（2016）苏0724民初4655号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-12-16
案件名称
中国农业银行股份有限公司灌南县支行与翟万华、张祝莉等金融借款合同纠纷一审民事判决书
法院
灌南县人民法院
所属地区
灌南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国农业银行股份有限公司灌南县支行,翟万华,张祝莉,连云港富强房地产开发有限公司
案由
金融借款合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百九十六条，第二百零五条，第二百零六条，第二百零七条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款，第二十一条第一款，第三十二条；《中华人民共和国物权法》：第二十条第一款，第一百八十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0724民初4655号原告中国农业银行股份有限公司灌南县支行，住所地灌南县新安镇人民路。法定代表人陈福亚，行长。委托代理人程建明，该单位职工。被告翟万华，居民。被告张祝莉，居民。被告连云港富强房地产开发有限公司，住所地灌南县新安镇人民东路12号。法定代表人刘华，总经理。原告中国农业银行股份有限公司灌南县支行（下称农行灌南支行）与被告翟万华、张祝莉、连云港富强房地产开发有限公司（下称富强公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案受理后，依法由代理审判员李迎春适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行灌南支行的委托代理人程建明，被告翟万华、张祝莉到庭参加诉讼，被告富强公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告农行灌南支行诉称：2011年3月11日，被告翟万华因购房需要在原告处借款30.8万元，2026年3月10日到期，按月等额本金还款，贷款年利率6.6%，逾期利率为8.58%。被告翟万华、张祝莉以所购买的灌南县华景苑小区二期15-2-1501号房产为该笔借款提供了抵押担保，并办理了房屋抵押预登记手续，被告富强公司提供了阶段性连带保证担保，担保期间至借款人取得房产证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止。合同签订后，原告依约发放贷款，被告起初尚能依约还款，但从2016年1月起未按期偿还贷款本息，现因被告原因致使涉案房屋尚未取得房产证书，也无法办理抵押登记手续，该笔贷款仍处于阶段性担保期间，故原告诉至法院，请求判令三被告立即偿还贷款本金240737.86元及利息（截至2016年7月20日的利息7150.74元；自2016年7月20日起至判决确认的给付之日止的逾期利息，按照年利率8.58%计算；对应付未付利息，按照年利率8.58%计算复利），确认原告对抵押房产及其占用范围内的土地享有优先受偿权，并由被告承担本案的诉讼费用。被告富强公司未作答辩。被告翟万华、张祝莉辩称：在原告处借款、办理抵押均属实，已支付相应款项，请求一并处理；被告富强公司为该笔借款提供了阶段性担保，涉案房屋没有办理产权登记是开发商过错；涉案房产目前处于预抵押登记状态，经审理查明：2011年3月11日，被告翟万华、张祝莉、富强公司与原告农行灌南支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款人翟万华，抵押人翟万华、张祝莉，保证人富强公司；借款金额为30.8万元，借款用途为购买灌南县华景苑二期15-2-1501房产；借款期限自2011年3月11日起至2026年3月10日止，共计180个月；本合同利率为浮动利率；还款方式为等额本息还款，还款周期为壹月，还款日为每期借款发放日对应日；担保方式为阶段性保证+抵押，由富强公司提供阶段性连带责任保证担保，保证人自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人债务承担连带保证责任，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用，由翟万华、张祝莉以其所购华景苑二期15-2-1501房产提供抵押担保，抵押人自合同签订之日起7日内办妥抵押预告登记，自房屋满足交付条件之日起90日内办妥抵押登记，抵押担保范围为除上述费用外还包括处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。同时，翟万华、张祝莉、富强公司与农行灌南支行签订《房地产抵押合同》，约定：翟万华、张祝莉以灌南县华景苑二期15-2-1501房地产（建筑面积132.03平方米）及占用范围内的土地使用权及其附着物、构筑物作为抵押物，向农行灌南支行提供抵押担保，担保范围为主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权费用，处分抵押物所需费用，甲、乙双方应缴纳的有关税费及其他，抵押期限以借款凭证为准。《房地产抵押合同》由灌南县房地产管理局签章确认。2011年3月11日，农行灌南支行向翟万华发放贷款30.8万元，借款凭证载明借款日期为2011年3月11日，到期日为2026年3月10日，还款方式为等额本息还款，还款周期为月，还款日为11，执行利率6.6%，逾期利率8.58%。合同签订后，截至2016年7月20日，被告翟万华共归还本金67262.14元及利息，尚欠借款本金240737.86元、利息7150.74元以及2016年7月20日之后的利息未还。