（2016）浙0681民初978号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2017-01-09
案件名称
蔡飞与浙江越美国际轻纺商贸城有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
诸暨市人民法院
所属地区
诸暨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡飞,浙江越美国际轻纺商贸城有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条
全文
浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0681民初978号原告：蔡飞，女，1970年11月26日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。委托代理人（特别授权）：赵凤海，浙江点金律师事务所律师。委托代理人（特别授权）：王吉祥，浙江点金律师事务所律师。被告：浙江越美国际轻纺商贸城有限公司。住所地：浙江省诸暨市暨阳街道暨南路8号。组织机构代码：56235301-9。法定代表人：宣海锋，系公司董事长。委托代理人（特别授权）：孟行，浙江正众律师事务所律师。原告蔡飞为与被告浙江越美国际轻纺商贸城有限公司（以下至判决主文前简称越美商贸城）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年1月19日向本院提出起诉。本院于同日立案受理后，根据原告的申请，依法对被告的财产采取保全措施。本案由代理审判员徐怡燕适用简易程序独任审判，于2016年3月17日第一次公开开庭进行了审理。因案情复杂本案转为普通程序并组成合议庭，于2016年6月12日第二次公开开庭进行了审理。原告蔡飞的委托代理人赵凤海、王吉祥，被告越美商贸城的委托代理人孟行均两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡飞诉称，2014年5月29日，原、被告双方签订《商铺招租定铺协议书》10份，约定：（1）原告向被告承租位于浙江越美国际轻纺城商铺服装面料区一楼2幢A区1010、1011、1012、1013、1020、1021、1022、1023、1013A、1023A号10间商铺；（2）商铺租期以6年为一轮，租期自被告统一交房日起算；（3）本协议签订时原告需向被告缴纳定金每间2万元，在签订正式租赁协议的同时缴清6万元的经营权资格认购金（已交付的2万元定金可以充抵）；（4）签订正式租赁协议前，原告可将店铺更名给他人经营，更名后权利义务由更名后的承租者享有或承担；（5）如被告没有在2015年9月30日前交房，原告有权要求被告退还所有已缴纳的款项，并赔偿原告的损失。上述协议签订后，原告向被告支付了20万元定金。2015年2月2日，原告与被告就上述商铺签订《商铺有偿使用协议书》10份，约定每个商铺原告一次性缴纳经营权有偿使用费6万元，原缴纳的店铺定金自动转为有偿使用费。协议签订后，原告按约支付了60万元款项，但被告至今未能交房。2015年11月4日，因被告未能在约定时间期限内交房，原告向被告发出《退房通知书》，解除与被告就上述商铺签署的协议，并要求返还款项及赔偿利息损失，但被告于2015年11月5日收件后至今未予理睬。综上，原告已履行付款义务，但被告未按约定交房，且至今未交房，违反了双方的约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，原、被告之间的协议于2015年11月5日解除，被告应退还原告60万元款项，并支付此款按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。现原告起诉要求依法确认原、被告之间的10份《商铺招租定铺协议书》及10份《商铺有偿使用协议书》于2015年11月5日解除，判令被告返还原告支付的60万元款项，并支付其中20万元自2014年5月29日起至款清日止及40万元自2015年2月2日起至款清日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。审理中，经本院释明，原告明确若法院认定原告发给被告退房通知书时未能解除合同，则变更请求为要求判令解除原、被告之间的《招租定铺协议书》和《商铺有偿使用协议书》，退还原告所交款项并赔偿按银行同期贷款利率计算的利息损失。