（2016）沪02民终6206号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-10-01
案件名称
周健与陈钰梅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周健,陈钰梅,上海华地房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终6206号上诉人(原审被告、反诉原告)：周健，女，1979年9月20日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：周主堂(系周健父亲)，男，1954年9月27日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：吕庆喜，上海慕恩律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：陈钰梅，女，1983年2月27日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吴林锋，上海君澜律师事务所律师。原审第三人上海华地房地产经纪有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：朱露苗。上诉人周健因与被上诉人陈钰梅房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初4903号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年8月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周健上诉请求：撤销上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初4903号民事判决，改判支持周健的原审反诉请求。事实和理由：上诉人于2015年12月2日结清了所有抵押贷款，因中介机构经办人员告知可以在过户时一并办理抵押权注销手续，故暂未办理涉案房屋抵押权注销手续。原审法院以抵押权未注销为由，认定双方当事人约定办理过户的条件尚未成就，该观点不能成立。双方订立的涉案合同，对权利义务、违约责任、解除条件均有明确约定，当事人变更合同的意思表示没有达成一致，则应按原合同履行。截止到2016年2月27日，双方当事人就产权过户时间仍未达成一致，上诉人按照原合同约定向被上诉人发出解约通知并无不妥。原审法院未能分辨履约过程中磋商的性质和后果，认为上诉人的解约行为有违诚信和合同约定，显然是错误的。被上诉人在原审中提供的主要证据，绝大部分是2016年2月29日当日至3月3日形成的，其是在通过中介人员知晓上诉人的解约通知后，为诉讼而刻意收集整理形成的，意图将迟延过户的责任推卸给上诉人。基于一审判决存在前述错误，请求二审法院撤销原审判决，作出公正、合法判决。被上诉人陈钰梅辩称：涉案合同约定过户日期为2016年2月5日，适逢2月7日春节，且陈钰梅审税时发现周健没有注销抵押。所以陈钰梅向中介建议年后过户，后中介回复称周健同意了。陈钰梅于2月24日回上海，26日已经准备好现金，但周健要求涨价20万元。3月1日，周健从中介处拿回产权证，声称不卖房屋了，陈钰梅只能起诉。周健在履约过程中存在违约行为，没有按照合同约定注销抵押，而注销抵押是履行合同的前提条件，并且周健提出涨价也是违约行为。周健作为违约方不具有解约权，请求维持原审判决。原审第三人上海华地房地产经纪有限公司未作陈述。陈钰梅向一审法院起诉请求：判令周健履行双方就系争房屋于2015年10月31日签订的《上海市房地产买卖合同》，周健配合陈钰梅办理该房屋的产权及煤气过户手续，并将房屋交付陈钰梅；周健承担逾期交房的赔偿金，按照每月4,200元计算,自2016年4月1日至被告实际交房之日止。周健则反诉请求：确认双方签订的买卖合同于2016年3月1日解除；陈钰梅根据总价的20%计算，向周健支付42.4万元的解约违约金；陈钰梅支付逾期付款违约金17,750元；陈钰梅协助周健办理《上海市房地产买卖合同》网上注销手续。一审法院认定事实：2015年10月31日，陈钰梅(乙方)与周健(甲方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方向甲方购买位于宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋，总价为212万元。甲方于2016年3月30日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接。双方确认在2016年2月5日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方逾期未付款，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的日万分之五作为逾期违约金，合同继续履行。