（2016）鲁02民终5890号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-12-12
案件名称
衣兴明、王永洁与青岛大陆嘉园置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
衣兴明,王永洁,青岛大陆嘉园置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终5890号上诉人（原审原告）:衣兴明。委托代理人：赵蕙。被上诉人（原审被告）:青岛大陆嘉园置业有限公司。法定代表人：陈英杰，董事长。委托代理人：于昊，山东万桥律师事务所律师。原审原告：王永洁。委托代理人：赵蕙。上诉人衣兴明因与被上诉人青岛大陆嘉园置业有限公司（以下简称大陆嘉园公司）、原审原告王永洁商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2015）崂民一初字第1060号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人衣兴明、原审原告王永洁的委托代理人赵蕙，被上诉人大陆嘉园公司的委托代理人于昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。衣兴明上诉请求：1、撤销一审判决，依法支持上诉人一审起诉时的违约金诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由为：1、一审法院认为未约定房地产权属登记证明取得时间的，不能视为合同约定不明，显然错误。本案中购房合同未约定权属登记时间，第14条约定为被上诉人在取得房地产权属登记证明后为业主办理产权证的程序和时间，全部合同条款中均对权属等级证明取得时间未做约定，当然是约定不明确的。合同法第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能明确的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的时间。”《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”最高院商品房买卖司法解释第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”以上均说明，被上诉人可以在3个月内办理完毕权属证明。一审判决认为不应该肆意拖延办证时间，本来3个月可以办好的事情，被上诉人居然超过两年才完成合同义务，显然存在违约行为，应该承担赔偿义务。2、没有遭受经济损失不是被上诉人不承担赔偿责任的理由。最高院商品房买卖司法解释第八条第二款规定“逾期办理权属证明，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，办照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”虽然合同中未对逾期办证约定违约金，但根据最高院的司法解释，被上诉人应按照银行利率支付违约金。大陆嘉园公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应维持。合同约定取得房地产权属登记证明时间明确，应依约定办理，对此一审判决已作出认定，上诉人上诉理由不存在。原审原告王永洁述称，同意衣兴明的意见。衣兴明、王永洁向一审法院起诉称：衣兴明、王永洁与大陆嘉园公司签订《青岛市商品房预售合同》（下称“预售合同”），约定衣兴明、王永洁购买大陆嘉园公司开发的位于青岛市崂山区劲松八路79号恒易慧心园4-2-501房屋一套，衣兴明、王永洁依约支付了购房款。2012年5月28日大陆嘉园公司在半岛都市报上刊登交房公告，但因大陆嘉园公司不符合交房条件，衣兴明、王永洁直至2014年4月28日才收房。之后衣兴明、王永洁一直要求大陆嘉园公司办理房产证，大陆嘉园公司一直予以推脱，后在涉案小区全体业主不断要求下，直至2014年9月份才办理了房屋权属证明。虽然“预售合同”第十四条约定：“在甲方取得了房地产权属登记证明60日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备条件，甲乙双方在签署《房屋交接书》之日180天内，由双方依法向崂山区房地产交易中心办理价格申报，过户申请手续，申领该房屋的房地产权证。”而《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”“预售合同”第14条因违反了行政法规强制性规定无效。大陆嘉园公司应在房屋交付90日为衣兴明、王永洁办理房地产权属证明。退一步讲，假定“预售合同”14条有效，该条也仅为约定了大陆嘉园公司取得房地产权属证明文件后的办理程序，而未约定大陆嘉园公司应在何时取得房产权属证明。《合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。”大陆嘉园公司交房后，近两年时间才取得了房地产权属证明，进而才造成衣兴明、王永洁房地产权属证明逾期取得，大陆嘉园公司应承担延期办证的违约责任。故依法请求法院判令：1、大陆嘉园公司向衣兴明、王永洁支付逾期办理房产证违约金80592.23元；2、诉讼费由大陆嘉园公司承担。一审法院认定事实：衣兴明、王永洁与大陆嘉园公司签订的《青岛市商品房预售合同》约定衣兴明、王永洁向大陆嘉园公司购买位于崂山区辽阳东路22号大陆嘉园（恒易.慧心园）×号楼×单元×层×户房屋。该合同第十条约定,房屋的交付条件为房屋经单体验收合格。该合同第十一条约定,甲方（大陆嘉园公司）定于2012年5月30日前将该房屋交付给乙方（衣兴明、王永洁），除不可抗力外。该合同第十三条约定，房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起30天内，会同甲方对房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方取得合同约定的交付条件的证明文件并公告。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供住宅商品房质量保证书和住宅商品房使用说明书。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。