被告越美商贸城辩称，原告要求解除合同没有事实和法律依据，也无权要求返还相应款项。首先，被告与原告先后分别签订了《商铺招租定铺协议书》和《商铺有偿使用协议书》，原告主张的2015年9月30日前交付是签订在前的《商铺招租定铺协议书》中的约定，双方在之后签订的《商铺有偿使用协议书》对之前签订的合同中的全部内容做了更加详细的约定，且双方实际款项的缴纳也是按照之后签订的《商铺有偿使用协议书》中的约定缴纳的。《商铺有偿使用协议书》并非对《商铺招租定铺协议书》的补充，而是一份独立的合同，原告无法根据《商铺招租定铺协议书》中的约定条款来请求解除《商铺有偿使用协议书》。其次，《商铺有偿使用协议书》中约定了商铺的租期、使用期限及免租期，根据约定使用期限和交房期限是弹性约定，并非确定的日期，故被告未构成违约，原告之主张不能成立。另表示，出租标的工程即将完工，可在5月验收交付完毕。原告蔡飞为证实自己的主张，向本院提供了下列证据：1、《招租定铺协议书》、《商铺有偿使用协议书》、收据各10份，用以证明原告向被告承租了越美国际轻纺城（一期场式市场）一层1010、1011、1012、1013、1020、1021、1022、1023、1013A、1023A号10间商铺，双方约定商铺经营权6年一轮，第一轮使用期从2015年12月30日起至2021年12月29日止（具体以市场开业时间起计算）；每个商铺原告一次性缴纳经营权有偿使用费6万元，签订《招租定铺协议书》时缴纳的抽签落铺定金2万元自动转为经营权有偿使用费；被告预估将于2014年9月30日前开盘，2015年12月30日前开业，如果被告没有在2015年9月30日交房或者悔约，原告有权要求被告退还所有已缴纳的款项，并赔偿所有更名相关利益人的损失；及在《商铺有偿使用协议书》签订后，原告依约支付了店铺经营权有偿使用费总计60万元，现被告未能按约交房，已构成违约，原告可以按照约定解除合同的事实；2、退房通知书、邮政挂号信函收据及网络查询单各一份，用以证明原告于2015年11月4日向被告寄送了退房通知一份，明确原告决定与被告解除商铺租赁相关协议，要求被告在2015年11月9日前将原告已缴纳的60万元商铺使用费及相应的同期贷款利息退还原告指定账户及被告已收到上述退房通知的事实。对上述证据，被告质证意见如下：证据1，被告对证据真实性无异议，店铺经营权有偿使用费60万元已收到，但对于原告的其他证明目的有异议，原、被告双方就商铺租赁问题先后签订了《招租定铺协议书》和《商铺有偿使用协议书》各十份合同，双方履行的应该是签订在后的《商铺有偿使用协议书》，而非签订在前的《招租定铺协议书》，而《商铺有偿使用协议书》中约定第一轮使用期从2015年12月30日起至2021年12月29日止（具体以市场开业时间起计算），这项约定说明交房和租赁期间是一个弹性的约定，并非确定的时间；即使按照《招租定铺协议书》的约定，原告方享有的是退还已缴纳款项和赔偿损失的权利，而非解除合同的权利。证据2，退房通知已收到，但是认为原告没有法定的事实和理由解除合同。根据上述举证及质证意见，本院分析如下：证据1，被告对证据真实性无异议，可以证明原、被告分别于2014年5月29日和2015年2月2日签订了《招租定铺协议书》和《商铺有偿使用协议书》各10份，其中《招租定铺协议书》约定乙方（原告）向甲方（被告）承租浙江越美国际轻纺城商铺服装面料区一楼2幢A区1010、1011、1012、1013、1020、1021、1022、1023、1013A、1023A号商铺，商铺租期6年一轮，租期自甲方统一交房日起算，商铺经营权认购金为每间店铺6万元，乙方需在签订本协议时向甲方缴纳每间商铺2万元的定金，在签订正式的商铺租赁协议时交清6万元商铺经营权认购金，已缴纳的2万元定金可以抵充，在签订正式的商铺租赁协议前乙方可将商铺更名给他人经营，更名后本协议约定的权利义务由更名后的承租人享有和承担，甲方如果没有在2015年9月30日前交房或者悔约，乙方有权要求甲方退还所有已缴纳的款项，并赔偿所有更名相关利益人的损失，甲方预估将于2014年9月30日前开盘，2015年12月30日前开业，最终以甲方确定后通知的日期为准；《商铺有偿使用协议书》约定乙方（原告）向甲方（被告）承租越美国际轻纺城（一期场式市场）一层1010、1011、1012、1013、1020、1021、1022、1023、1013A、1023A号商铺，商铺经营权6年一轮，第一轮使用期从2015年12月30日起至2021年12月29日止（具体以市场开业时间起计算），每个商铺乙方一次性缴纳经营权有偿使用费6万元，签订《招租定铺协议书》时缴纳的定金2万元自动转为经营权有偿使用费的事实。