为此，原告诉来本院。另查明：灌南县华景苑二期15-2-1501房地产至今尚未办理房地产权利登记，涉案房地产抵押合同虽经房地产管理部门盖章确认，但受当时登记条件所限，未取得预告抵押登记证书，现因房屋产权未定而未能办理正式房产抵押登记。还查明：被告翟万华与张祝莉系夫妻关系，该笔借款发生在夫妻关系存续期间。上述事实，有当事人陈述、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、贷款账户明细、房地产抵押合同、结婚证等证据在卷为证并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告农行灌南支行与被告翟万华、张祝莉、富强公司签订的《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押合同》均系当事人真实意思表示，符合法律规定，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。原告农行灌南支行已按合同约定向被告翟万华提供借款30.8万元，但被告翟万华从2016年1月起未按约足额偿还贷款本息，根据合同约定，原告有权提前收回全部借款，并可按照双方利息约定主张利息。截至2016年7月20日，被告翟万华尚欠贷款本金240737.86元、利息7150.74元，故被告翟万华应支付原告贷款本金240737.86元及利息7150.74元；自2016年7月21日起至判决确认的给付之日止的逾期利息，按照年利率8.58%计算；对应付未付利息，按照年利率8.58%计算复利。因被告翟万华与张祝莉系夫妻关系，该笔债务发生在夫妻关系存续期间且为夫妻共同生活经营需要，属于夫妻共同债务，由被告翟万华、张祝莉共同承担还款责任。被告富强公司为该笔债务提供了阶段性连带责任保证担保，因涉案房产至今尚未办理抵押登记手续，故被告富强公司应按照合同约定就上述债务承担连带偿还责任。关于原告主张确认其对涉案房屋及占用范围内的土地享有优先受偿权，本院认为，涉案房产虽受当时房产抵押登记条件所限，未能取得预告抵押登记证书，但涉案房地产抵押合同已经房地产管理部门盖章确认，足以发生预告抵押登记的效力；但根据我国《物权法》的相关规定，预告登记并不等同于物权登记，预告登记的目的在于保障将来实现的物权请求权，该请求权虽然能够对抗后来发生的与该请求权相冲突的不动产物权的处分行为，但该请求权的最终实现尚需预告登记权利人依照约定期限与条件积极行使，故其虽具有物权请求权的排他效力却不能等同于物权登记。本案中，被告翟万华、张祝莉以所购房屋为农行灌南支行设定抵押权，农行灌南支行对此项请求权进行了预告登记，由于抵押房屋尚未取得产权并完成现实物权的本登记，农行灌南支行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非对涉案房屋已享有现实的抵押权；况且，农行灌南支行在抵押权登记完成之前，已要求被告富强公司提供阶段性连带责任保证担保，以保障预告抵押登记期间的金融债权，说明其对预告抵押登记的法律效力是明知的。根据我国《物权法》关于正在建造的建筑物抵押的应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立的规定，不动产抵押未经登记不发生物权效力，因涉案房产及土地至今未办理正式抵押登记，故本案抵押权并未设立，原告要求对涉案房屋及占用范围内的土地享有优先受偿权的请求，没有法律依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十二条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告翟万华、张祝莉共同偿还原告中国农业银行股份有限公司灌南县支行借款本金240737.86元及利息（截至2016年7月20日的利息为7150.74元；自2016年7月21日起至判决确认给付之日止的逾期利息，以240737.86元为本金按照年利率8.58%计算；对应付未付利息，按照年利率5.85%计收复利），于本判决生效之日起十日内兑现。二、被告连云港富强房地产开发有限公司对上述款项承担连带偿还责任。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司灌南县支行要求对预告抵押登记的房产及占用范围内的土地享有优先受偿权的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5018元，减半收取2509元，由被告翟万华、张祝莉负担，原告已预交，被告翟万华、张祝莉在给付上述款项时一并给付原告，被告富强公司承担连带偿还责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉费5018元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员 李迎春二〇一六年九月二十日书 记 员 陈 林法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。（二）《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十二条人民法院受理债务人破产案件后，债权人未申报债权的，保证人可以参加破产财产分配，预先行使追偿权。（三）《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知本院将依照最根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 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