121275元的逾期付款利息，驳回了原告的其他诉讼请求。该判决已经生效，但被告未履行生效判决书确定的义务，亦未支付第二期租金，原告遂委托江苏益友天元律师事务所向本院提起诉讼，并为此支付律师费13878元。审理中，原告表示，其不清楚涉案房屋是否有其他人在使用，故要求被告搬离涉案房屋，今后如发现有他人使用，原告另行主张权利。上述事实，由原告苏州历史文化名城保护集团有限公司提交的房屋所有权证、房屋租赁合同、委托书、三方协议、工商变更登记通知书、(2015)姑苏民五初字第00781号民事判决书、单项委托协议、发票及当事人陈述在案证实。本院认为：原告与案外人廖凯签订的《房屋租赁合同书》成立并有效，后原、被告及廖凯共同签订三方协议，由被告概括继受了该《房屋租赁合同》中承租人廖凯的权利义务，符合法律规定。原、被告之间成立房屋租赁合同关系，被告应按约履行该合同项下承租人的全部义务。根据合同约定，租金先付后用，但被告至今未向原告支付过租金，包括生效民事判决书确定的租金，其行为已构成严重违约，符合法定解除的条件，故对原告主张解除租赁合同并要求被告搬离承租房屋的请求，以及要求被告支付自2016年2月1日起至合同解除之日止的租金及逾期支付127340元租金的违约金的主张，本院均予以支持。自合同解除之日起至被告实际搬离之日止的房屋使用费，仍按原租金标准支付，原告要求按两倍租金支付房屋使用费，缺乏依据，本院不予支持。关于逾期支付租金的违约金，虽然合同约定被告应自逾期之日起每日按应交租金0.5%支付违约金，但是该标准过高，本院酌情调整为自2016年2月1日起至实际支付之日的中国人民银行同期同类贷款基准利息的四倍。关于原告主张的为实现债权所支出的律师费13878元，原告实际已经支出且符合双方合同约定，本院亦予支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交证据，应视为其放弃抗辩权利，由此产生的法律后果应有被告自行承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第九十四条第(四)项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告苏州历史文化名城保护集团有限公司与被告吴凯声之间关于苏州市娄门路315号房屋的租赁合同关系于本判决生效之日解除，被告吴凯声于本判决生效之日起10日内搬离苏州市娄门路315号承租房屋。二、被告吴凯声于本判决生效之日起10日内向原告苏州历史文化名城保护集团有限公司支付2016年2月1日至2016年7月31日期间的房屋租金127340元及逾期支付租金的违约金（以127340元为基数，按中国人民银行同期同类基准利率的四倍，自2016年2月1日起计算至实际付款之日止）、按年租金254680元的标准向原告苏州历史文化名城保护集团有限公司支付自2016年8月1日起至实际搬离之日止的房屋租金及房屋使用费，以及为实现债权所支出的律师费13878元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6188元，减半收取3094元，由被告吴凯声负担，于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。审判员 毛萍萍二〇一六年九月二十日书记员 蒋志芳 更多数据：搜索“”来源：