（2015）盘法民初字第2180号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-12-28
案件名称
昆明怡泰房地产开发有限公司与云南万家欢食品集团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市盘龙区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
昆明怡泰房地产开发有限公司,云南万家欢食品集团有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十八条
全文
昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）盘法民初字第2180号原告：昆明怡泰房地产开发有限公司。住所：昆明市盘龙区北京路****号嶺域时代大厦******号。法定代表人：顾山。委托代理人：方禹斌，系云南迪恒律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南万家欢食品集团有限公司。住所：昆明市盘龙区金辰街道办事处小庄村。法定代表人：杨树云。委托代理人：刘鹏程、邵健伟，系云南北川律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明怡泰房地产开发有限公司诉被告云南万家欢食品集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月23日受理后，依法由审判员吴彦梅、人民陪审员孙翠鑫、高静组成合议庭适用普通程序于2016年8月22日公开开庭进行了审理。原告代理人方禹斌，被告委托代理人绍健伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原被告双方于2011年2月1日在自愿、平等、协商一致的情况下签订了合同编号为itai-ly-25-1、2、3、4的《房屋租赁合同》。按该合同之约定原告将其所有的位于昆明市北京路领域时代A座写字楼25层1、2、3、4号房屋出租给被告作为商务办公用房。租赁期限为12年（即2011年4月1日起至2023年3月31日止）。年租金为1024468元。《房屋租赁合同》签订后，原告履行了本合同约定的义务，但被告在2015年3月后就未按合同约定义务交纳相应租金。鉴于此原被告双方于2015年3月30日签订了《补充协议》，按此协议约定被告应当于2015年4月30日以前全额付清第五年度（2015年4月1日-2016年3月31日）的租金1024468元。双方在此《协议》中约定如被告在2015年5月10日前仍未能向原告全额交清租金，则原告可以单方解除《房屋租赁合同》。时至原告提起诉讼之时，被告仅于2015年6月23日和7月31日分两次共计支付了40万元租金。原告多次向被告催要租金未果，特诉至法院请求：1、判令被告向原告支付拖欠房屋租金，具体为：自2015年4月1日起至2016年3月10日未付租金为465526元；2、判令被告向原告支付违约金153670元；3、请求判令本案全部诉讼费用由被告承担。被告答辩称：一、被告于2016年3月11日将原告交还房屋，双方解除了合同关系，期间我公司共支付50万元的租金，折算后未付的租金为465526元与原告诉请一致。二、由于被告按合同约定向原告支付了3万元的租房押金及1万元的装修押金，在本案中应抵扣相扣的拖欠租金。三、本案中的违约金较高，请法院调整或不予支付。原告为证明其诉讼请求提交下列证据：证据一：房屋租赁合同。欲证明原被告双方签订了合同，并约定了租期、租金及违约金；证据二：补充协议。欲证明双方对原合同内容进行了补充约定；证据三：关于商请租金延期交纳的函。欲证明被告于2015年9月8日向原告发函，希望将拖欠的租金分两笔支付，但被告仍拖欠租金和违约金。被告质证认为：对证据一真实性合法性关联性认可；对证据二真实性合法性关联性认可，但是对违约金不认可，因为原告在诉请中明确按照租赁合同年租金的15%主张违约。对证据三的真实性合法性关联性认可，但是该证据只是期间双方往来的文书之一。被告为证明自己的答辩意见提交如下证据：证据一：1、付款回单2、发票。欲证明被告于2015年12月24日向原告支付了10万元租金，即共计支付了50万元；证据二：1、房屋交接清单2、移交房屋钥匙的收据。欲证明被告已于2016年3月11日向原告交还了房屋，原被告双方的租金计算截止日应为2016年3月10日。该房屋状态完好，被告无损坏房屋装饰或设施的行为；证据三：1、房屋租赁合同2、关于支付租赁押金的发票3、关于房门改装的申请4、关于房门改装的领域时代交款通知单5、关于房门改装的发票。欲证明被告已按合同约定支付了3万元房屋租赁押金。该押金应按协议约定应抵扣相应租金，被告支付的1万元装修押金，原告有义务返还或抵消拖欠的租金；证据四：1、云南万家欢食品集团有限公司关于搬迁事宜的请求2、承诺书。欲证明被告经营情况困难，被告在被原告断水断电，租赁房屋无法正常使用的情况下，已为弥补原告的损失作出最大努力。原告质证认为：对证据一的真实性认可。对证据二的真实性不认可，因为需要庭后核实。对证据三的合同真实性认可，对租赁押金发票真实性认可，但是依据租赁合同的第四页中有约定，请法庭注意，对证据三中的3、4、5真实性认可，但是被告没有提交证据证明设施完好。对证据四的请求书不认可，因为是被告单方面的制作，对其证明内容也不认可，对承诺书的真实性无法确认，因为是被告单方面制作。本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。任何一项证据要成为定案依据，必须具备真实性、关联性、合法性三个特征。被告对原告提交的三组证据的真实性认可，对其真实性本院予以确认。原告对被告提交的四组证据中的证据一、证据三的真实性认可，对其真实性本院予以确认。对证据二，因原告不能提交证据予以推翻其真实性，对其真实性本院予以确认。对证据四系被告方单方制作，对其真实性本院不予确认。原被告提交证据能否证明自己的主张，本院将在其后结合案件事实进行综合评判。综合上述证据及原被告双方在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2011年2月1日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，被告租赁原告位于昆明市北京路领域时代A座25层1、2、3、4号房。租期自2011年4月1日至2023年3月31日，双方以起租始，先行确认6年租赁单价，租金单价按照76元每月每平方米计算，每年租金为1024468元，之后被告须于上一年租赁期满前三个月内向原告支付下一年租金。被告向原告交纳30000元押金及装修押金10000元。双方约定被告如不按照约定支付租金、物业费达15日的，原告方有权解除合同，同时被告应按年租金15%向原告支付违约金。2015年3月30日，双方签订《补充协议》，被告请求延期至2015年4月30日前支付第五年度的租金，如未按期支付，则从2015年3月1日起，每天按年租金总额的3‰计算至付清为止。被告未按期支付租金，原告特诉至法院主权权利。本院认为：原被告双方签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，合法有效，本院予以确认。原告对其主张的第一、第二项诉讼请求当庭提出撤销，本院予以同意。对于原告当庭变更第三项诉讼请求为465526元，被告没有异议，也不需要新的举证期限，金额也予以认可，故对原告方主张的自2015年4月1日至2016年3月10日未付租金465526元，本院予以支持。对于被告主张其交付的押金3万元及装修押金1万元应予抵扣所欠租金，原告称双方没有对租赁物进行详细交接不应抵扣，被告提交证据证明双方已经进行了交接，各项物品是完好状态，因被告交付的押金是基于房屋租赁关系产生，故对被告辩称押金应抵扣租金本院予以支持，故对尚欠465526元租金扣除押金40000元，对425526元本院予以支持。对于原告方主张的违约金153670元，因双方约定如被告不按照约定支付租金、物业费达15日的，被告应按年租金1024468元的15%向原告支付违约金，因双方有约定，对此本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告云南万家欢食品集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明怡泰房地产开发有限公司房屋租金人民币425526元；二、被告云南万家欢食品集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明怡泰房地产开发有限公司违约金153670元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22972元，由被告云南万家欢食品集团有限公司承担9592元，剩余13380元退还原告昆明怡泰房地产开发有限公司。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审 判 长 吴彦梅人民陪审员 孙翠鑫人民陪审员 高 静二〇一六年九月二十日书 记 员 孙 嫣