（2015）敦民初字第3325号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2017-03-02
案件名称
李忠芹诉敦化市兴旺房地产开发有限责任公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
敦化市人民法院
所属地区
敦化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李忠芹,延边兴旺房地产开发建设集团有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第二百十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书（2015）敦民初字第3325号原告：李忠芹，住敦化市。委托诉讼代理人：李星，吉林敖东律师事务所律师。被告：延边兴旺房地产开发建设集团有限公司，住所地敦化市胜利街长城社区45组。法定代表人：王朝，公司经理。委托代诉讼理人：张春明，公司职员。原告李忠芹与被告延边兴旺房地产开发建设集团有限公司（以下简称兴旺房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，李忠芹的委托诉讼代理人李星，兴旺房地产的委托诉讼代理人张春明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李忠芹诉称：2012年12月11日，李忠芹与兴旺房地产签订了商品房买卖合同，约定李忠芹购买兴旺房地产开发的敦化市天玺阳光城12号楼1单元2楼西侧房屋，面积128.05平方米，每平方米4399元，金额563292元；地下车库M58号，金额185000元，交付购楼相关暂代收费用7492元（应交15941元），总计金额755784元。付款方式及期限为一次性付款，房屋交付时间为2012年12月30日前经综合验收交付李忠芹，违约责任其中约定卖方逾期交付房屋按日承担房款总金额的万分之三的违约金。合同签订及交付全部购楼款后至2013年11月11日，兴旺房地产将房屋交付给李忠芹，共计逾期316天。房屋交付后，兴旺房地产拒绝向李忠芹提供房屋交接手续。李忠芹多次要求与兴旺房地产签订房屋交付单，提供住宅质量保证书、住宅使用说明书未果。2015年1月14日，兴旺房地产仅向李忠芹出具了一张凭据，注明“天玺12-1-12西取钥匙日期为2013年11月11日”。因兴旺房地产逾期交付房屋所致李忠芹在外租房和租用车库达近一年时间，经与兴旺房地产多次就其逾期交付房屋及车库的违约责任事宜协商，未能达成一致。诉讼请求：要求兴旺房地产给付逾期交付房屋的违约金71648元。兴旺房地产辩称：李忠芹的诉请不能成立，被告不构成违约，不应承担违约责任。具体理由如下：1.被告未能按合同约定的期限交付房屋，系房屋变更设计而导致的。被告变更设计项目是将房屋外表由涂料变更为干挂大理石材，该项变更提高了楼房的档次和价值，同时也提高了购房者的居住质量。被告不存在主观过错，且对干挂大理石材未收取费用，而完全系从善意方面出发，该行为最大的收益者是原告。违约责任是对不守信者的制裁，更是防止经济损失的手段，本案原告不但没有经济损失，在利益上是最大的受益者，因此被告的行为不应构成违约；2.被告变更设计的行为，已经通过各种方式进行了通知及宣传，其中包括传单方式，但原告未提出异议，应认定原告对被告变更设计行为的默认，被告不够构成违约；3.在本案争议中，被告认为应以被告实际交付钥匙为准。钥匙交付的同时，购房者已经实际取得了房屋控制权、管理权，即管控均由购房者享有，被告交付钥匙的时间即为房屋交付的时间；4.原、被告双方合同约定的违约金过高，如果被告违约，人民法院也应对违约金标准进行调整；5.房屋外墙变更为干挂大理石材，是房屋的建筑面积增加，被告将保留对增加面积向原告追偿价款的权利；6.本案原告的诉讼请求已经明显超过诉讼时效，原告认可的交房日期为2013年11月11日，已经超过法律规定的诉讼时效，应当予以驳回。经审理查明：2011年7月1日，李忠芹在兴旺房地产购买房屋及车库，并交纳购房款755784元。于2012年12月11日，与兴旺房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定了李忠芹购买兴旺房地产开发的位于天玺阳光城12号楼1单元2楼西侧的房屋，房屋面积为128.05平方米房屋总价款563292元。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经综合验收合格……”。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列一种方式处理：1、逾期不超过15日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金（该比率应不小于第（1）项中的比率）”。兴旺房地产向李忠芹实际交付房屋的时间为2013年11月11日。认定上述事实的证据有：商品房买卖合同一份、收据一份、销售不动产统一发票一张、设计变更一份、设计图纸一份、敦化市天玺阳光城业主档案表一份、物业服务合同一份、敦化市天玺阳光城管理规约一份。本院认为：李忠芹与兴旺房地产签订了商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方之间形成了房屋买卖合同关系。李忠芹已按合同约定履行了交付房款的义务，兴旺房地产应按合同约定的期限履行交付房屋的义务。兴旺房地产在建筑施工过程中，外墙外观设计由原来的涂料变更为干挂大理石幕墙，导致工期延误，未能按合同约定的期限内交付房屋，存在违约行为，应承担相应的违约责任。关于兴旺房地产认为李忠芹的诉讼请求已明显超过法律规定的诉讼时效的抗辩，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及第一百三十七条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，原、被告约定交房时间为2012年12月30日，李忠芹在明知兴旺房地产存在逾期交房的情况下，就其违约损失怠于向兴旺房地产主张权利，其2015年12月17日提起本诉已超过法律规定的2年诉讼时效。即便依据李忠芹、兴旺房地产均认可的交房时间为2013年11月11日，该案也已过诉讼时效。且经审查，本案不具备任何诉讼时效中止、中断事由，李忠芹亦未充分提供证据证明其向兴旺房地产公司主张过违约赔偿相关事宜。结合《最高人民法院关于适用》的解释第二百十九条关于“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”的规定，兴旺房地产关于诉讼时效的抗辩理由有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用》的解释第二百十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李忠芹的诉讼请求。案件受理费1591元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 任俊杰代理审判员 张 玲人民陪审员 张 利二〇一六年九月二十日书 记 员 王存晶 微信公众号“”