（2016）京0108民初21791号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2017-03-22
案件名称
深圳市金地物业管理有限公司北京分公司与祝越物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市金地物业管理有限公司北京分公司,祝越
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0108民初21791号原告：深圳市金地物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区建国路91号6号楼2层201室。负责人：闫智广，总经理。委托诉讼代理人：张红梅，女。委托诉讼代理人：吴伟慧，女。被告：祝越，男，1995年7月19日出生。委托诉讼代理人：魏苗（被告之母），中国民生银行副总裁，住北京市朝阳区。原告深圳市金地物业管理有限公司北京分公司（以下简称金地物业公司）与被告祝越物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金地物业公司之委托诉讼代理人张红梅、吴伟慧，被告祝越及其委托代理人魏苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金地物业公司向本院提出诉讼请求：1.祝越向我公司支付2013年4月1日至2013年12月31日的物业费18590.04元、2013年4月1日至2014年12月31日的滞纳金4247.82元，共计22837.86元；2.诉讼费由祝越负担。事实和理由：2013年3月24日祝越与深圳市金地物业管理有限公司北京分公司签订《前期物业管理服务协议》，签订合同后我公司按前期物业服务协议为自在香山小区全体业主提供了优质的物业服务，但祝越以各种借口拖欠物业费，经我公司多次催缴，至今仍拒绝缴纳。祝越辩称，不同意金地物业公司的诉讼请求。我们愿意交纳物业费，现在导致我方不交纳物业费的主要原因是物业公司未按照规定提供服务，违约在先。而且与物业公司沟通也没有达成一致，导致我方无法入住。物业公司违反物业服务合同的行为主要包括：1.物业公司擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的，将公共绿地划分为私人花园，违反了《物业管理条例》；2.我院内有一颗杨树，冬天掉落大量树叶，春季产生大量飘絮，严重影响小区环境和业主健康；3、院内杨树其中较大的树枝与树干形成分叉，使小偷或外人容易从围墙沿树枝进入院内，且随着树根生长，会挤压燃气管道，给一楼业主造成巨大安全隐患，鉴于此，我方一直未入住xx号房屋。共计损失148万元；3、邻居擅自增加油烟管道，造成安全隐患，且影响正常生活，物业公司不作为；4、物业公司将排雨水管道改为排污水管道。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。祝越为北京市海淀区瀚河园路自在香山小区xx号楼xx单元xx号房屋（以下简称xx号房屋）业主，房屋建筑面积为368.85平方米。2012年3月24日，金地物业公司（甲方）提交与祝越（乙方）签订的《前期物业管理服务协议》一份，上约定甲方对房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。物业收费标准（按建筑面积核算）5.6元/平方米.月。乙方应遵守相关物业管理制度，向甲方交纳物业管理费用，不得擅自改变房屋使用功能，不得占用、损坏物业共用设施。后，金地物业公司实际提供了物业服务，祝越未交纳2013年4月1日至2013年12月31日期间的物业费。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.金地物业公司提交催费通知单，证明祝越未交纳2013年4月1日至2013年12月31日的物业费18590.04元。祝越表示从未收到过催费通知；2.祝越提交照片若干、申请一份证明院内杨树问题，金地物业公司表示此棵杨树属于北京市园林局重点保护树木，在开发商建房前就已经存在，其修剪和养护权均归属北京市园林局，现物业公司已经将该问题反映给园林局处理，且与业委会及居委会报告和沟通过多次，已经尽到了责任。就对杨树落叶清扫问题，因小区下沉式花园建成后将该区域封闭，物业员工非经祝越家无法进入该区域正常清理，所以如有需要清理，祝越可随时预约物业公司员工进行。针对祝越提出的邻居擅自增加排油烟管道问题，金地物业公司表示并非不作为，早已及时报告城管，而且城管已将该邻居家房屋冻结，要求其恢复原状，针对祝越提出的排雨水管道改为排污水管道问题，金地物业公司主张从未将雨水管道改为污水管道，而是将排雨水管道加长使其直接排到污水管道，且该加长措施是在祝越要求和同意下实施的。本院认为，依法成立的合同关系受法律保护，当事人应当按照约定全面履行义务。现金地物业公司已经按照合同约定为自在香山小区提供了物业服务，祝越作为涉诉房屋的所有权人，应当依约履行交纳物业服务费用之义务，同时考虑到物业服务的性质，在诉讼时效的使用上不宜过苛，故金地物业公司主张的物业服务费，具有事实及法律依据，本院将按照《前期物业管理服务协议》中约定的物业费标准及涉诉房屋建筑面积依法核算。就祝越主张金地物业公司的服务存在瑕疵一节，根据现有证据，金地物业公司对祝越居住的小区提供的物业服务在安保、绿化、卫生、公共设施设备维护维修等公共区域方面虽存在一定瑕疵，但尚未达到与服务标准差距明显的程度，则祝越以此作为不交纳物业费的抗辩理由，本院不予支持。考虑祝越并非无故拖欠物业费，本院对金地物业公司要求祝越支付滞纳金的诉讼请求不予支持。应当指出的是，首先金地物业公司作为物业服务企业，应不断提高物业服务水平，加强物业服务的主动性，切实解决业主反映的问题，努力与业主建立起和谐的服务与被服务的关系；其次，祝越作为全体业主的一份子，就涉及小区公共部位及全体业主利益的问题，应联合小区业主委员会通过合理合法的途径解决相关问题，如仅是采取拒不缴纳自家物业费的方式消极对抗，不仅对小区环境的维护与改善于事无补，更会损害其他如期缴费的业主的切身利益，使小区物业环境陷入恶性循环的境地。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、祝越于本判决生效后七日内向深圳市金地物业管理有限公司北京分公司交纳二Ｏ一三年四月一日至二Ｏ一三年十二月三十一日期间的物业费一万八千五百九十元四分；二、驳回深圳市金地物业管理有限公司北京分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百八十五元，由祝越负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员李晓馨二〇一六年九月二十日书记员王雪燕 微信公众号“”