乙方逾期未付款达到10日，甲方有权单方面解除合同，并书面通知乙方，乙方自收到甲方书面解除合同通知书之日起5日内向甲方支付房产总价的20%作为违约金。甲方应于2015年12月30日前办妥银行贷款还款手续，同时办妥银行抵押登记注销手续，注销完毕。甲乙双方应于甲方办妥抵押登记注销手续，及乙方办妥贷款手续后，于2016年2月5日前至上海市宝山区房地产交易中心办理房屋过户手续。若乙方的购房贷款不足申请的额度或者银行未审批通过，则乙方应于甲方双方至交易中心办理过户手续当日，以现金形式补足贷款部分。附件三为付款协议，主要约定，乙方于2015年10月24日，支付购房定金5万元，乙方于2015年11月2日，支付房款63万元，该笔款项甲方必须转项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该物业设定的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意，甲方应于2015年11月30日前办妥银行贷款还款手续。陈钰梅按约向周健支付了定金5万元及房款63万元。2016年2月27日，周健向陈钰梅发出解除房屋买卖合同通知书，内容为，根据合同约定，双方应在2016年2月5日前共同至房产交易中心申请办理过户手续，然陈钰梅逾期超过了22天，构成违约，故周健正式通知双方的买卖合同解除。2016年2月28日，陈钰梅向周健发出催告函，表示陈钰梅已经按约支付了68万元房款，双方也同意将过户时间顺延至春节后，然节后第一天准备全款，准备付款过户时，周健因市场变化，提出涨价20万元的无理要求。陈钰梅告知已经备妥144万元现金，不需申请银行贷款，希望周健立即配合办理过户。同年3月2日，周健针对催告函回复称，鉴于陈钰梅未按约在2月5日配合过户并支付房款，该行为构成了根本违约。同年3月3日，陈钰梅针对周健的通知解除合同书回函，陈钰梅已按约办理贷款，不存在逾期的问题，之后原告也备妥后续全部现金，不需办理贷款，并多次通知周健付款过户，但周健均未正面回复，现周健借机涨价或者解除合同，陈钰梅不予同意，并要求办理过户手续。另查明，2015年12月2日，周健与抵押权人结清了全部贷款。2016年3月21日，系争房屋的抵押登记被注销。原审审理中，陈钰梅将剩余购房款144万元以代管款的形式支付至原审法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。陈钰梅、周健就系争房屋签订的房地产买卖合同，系双方真实意思表示，也未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，周健在收到陈钰梅支付的68万元房款后，应于2015年12月30日前办妥银行贷款还款手续，同时办妥银行抵押登记注销手续，注销完毕。嗣后，双方应于周健办妥抵押登记注销手续，及陈钰梅办妥贷款手续后，于2016年2月5日前至上海市宝山区房地产交易中心办理房屋过户手续。从上述约定可知，双方办理房地产过户申请手续的前置条件之一为周健将贷款结清并且办理抵押注销手续。审理中，周健称可以在申请过户同时办理抵押权注销手续，缺乏依据，法院对此不予采信。合同还约定，若陈钰梅的购房贷款不足申请的额度或者银行未审批通过，则陈钰梅应于双方至交易中心办理过户手续当日，以现金形式补足贷款部分。由此可知，陈钰梅应于双方申请过户的同时将其余房款付清，系同时履行。系争合同的实际履行过程中，周健并未在合同约定的过户日期前办理抵押权注销手续，由此可知双方办理过户的条件尚未成就。其次，周健也自认中介公司并未通知双方在该日前至交易中心申请办理过户。再次，根据双方的陈述，在2016年2月26日后，双方还在就过户、付款进行磋商。然在双方未就过户日期重新达成一致意见的情况下，周健发函以陈钰梅迟延付款为由要求解除合同。本院认为，该行为有违诚信，同时也不符合合同约定。根据上述分析，原告支付房款应于双方办理过户申请手续之同时履行，在过户未办理之前，陈钰梅有权拒绝支付房款。据此，周健所主张的单方面解除权并不成立，其向陈钰梅发出的解除合同函不发生法律效力。反之，在双方合同履行期间，周健发函要求解除的行为系明示毁约，该行为足以导致系争买卖合同无法正常履行，陈钰梅的合同目的无法实现。现陈钰梅要求继续履行合同，周健将系争房屋的房地产权利及房屋实际交付给陈钰梅的主张，合法有据，法院予以准许。陈钰梅同意在过户同时将剩余房款支付给周健，也于法不悖，法院一并予以处理。关于迟延交房的损失问题，合同中约定的交房日期为2016年3月30日，该日期是建立在双方若于2016年2月5日正常办理过户的前提条件下成立的，根据上述分析，鉴于买卖双方在交易过程中就过户日期存在再次磋商的事实，从公平、合理的原则出发，将迟延交房赔偿金的起算日期酌情确定为2016年5月1日，至于租金部分，法院也予以调整，结合本案双方当事人履行合同的诚信、守约方的实际损失等因素，将租金损失酌定为每月2,800元。