（2015）松民三（民）初字第2104号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-12-27
案件名称
农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
俞凤娟,龚红芳,龚红秀,龚红联,孙毅
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第2104号原告：俞凤娟，女，1968年9月14日生，汉族，住上海市松江区。原告：龚红芳，女，1970年6月3日生，汉族，住上海市松江区。原告：龚红秀，女，1972年9月13日生，汉族，住上海市松江区。三原告的共同委托诉讼代理人：龚晨，女，1991年12月15日生，汉族，住上海市松江区。被告：龚红联，男，1968年8月24日生，汉族，住上海市松江区。被告：孙毅，男，1977年3月12日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：张健，上海恒杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫魁，上海华尊律师事务所律师。原告俞凤娟、龚红秀、龚红芳与被告龚红联、孙毅农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月11日立案受理，依法适用简易程序进行审理。后因被告龚红联下落不明，本案转为普通程序审理，并以公告方式向其送达诉状副本及开庭传票等诉讼材料。本案于2015年12月28日、2016年9月20日公开开庭进行了审理。原告俞凤娟及三原告的共同委托诉讼代理人龚晨、被告孙毅的委托诉讼代理人张健均到庭参加诉讼，被告龚红联经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告俞凤娟、龚红秀、龚红芳向本院提出诉讼请求：判令两被告签订的关于买卖上海市松江区泖港镇黄桥村XXX号房屋的《农村宅基地房屋买卖合同》无效。事实和理由：三原告为松江区泖港镇黄桥村XXX号房屋(以下简称系争房屋)的共同所有权人。俞凤娟与龚红联原系夫妻关系，现已离婚。龚红芳、龚红秀与龚红联系兄妹关系。龚红联在与俞凤娟离婚后，在未经三原告同意及其他家属授权的情况下，擅自于2014年8月17日与被告孙毅签订房屋买卖合同，以明显低的价格将三原告及其他家庭成员共同共有的系争房屋出售给孙毅。系争房屋的性质属农村宅基地房屋，根据相关规定，宅基地房屋不得向集体组织以外的人转让，两被告间的房屋买卖合同违反规定，当属无效。被告龚红联未发表答辩意见。被告孙毅辩称，不同意原告的诉讼请求。原告不是涉案房屋的权利人，不是适格的诉讼主体。系争房屋买卖合同签订时，被告龚红联提供了宅基地使用权证和户口本，故其有理由相信龚红联有权出售系争房屋。且合同中明确了房屋价款通过现金支付，其已经支付了50万元房价款给龚红联，合同已经实际履行，属于合法有效合同。2016年4月25日上海市颁布了关于推进户籍制度的改革意见，明确取消了农业和非农业户口的区别。经审理查明：1991年7月5日，龚金良作为土地使用者向松江县土地管理局填写上海市农村宅基地使用权申请表，载明土地坐落泖港乡黄桥村五介厍，现有人口6人：龚金良、俞林宝、龚红梨、龚仁芳、龚春娟、俞华芳，立基人口5人：龚金良、俞林宝、龚红梨、龚仁芳、龚春娟。1991年9月，该申请获得审批，核定立基人口5人，使用面积178.97平方米。系争房屋于1991年9月10日核发上海市松江县城乡宅基地使用证，载明户主为龚金良，获准用地时人口为6人。2014年8月17日，被告龚红联与被告孙毅签订《农村宅基地房屋买卖合同》，约定龚红联将位于上海市松江区泖港镇黄桥村XXX号房屋及其他附属物出售给孙毅，总金额50万元整，付款方式为合同签订之时现金支付。合同另对其他权利义务进行了约定。同日，被告龚红联出具收条，载明收到孙毅房地款50万元整。另查明，上海市农村宅基地使用权申请表中的“龚红梨”即为本案被告龚红联，“俞华芳”即为本案原告俞凤娟，“龚仁芳”、“龚春娟”即为本案原告龚红芳、龚红秀。龚金良、俞林宝为龚红联的父母，分别于2006年2月14日、2014年4月16日因死亡被注销户口。原告俞凤娟与龚红联原系夫妻关系，于2009年7月1日协议离婚，离婚时双方未对系争房屋进行分割。原告龚红芳、龚红秀与龚红联系兄妹关系。再查明，被告孙毅为非农业家庭户口。庭审中，被告孙毅陈述购房款50万元系其以现金方式支付给被告龚红联并由龚红联出具收条，故无法提供转账记录。以上事实，由农村宅基地房屋买卖合同、收条、上海市农村宅基地使用权申请表、上海市农村宅基地使用权审核表、松江区泖港镇黄桥村村民委员会证明及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，三原告作为系争房屋获准用地时的现有人口，对系争房屋具有相应的利害关系，其作为原告提起本案的诉讼请求，具有相应的诉讼主体资格。两被告之间系农村房屋买卖合同关系，其签订的农村宅基地房屋买卖合同违反国家强制性的规定。法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；宅基地使用权的取得和转让应当符合土地管理法等法律和国家有关规定。同时，国务院在1999年和2004年先后发文明确规定禁止城镇居民购买宅基地和农村的住宅。本案中，被告孙毅系上海市区的非农户籍人口，其与被告龚红联签订的房屋买卖合同违反国家强制性规定，合同当属无效。原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认被告龚红联与被告孙毅于2014年8月17日签订的《农村宅基地房屋买卖合同》无效。案件受理费8,800元，由被告龚红联、孙毅共同负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张 利审 判 员 惠 蕙人民陪审员 陆为明二〇一六年九月二十日书 记 员 沈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”