综上，本院对证据1的证明力予以确认，至于能否达到原告主张的被告已违约，原告有权解除合同的目的，本院将在下文中予以分析。证据2，被告对证据真实性无异议且确认已收到，本院对证据2的证明力予以认定，可以证实原告于2015年11月4日向被告寄送退房通知书且被告已收到的事实。根据认定的上述证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2014年5月29日，原告与被告签订《浙江越美国际轻纺城商铺（场馆式）招租定铺协议书》10份，约定原告向被告承租越美国际轻纺城商铺服装面料区一楼2幢A区1010、1011、1012、1013、1020、1021、1022、1023、1013A、1023A号10间商铺，商铺租期6年一轮，租期自被告统一交房日起算，商铺经营权认购金为每间店铺6万元，原告需在签订本协议时向被告缴纳每间商铺2万元的定金，在签订正式的商铺租赁协议时交清6万元商铺经营权认购金，已缴纳的2万元定金可以抵充，在签订正式的商铺租赁协议前原告可将商铺更名给他人经营，更名后本协议约定的权利义务由更名后的承租人享有和承担，被告如果没有在2015年9月30日前交房或者悔约，原告有权要求被告退还所有已缴纳的款项，并赔偿所有更名相关利益人的损失，被告预估将于2014年9月30日前开盘，2015年12月30日前开业，最终以被告确定后通知的日期为准。原告于上述协议签订当日缴纳定金20万元。2015年2月2日，原、被告又签订了《越美国际轻纺城（一期场式市场）商铺有偿使用协议书》10份，约定原告向被告承租越美国际轻纺城（一期场式市场）一层1010、1011、1012、1013、1020、1021、1022、1023、1013A、1023A号商铺，商铺经营权6年一轮，第一轮商铺使用期从2015年12月30日起至2021年12月29日止（具体以市场开业时间起计算），每个商铺原告一次性缴纳经营权有偿使用费6万元，签订《招租定铺协议书》时缴纳的定金2万元自动转为经营权有偿使用费。上述协议签订后，原告于2015年2月2日缴纳了剩余经营权使用费40万元，被告于同日出具收据10份。2015年11月4日，原告向被告寄送退房通知书一份，载明因被告至今（2015年11月4日）未能交房，已违反双方《定铺协议书》的约定，原告要求与被告解除上述商铺的相关租赁协议，并要求被告在2015年11月9日前将原告已缴纳的60万元商铺使用费及相应的同期贷款利息退还原告指定账户。2015年11月5日，被告收到上述退房通知书。另查明，越美国际轻纺城（一期场式市场）一层1010、1011、1012、1013、1020、1021、1022、1023、1013A、1023A号商铺即越美国际轻纺城商铺服装面料区一楼2幢（A）区1010、1011、1012、1013、1020、1021、1022、1023、1013A、1023A号商铺，上述十商铺所在商场整体工程至今未竣工验收，尚未达到交付标准。本院认为，原、被告之间订立的《招租定铺协议书》和《商铺有偿使用协议书》意思表示真实，且未违反法律法规的规定，应属合法有效。现原告起诉称因被告未能按照《招租定铺协议书》中的约定日期交房，已构成违约，请求法院确认双方之间的《招租定铺协议书》和《商铺有偿使用协议书》已解除，而被告主张双方实际履行的是签订在后的《商铺有偿使用协议书》，该协议书中对商铺交房及使用时间的约定是不确定的，被告并未构成违约，原告主张合同解除没有依据。因此，本案争议的焦点在于：1、原、被告之间签订的《招租定铺协议书》和《商铺有偿使用协议书》两者之间的关系？2、被告的行为是否构成违约及原告是否因被告的违约行为而享有解除权？3、若原告享有解除权，则合同解除的时间如何确定及合同解除后双方的权利义务？对于第1个争议焦点，原告主张《商铺有偿使用协议书》是对《招租定铺协议书》的补充约定，该20份协议均有效力，而被告主张《商铺有偿使用协议书》是独立的合同，双方是按照《商铺有偿使用协议书》实际履行权利义务，原告不能依据《招租定铺协议书》的约定而解除《商铺有偿使用协议书》。本院认为上述20份合同系针对同一事项前后签订的，20份合同均具有法律效力，若签订在后的合同对签订在前的合同中的同一事项有不同约定的，可以视为双方对之前约定的协议内容予以变更，应以变更后的约定为准，而对于后合同中未约定而前合同中有约定的内容，在双方没有明确意思表示签订在前的合同条款失效的前提下，前合同条款对双方当事人仍具有约束力。