（2015）豫1302民初1556号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2018-09-08
案件名称
南阳市公房管理处与余士豪租赁合同纠纷一审民事裁定书
法院
南阳市宛城区人民法院
所属地区
南阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南阳市公房管理处,余士豪
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七条，第五十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十四条
全文
河南省南阳市宛城区人民法院民 事 裁 定 书（2015）豫1302民初1556号原告南阳市公房管理处。负责人乔玉华，任主任职务。委托代理人冯杰臣，河南怡和律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托代理人赵海钧，男，1977年1月12日出生，汉族，住南阳市宛城区。被告余士豪，男，1963年11月11日出生，回族，住南阳市宛城区。委托代理人岳建洲，河南汉冶律师事务所律师。特别授权。原告南阳市公房管理处与被告余士豪租赁合同纠纷一案，原告于2016年4月日诉至本院，本院于同日作出受理决定并依法组成合议庭，于2016年5月20日公开开庭进行了审理。原告南阳市公房管理处及其委托代理人冯杰臣、赵海钧、被告余士豪及其代理人岳建洲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签订租房协议，约定被告承租位于新华路××××交叉口民族宾馆（房产证号：宛市房字第××、10××18号），期间，被告在其所承租的院内搭建临时建筑物，并作出书面承诺，在租赁期满后无条件交房，所建的建筑物归原告所有。现已经法院判决解除合同，但是被告拒不将以上建筑腾空交付原告。请求依法确认被告在承租原告院内修建的建筑物全部归原告所有，并限期腾空交付原告，诉讼费用由被告负担。被告辩称，第一，该案是一起物权保护纠纷，那么，就需要审查诉争的物权是否属于法律保护的对象，现已经查明的事实是，原告请求的移交的房产，未办理相关的审批手续，其所有权处于一种不确定状态，同时，原告在上一案件中，自认该房产是违章建筑，那么，至少可以说明，该建筑不是法律要保护的合法利益，并且由于所谓的违章建筑更是为法律所禁止流转的，我们的结论是：原告物权保护的请求不能够得到支持。第二、程序问题，上一案件中，宛城法院和中级法院均认定遗留房产的处理不属于人民法院主管，应当有一个行政程序予以确认，同时，原告在上一起案件上诉答辩中也认为，自建的房屋处理属于行政部门解决，已知的事实是被告自建的房屋未经行政部门解决，那么，法院不用处理，这也是上一案件中两级法院的共同认识。通过原被告的陈述和答辩，合议庭将本案争议的焦点归纳为以下四点：1、本案诉争的建筑物是不是合法建筑，是否应当受到物权法的调整；2、本案是否应当经过行政程序处理，民法能否调整本案的诉争法律关系；3、是否应当对诉争的建筑物进行合法性审查；4、原告的诉讼请求能否成立。原告南阳市公房管理处为支持自己的主张，向本院提交以下证据：第一组、2002年1月2日，南阳市广厦实业开发有限公司和被告余士豪签订的房屋租赁协议，证明方向：南阳市广厦实业开发有限公司将位于河街62号的房屋四层（另带院内平方）租给被告使用，租期自2002年1月1日至2002年12月31日，租金3100元。第二组、2012年3月1日原告与被告签订的协议书。证明方向：余士豪租赁原告位于南阳市河街××号房屋期间，未经原告同意，擅自在院内建筑房屋，经双方协商，乙方同意在院内的建筑房屋，占地面积54.83平方米，其权属归原告所有，被告在租赁期间在院内新建的房屋可无偿使用，租赁期满或中途退房被告应当无条件将房屋腾退完好交付原告，原告因旧房改造或其他建设原因，需要时可终止合同，被告应当腾房交付原告。第三组、判决书，中级法院判决书，证明方向，原被告双方已经解除了租赁关系，被告应当按照协议约定腾房。被告针对上述证据发表质证意见如下：真实性没有异议，但对证明的方向和目的我们有不同的看法。就判决书而言，除了上一纠纷的处理结果之外，在判决书的第五页，上一案件的被上诉人即本案原告辩称的第二、第三条理由和我们今天的答辩完全吻合，在判决书的第六页，中级法院评理认为，被告的自建建筑法院不予处理，因涉及到改建和添附。被告没有向法庭出示证据。审理查明，原告南阳市公房管理处系南阳市房产管理局下属的独立的事业法人，受托对南阳市公房进行管理。