据此判决：一、陈珏梅与周健就宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》，继续履行；二、周健于判决生效之日起十日内，配合陈珏梅办理上述房屋的产权及煤气过户手续，并将房屋交付陈珏梅，陈珏梅在宝山区房地产交易中心受理上述房屋房地产权利过户申请的同时，向周健支付房屋尾款144万元；三、周健于判决生效之日起十日内，向陈珏梅承担逾期交房的赔偿金，按照每月2,800元计算,自2016年5月1日至周健实际交房之日止；四、周健的全部反诉请求，不予支持。本诉案件受理费减半收取11,905元、反诉案件受理费13,647元、保全费5,000元，均由周健由负担。本院二审期间，周健围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。周健所提交的上海市宝山区住房保障和房屋管理局书面回复意见书，载明“经向宝山区房地产交易中心了解，在当事人注销抵押登记时，如同时满足房屋过户条件的，在办理过户转移登记，除注销抵押及过户登记所需材料外，还需一并提交购买方的贷款抵押材料，主要包括：贷款合同，抵押合同，抵押申请书，银行委托书等”。周健藉此证明注销抵押登记可以与产权过户手续同时办理。周健所提交2016年4月16日、5月26日与中介人员何金容的电话录音，藉此证明要求春节后过户是陈钰梅的建议，中介人员于2月27日已经将解除通知截图以微信方式发给陈钰梅。陈钰梅认为，上海市宝山区住房保障和房屋管理局的回复意见书与本案没有关系。关于电话录音，提出节后过户确系陈钰梅，但周健也是同意的。关于解除通知的内容，中介并未告知，于3月2日收到解除通知。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据上海市宝山区住房保障和房屋管理局的回复，应当认定在具备相应条件的情况下，抵押注销手续与产权过户手续可以同时办理，原审法院以缺乏依据为由对周健关于可以在申请过户同时办理抵押权注销手续的主张不予采信有误，本院予以纠正。关于节后过户的建议方，陈钰梅已经予以自认，该节并非争议事实。关于解除通知的内容是否由中介人员于2月27日告知陈钰梅一节，从中介人员的陈述中只能确认中介人员自认曾发送相应内容，不能确定陈钰梅是否收到。原审查明的其余事实，双方当事人没有争议，本院予以确认。本院认为，本案纠纷系周健于2016年2月27日主张解约而引发。解除权系形成权，享有解除权一方当事人发送的解除通知，一经送达对方，即发生合同解除的法律效果。相对方持有异议的，可以请求法院确认解除行为的效力。本案中，周健先发出解约通知，陈钰梅以回函方式表示异议，并诉诸法院主张继续履行，周健则反诉主张确认其解约效力。故而，本案的关键在于确认周健解除合同行为的效力。合同的解除，是法律允许守约方在对方违约的情况下采取的补救行为，目的是使守约方不受原合同的约束，可以另觅交易对象。因此，享有解除权的一方当事人自身须是守约方。而根据查明的事实，周健并非守约方，其没有按照合同约定在2015年12月30日前办妥涉案房屋抵押登记注销手续。周健在二审中提交的上海市宝山区住房保障和房屋管理局的回复意见书，虽然能够印证其产权过户手续可以与抵押登记注销手续同时办理的主张。但是，合同履行过程中，应当秉承有约定从约定的基本理念。当当事人约定不明或者没有约定时，再根据法定条件或程序予以推导。既然当事人已经约定了权利义务的履行顺序，应当严格遵照执行，即陈钰梅先支付首付款，而后是周健注销抵押，再次是陈钰梅支付余款、周健过户，最后是周健交房。上海市宝山区住房保障和房屋管理局的回复意见书不能改变周健没有按约注销抵押登记手续的事实。既然周健没有按约履行己方义务，当然不能认定为守约方。对周健发出的解除通知进行实体分析，其是以陈钰梅没有按约定时间办理房屋过户手续为由主张解除合同。而房屋产权转移过户是房屋买卖合同中出卖方的主要义务，并非买受人的义务，买受人陈钰梅在该阶段的对应义务是支付价款。在产权转移过户程序中，如果因陈钰梅不配合导致周健不能履行过户义务，所引发的后果是周健不因此承担违约责任，而不是就此认定陈钰梅违约，周健的解除理由显然是混淆了权利义务关系。关于周健对陈钰梅资信能力的怀疑，即陈钰梅不能按时办妥贷款手续而故意拖延办理过户时间。本院注意到在纠纷发生之前，双方当事人磋商过程中的相应意思表示。而在纠纷发生之后，双方当事人为自身利益所作陈述与磋商过程中意思表示有所背离。但一旦当事人诉诸法院，法院就应当严格按照合同约定或者法律规定确定当事人的权利义务。如前所述，由于周健注销抵押登记手续的义务先于陈钰梅支付余款的义务，即便周健怀疑陈钰梅的资信能力，其也只能是暂时中止履行己方义务或者是催告对方提供资信证据，根据催告的结果再行决定履约进程，而不能直接以解约方式免除己方义务。鉴于周健履约过程中的瑕疵，原审认定周健的解约行为不发生法律效力，本院予以认同。综上所述，周健的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37,457元，由上诉人周健负担。本判决为终审判决。审判长 汪 毅审判员 王亚勤审判员 承怡文二〇一六年九月二十日书记员 周晓璐附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；……。 关注微信公众号“”