该合同第十四条约定“在甲方（大陆嘉园公司）取得了房地产权属登记证明后60日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向崂山区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”。该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2012年5月9日，大陆嘉园工程经青岛市规划局崂山分局单体验收合格。大陆嘉园公司于2012年5月28日在半岛都市报上刊登交房公告，通知大陆嘉园（恒易.慧心园）项目定于2012年5月30日至6月15日进行交付。衣兴明、王永洁于2012年5月30日办理了房屋交付手续，2014年10月办理了房屋产权证。另查明，大陆嘉园（恒易慧心园）项目其他部分业主曾于本案之前起诉大陆嘉园公司主张逾期办证违约金，山东省青岛市中级人民法院已生效的（2015）青民一终字第267号民事判决书查明的与本案有关的其他事实有：青岛市规划局2009年8月11日核发的涉案大陆嘉园项目建设工程规划许可证附注第1项载，该项目应与西侧F2-5-6地块和南侧F2-5-7地块规划建设做好衔接，确保统一规划分期建设的剩余地块的实施；配套设施统筹考虑，为整个小区服务，并出具相应承诺。崂山区国土资源分局关于大陆嘉园项目容积率变更申请和审批经过的相关档案材料显示，大陆嘉园公司2014年3月20日向崂山区国土资源分局提交《青嘉（2014）1号“关于完善用地手续的申请”》，2014年7月2日各有关部门会审。一审法院认为，双方签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应当按照合同约定享有权利、履行义务。关于衣兴明、王永洁主张的逾期办证违约金的问题，一审认为，该问题的焦点为对相关法律规定的理解与适用：第一、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。该条法律规定的主要履行义务人为预售商品房的购买人，与本案商品房预售合同第十四条的约定适用条件不同，并不存在冲突或矛盾，故衣兴明、王永洁称合同第十四条的约定违反强制性规定应为无效的主张，法院不予认可。第二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案商品房预售合同第十四条明确约定“在甲方（大陆嘉园公司）取得了房地产权属登记证明后60日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向崂山区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”。该约定应属于当事人之间的特殊约定，排除了上述法律规定关于办理房屋权属证书期限和违约责任规定的法律适用。本案中，衣兴明、王永洁并未举证证明大陆嘉园公司违反了合同第十四条的约定，故衣兴明、王永洁依据该法律规定主张大陆嘉园公司承担逾期办证违约责任亦不成立。第三、《合同法》第六十二条的规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……;（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。”法院认为，民商事合同的各项约定是对处于平等地位的各方合同当事人相关权利义务的明确与规范，所谓合同约定是否明确的界定应当基于合同内已有约定进行判断，合同的各项约定是合同当事人在其自身行为能力范围内形成的意思合意，而本案中关于大陆嘉园公司取得房地产权属登记证明的时间问题涉及规划、土地等多个行政部门，而相关各方并非商品房预售合同的签订人，该问题已超出了商品房预售合同当事双方的行为能力，已不属于商品房预售合同项下的权利义务范畴，这也是商品房预售合同政府指导文本并未将预售商品房取得房地产权属登记证明的具体时间纳入到合同约定条款的原因所在。故一审法院认为，商品房预售合同未约定房地产权属登记证明取得时间，不能视为合同内容约定不明确。但法院亦认为，尽管商品房预售合同具有一定的特殊性，涉及合同以外的诸多行政审批部门，但合同不约定房地产权属登记证明取得时间，并不等于商品房的开发者可以肆意拖延办证时间，而不受法律约束。如果开发商在上述办证过程中存在违法违规、故意拖延等主观过错的情况下，购房人因未取得房屋产权证而遭受经济损失的，其应当有权就其实际损失要求开发商承担赔偿责任。但因本案衣兴明、王永洁未就大陆嘉园公司是否存在过错及自身损失问题提交相关证据，衣兴明、王永洁依据《合同法》第六十二条的规定要求大陆嘉园公司承担违约责任，亦不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回衣兴明、王永洁的诉讼请求。案件受理费1815元，由衣兴明、王永洁负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审一致。本院认为，本案争议焦点是大陆嘉园公司是否逾期办证、是否构成违约。衣兴明、王永洁与大陆嘉园公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律规定，应认定为有效合同，双方当事人的权利义务应以合同约定为准。该合同第十四条明确约定“在甲方（大陆嘉园公司）取得了房地产权属登记证明后60日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向崂山区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，并非衣兴明、王永洁所主张的约定不明。本案中，衣兴明、王永洁未举证证明大陆嘉园公司违反了合同第十四条的约定，也未提交证据证明其受到的实际损失，且涉案房屋已办证，故衣兴明、王永洁主张大陆嘉园公司承担逾期办证违约责任的上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院判决结果并无不当，应予维持。综上所述，衣兴明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1815元，由上诉人衣兴明负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 付代理审判员 孙 琦代理审判员 甘玉军二〇一六年九月二十日书 记 员 李珊珊书 记 员 孔 怡 来自：