本案争议中所涉及的坐落于南阳市××街6263房屋所有权证号分别为宛市房字第××号（建筑面积828平方米）、宛市房字第××号（建筑面积79.38平方米、50平方米）的房屋系南阳市公房房屋登记所有权人为南阳市房产管理局，所有权性质为全民，现由原告管理，被告余士豪多年来一直租赁该处房屋及其附属院子开办民族清真宾馆，双方约定每月租金1000元，每月5日之前向原告交付当月房租，原被告均未提交书面的的租房合同。2013年7月18日，原告工作人员、河街委员会工作人员及南阳市宛都公证处公证员共同到南阳市××街清真民族宾馆向被告余士豪送达了原告南阳市公房管理处制作的《通知》，内容：“余士豪同志：你所租赁的河街民族清真宾馆房屋根据南阳市人民政府办公会议纪要（宛政纪[2012]61号《关于仲景路拆迁涉及民族宾馆国有资产处置有关问题的会议纪要》精神，决定将民族宾馆国有资产处置给宛城区政府，由宛城区政府负责管理使用。根据相关法律规定，特通知如下：一、自接到本通知书之日起，您与我单位终止房屋租赁关系，并在30天内腾空房屋，房屋上下水、电、室内装修等配套设施无条件完好保留，其他动产自行拆（搬）走，费用自理，二、自接到本通知30日内，租赁房屋内所有建违法违章建筑，无条件进行拆除，费用自理。三、自接到本通知30日内，自行到我单位补缴清至2013年7月18日房租租金。四、如不能按以上期限腾空并移交房屋，一切后果自负，我单位概不负责。附：南阳市人民政府办公会议纪要复印件一份。特此通知南阳市公房管理处，二0一三年七月十八日”被告房租现交至2013年7月，被告尚未搬出租赁房屋。2012年3月1日，原告南阳市公房管理处与被告余士豪达成如下协议：一、乙方（余士豪）在河街62号公房院内建筑的新房屋一幢，占地面积54.83平方米，经双方商定乙方愿将其所有权属归甲方（南阳市公房管理处）所有。二、乙方在租赁期间在院内新建的房屋可无偿使用。三、租赁期满或中途退房，乙方无条件将房屋腾退完好交给甲方。四、甲方因旧房改造或其他建设等原因，需要时可终止关系，乙方应无偿腾退腾房屋。另查明，被告余士豪在租赁期间对租赁房屋房产证上50平方米的房子进行了重建，并对租赁院子中房产证外部分新建房屋一幢，占地面积54.83平方米。2014年1月3日，本院以（2013）宛民初字第1924号民事判决书确认：“对原告恢复原状的诉讼请求，原告在庭审中已经明确，恢复原状指的是院子（院子现在被被告建房占用）及房产证中50平方米位置上被告加盖的二层小楼，因原告该项诉讼请求中涉及的房产本案没有证据证明已依法领取建设工程规划许可证，故对该部分房产的认定、拆除不属于人民法院民事调整范围，依法应由有关行政机关处理。”被告余士豪对该判决不服上诉，2014年6月19日，南阳市中级人民法院做出（2014）南民一终字00322号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七条规定，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规，不得损害社会公共利益。2012年3月1日，原告南阳市公房管理处与被告余士豪所签订的协议：一、乙方（余士豪）在河街62号公房院内建筑的新房屋一幢，占地面积54.83平方米，经双方商定乙方愿将其所有权属归甲方（南阳市公房管理处）所有。二、乙方在租赁期间在院内新建的房屋可无偿使用。三、租赁期满或中途退房，乙方无条件将房屋腾退完好交给甲方。四、甲方因旧房改造或其他建设等原因，需要时可终止关系，乙方应无偿腾退腾房屋。该协议所涉及的被告余士豪新建和增建的房屋，原告不能提供该新建和增建部分房屋建设工程规划许可证，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、法规强制性规定的合同无效。因此，2012年3月1日，原告南阳市公房管理处与被告余士豪所签订的协议，为无效协议，原告南阳市公房管理处据此请求确认被告在承租期间新建和增建的房屋全部归其所有，并限期腾空交付原告的主张，理由不当。同时，原被告争议的房屋，本院（2013）宛民初字第1924号民事判决书已经确认对该部分房产的确认、拆除不属于人民法院民事审判调整的范围，依法应由有关行政机关处理。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条的规定，裁定如下：驳回原告南阳市公房管理处的起诉。如不服本裁定，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并预交上诉费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长 韩中才审 判 员 卫夲理人民陪审员 叶 涛二〇一六年九月二十日书 记 员 马俊会 微信公众号“”