（2016）渝0106民初10128号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-10-21
案件名称
重庆市仁德物业管理有限公司与卢光荣物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市沙坪坝区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市仁德物业管理有限公司,卢光容
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0106民初10128号原告：重庆市仁德物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路29号8-1（汇景苑），注册号500107000035842。法定代表人：杨三，重庆市仁德物业管理有限公司董事长。委托诉讼代理人：徐忠，男，重庆市仁德物业管理有限公司法律顾问，住重庆市沙坪坝区。被告：卢光容，女，1968年2月10日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原告重庆市仁德物业管理有限公司与被告卢光容物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法由审判员黄文涛独任审判，适用小额诉讼程序于2016年8月10日公开开庭进行了审理。原告重庆市仁德物业管理有限公司的委托代理人徐忠，被告卢光容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市仁德物业管理有限公司诉称，原告是某小区的物业服务企业，被告是某小区（沙坪坝区大水井*号）的业主。原告与某业委会先后于2011年2月15日、2015年1月29日签订了《物业服务合同》，约定了交纳物业服务费的收费标准和缴费时间以及逾期的违约金标准。原告按照约定为该小区提供了服务，但被告从2013年9月起未交纳物业服务费，原告催收未果，现诉至法院，请求判令被告支付原告自2013年9月1日至2016年4月30日期间的物业服务费2525.40元(0.80元/平方米·月×88.3平方米×17个月+1.00元/平方米·月×88.3平方米×15个月)、公摊费143元、违约金3468.80元，合计6137.20元。被告卢光容辩称，1、本被告确系某小区（沙坪坝区大水井*号）的业主，该房屋建筑面积为88.3平方米，确未支付2013年9月1日至2016年4月30日期间的物业服务费和公摊费。2、未交纳物管费的原因：小区保洁不到位；没有安保系统；小区业主家经常被盗；我家于2013年12月被盗，损失2万余元；小区绿化未搞好；大门没有保安；单元门是坏的；小区大门摆摊设点；消防通道堆放垃圾，消防管道没有水；路灯不亮，没有维修；外墙砖脱落等等。这些情况也向原告反映过，一直未得到解决。3、原告主张的违约金过高，也不同意支付违约金。经审理查明，被告卢光容系沙坪坝区大水井*号的业主，该套房屋建筑面积为88.3平方米。2011年2月15日，原告重庆市仁德物业管理有限公司（乙方）与某业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同》，约定甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的日常维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。5、交通次序与车辆停放的管理。6、协助做好物业管理区域内的公共秩序维护工作。7、物业档案资料管理。8、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。9、装修管理。10、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。11、与政府协调搞好周边的噪音与环境污染管理。12、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。约定住宅物业服务费的收取标准为（按建筑面积计算）：0.80元/平方米·月（含电梯使用费），1-2层0.60元/平方米·月（无电梯使用费）。公共能耗包干，4元/月·户。业主应于每月15日至月底交清该月费用，逾期不交，按应交费用总额的千分之三按日计收违约金。合同期限为2011年2月15日至2015年2月14日。2015年1月29日，原告重庆市仁德物业管理有限公司（乙方）与某业主委员会（甲方）继续签订《物业服务合同》，约定甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的日常维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。5、交通次序与车辆停放的管理。6、协助做好物业管理区域内的公共秩序维护工作。7、物业档案资料管理。8、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。9、装修管理。10、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。11、与政府协调搞好周边的噪音与环境污染管理。12、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。约定住宅物业服务费的收取标准为（按建筑面积计算）：1.00元/平方米·月（含电梯使用费），1-2层0.80元/平方米·月（无电梯使用费）。公共能耗包干，5元/月·户。业主应于每月15日至月底交清该月费用，逾期不交，按应交费用总额的千分之三按日计收违约金。合同期限为2015年1月29日至2020年3月31日。另查明，签订上述协议后，原告按约向被告及所在小区提供了物业服务，但被告未支付2013年9月1日至2016年4月30日期间的物业服务费和公共能耗费。现原告诉至法院，要求判如所请。审理中，因双方分歧较大，调解未成。上述事实，有双方当事人的陈述，原告提交的《物业服务合同》、某业主委员会的证明，被告提交的照片、案件接报回执等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，原告与某业主委员会签订的《物业服务合同》不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。原告及小区业主、物业使用人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为被告提供了物业服务，被告应当按照合同约定给付物业服务费等费用。对于被告提出的家中财产被盗的抗辩理由，被告没有举示证据证明原告未协助做好物业管理区域内的公共秩序维护工作，也没有举示充分的证据证明原告未按照物业服务合同提供其他相应的服务，故被告应当向原告支付2013年9月1日至2016年4月30日期间的物业服务费2525.38元(0.80元/平方米·月×88.3平方米×17个月+1.00元/平方米·月×88.3平方米×15个月)、公共能耗费143元(4元/户·月×17个月+5元/户·月×15个月)元，合计2668.38元。关于原告提出的违约金按照每日千分之三计算的主张，按照《物业管理合同》约定，被告迟延支付物业服务费，应按约向原告支付违约金，但鉴于该合同约定的违约金过高,依法调整为以被告每月应交纳的物业服务费为基数、从次月1日起、每日按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付违约金。被告2013年9月1日至2015年1月31日每月欠付的物业服务费为70.64元（0.80元/平方米·月×88.3平方米），被告2015年2月1日至2016年4月30日每月欠付的物业服务费为88.30元（1.00元/平方米·月×88.3平方米）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告卢光容在本判决发生法律效力后十日内给付原告重庆市仁德物业管理有限公司自2013年9月1日至2016年4月30日期间的物业服务费2525.38元、公共能耗费143元，合计2668.38元。二、被告卢光容在本判决发生法律效力后十日内给付原告重庆市仁德物业管理有限公司逾期未交纳物业服务费的违约金，该违约金以每月应交物业服务费为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍，自2013年9月至2016年4月期间的次月1日起计算至物业服务费付清为止。三、驳回原告重庆市仁德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告卢光容负担，此款限于本判决发生法律效力后十日内给付原告重庆市仁德物业管理有限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 黄文涛二〇一六年九月二十日书记员 张 丹 来源：百度“”