本案中，签订在前的《招租定铺协议书》中约定“被告如果没有在2015年9月30日前交房或者悔约，原告有权要求被告退还所有已缴纳的款项，并赔偿所有更名相关利益人的损失”，而之后签订的《商铺有偿使用协议书》未对交房时间作出新的约定，也未明确《招租定铺协议书》的关于交房时间约定条款失效，故上述关于交房时间的约定仍旧有效。双方当事人在《商铺有偿使用协议书》中约定“第一轮商铺使用期从2015年12月30日起至2021年12月29日止（具体以市场开业时间起计算）”，这与《招租定铺协议书》中约定的2015年9月30日交付商铺，是对两个不同的内容作出约定，并不矛盾、冲突。对于第2个争议焦点，按照上文分析，本案被告应在2015年9月30日前交房，而至今，涉案商铺整体工程尚未竣工验收，未能交付，显然被告行为已构成违约。原告可以根据双方《招租定铺协议书》中的约定要求被告退还所有已缴纳的款项，并赔偿所有更名相关利益人的损失，虽然该条款并非合同解除权的约定，但基于交付标的物是租赁合同当中出租方最主要的义务，出租方未按期交付出租物系其迟延履行主要债务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人享有法定解除权，本案中被告已迟延履行其主要债务，原告亦在2015年11月4日向被告寄送了退房通知书，可以视为原告已进行了催告，而本案第一次审理至催告时已逾四个月，已经过合理期限（参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于经催告后合理期限为三个月的规定）被告仍未履行其主要义务，因此在第一次庭审时原告已享有法定解除权。对于第3个争议焦点，首先，原告主张在其退房通知书到达被告处时合同已解除，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项和第九十六条之约定，一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，在2015年11月4日原告通知被告解除合同前并未经过催告，亦未给予被告合理的期限，故原告主张退房通知书到达被告处时合同即解除不成立。至于合同的解除时间，原告在2016年3月17日第一次庭审时表明若法院认定原告发给被告退房通知书时未能解除合同，则变更诉请为要求判令解除原被告之间的《招租定铺协议书》和《商铺有偿使用协议书》，本院认为该时间点为原告在享有法定解除权后第一次明确的要求解除合同的意思表示，且该意思表示当庭到达了被告方，故此时为合同解除的时间点。在合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中原告已履行合同约定义务，分别于2014年5月29日和2015年2月2日缴纳了20万元定金和剩余40万元经营权使用费，但被告未按合同约定时间交房，显属违约，现原告起诉要求被告返还经营权使用费60万元，于法有据，本院予以支持。原告诉请要求被告赔偿20万元自2014年5月29日起及40万元自2015年2月2日至款清日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告蔡飞与被告浙江越美国际轻纺商贸城有限公司于2014年5月29日签订的关于越美国际轻纺城商铺服装面料区一楼2幢（A）区1010、1011、1012、1013、1020、1021、1022、1023、1013A、1023A号商铺《招租定铺协议书》及2015年2月2日签订的关于越美国际轻纺城（一期场式市场）一层1010、1011、1012、1013、1020、1021、1022、1023、1013A、1023A号《商铺有偿使用协议书》于2016年3月17日解除；二、被告浙江越美国际轻纺商贸城有限公司应返还原告蔡飞经营权有偿使用费人民币60万元，并支付其中20万元自2014年5月29日起及40万元自2015年2月2日起至款付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失，均限本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9800元，财产保全费用5000元，合计14800元，由被告浙江越美国际轻纺商贸城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 徐怡燕人民陪审员 周苗来人民陪审员 徐黎明二〇一六年九月二十日书 记 员 边书笑 来源：百度搜索“”