（2016）京0116民初3006号

裁判日期: 2016-09-20

公开日期: 2016-10-28

案件名称

北京金泰星物业管理有限责任公司诉程泽物业服务合同纠纷一案

法院

北京市怀柔区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京金泰星物业管理有限责任公司,程泽

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款

全文

北京市怀柔区人民法院民事判决书（2016）京0116民初3006号原告:北京金泰星物业管理有限责任公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区第一职业高中西侧1幢。法定代表人刘会静，总经理。委托诉讼代理人：钟立华，北京市擎天律师事务所律师。被告：程泽，女，1985年7月11日出生。原告北京金泰星物业管理有限责任公司（以下简称金泰星物业公司）与被告程泽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金泰星物业公司委托代理人钟立华与被告程泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金泰星物业公司诉称，其与北京市怀柔区裕华园一区业主大会于2015年1月1日签订《物业管理服务合同》，约定将怀柔区金泰丽富馨园小区（裕华园一区）委托其进行管理，服务期限为一年。物业服务费用标准为住宅业主按照拥有的建筑面积每月每平方米1.8元，非住宅业主按其拥有的建筑面积每月每平方米2.34元，交费方式为每年一次，每次交纳费用时间为年底之前，业主和使用人逾期交费按每天应交费用的百分之一交纳违约金。合同订立后，已经按照合同约定对业主提供了服务。因程泽未交纳物业服务费，故起诉，要求程泽支付2015年1月1日至2016年3月31日期间的物业服务费2214元、违约金2125元，以上合计4339.2元。程泽辩称，金泰星物业公司所述房屋产权人及面积属实，不同意其诉讼请求。金泰星物业公司没有上门催收物业费，也没有打电话催收过。2015年，自家车辆在小区内被剐蹭，金泰星物业公司至今没有给予答复。金泰星物业公司提供的物业服务存在瑕疵，自己有证据证明其在绿化、维修、管理等方面均服务不到位。经审理查明，2015年1月1日，金泰星物业公司（乙方）与北京市怀柔区裕华园一区业主大会（甲方，以下简称裕华园一区业主大会）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将金泰丽富馨园（裕华园一区）委托乙方实行物业管理，委托管理期限为一年，自2015年1月1日至2015年12月31日。委托管理事项包括：1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙、楼梯间、走廊通道、门厅。2、公用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、泵房、消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、二次供水设施设备、路灯、沟渠、池、下水井等。3、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、沟渠、池、井、自行车棚、停车位。4、公共绿地、花木等建筑小品的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、牌匾等。6、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。7、交通与车辆停放秩序的管理，物业管理区域内的业主、物业使用人在该物业管理区域公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同。8、维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外……关于物业服务收费标准双方约定为，住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米1.8元向乙方交纳，非住宅业主按其拥有的建筑面积每月每平方米2.34元向乙方交纳。物业管理服务费每年交纳一次，每次交费时间为年底之前。双方在合同中还就双方权利义务、物业服务质量等进行了相关约定。合同签订后，金泰星物业公司向程泽所居住小区提供了物业服务。2016年1月1日，金泰星物业公司（乙方）与裕华园一区业主大会（甲方）继续签订《物业管理服务合同》，约定服务期限为2016年1月1日至2016年12月31日，物业服务收费及服务内容、双方权利义务等仍沿用原合同约定。2016年3月11日，金泰星物业公司与裕华园一区业主大会联合发出通知，告知业主：经双方协商于2016年3月31日终止2016年1月1日签订的《物业管理服务合同》，金泰星物业公司撤离裕华园两限房社区物业服务。同时通知业主将2016年3月31日之前的物业服务费交至金泰星物业公司。程泽系×区×号楼×单元×室业主，其房屋面积为80.61平方米。因其未向金泰星物业公司交纳2015年1月1日至2016年3月31日期间的物业服务费，金泰星物业公司起诉至本院，要求程泽给付2015年1月1日至2016年3月31日期间的物业服务费2214元（含垃圾清运费），并给付违约金2125.2元。案件审理过程中，金泰星物业公司放弃要求程泽给付垃圾清运费的诉讼请求。案件审理过程中，程泽以金泰星物业公司提供的物业服务不到位进行抗辩，并提供部分照片证明其在绿化、维修、管理等方面存在服务瑕疵。上述事实，有当事人当庭陈述、《物业管理服务合同》、通知等相关书证在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。金泰星物业公司与程泽所居住小区业主大会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，业主委员会或业主大会与选聘的物业服务企业订立的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，程泽作为该小区业主与金泰星物业公司之间成立物业服务合同关系。程泽接受了金泰星物业公司提供的物业服务，也应履行交纳物业费用的义务。程泽辩称，自己的车辆在小区内被剐蹭，物业公司应承担相应责任。但根据《物业管理服务合同》的约定，对于业主的个人物品保管需另行签订合同，现程泽无证据证明双方就个人物品存在保管合同，因此本院无法认定金泰星物业公司提供服务存在违约。程泽辩称，金泰星物业公司在绿化、维修、管理等方面存在服务瑕疵并提供照片予以佐证，综合本案相关情况，本院认定金泰星物业公司提供的服务存在瑕疵，故对其主张物业服务费的数额予以酌情减免。至于违约金的主张，因程泽并非恶意拖欠，本院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款之规定，判决如下：一、程泽于本判决生效后七日内给付北京金泰星物业管理有限责任公司二○一五年一月一日至二○一六年三月三十一日期间的物业服务费共计一千九百五十九元。二、驳回北京金泰星物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由程泽负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员　　李晓霞二〇一六年九月二十日书记员　　翟　烁百度搜索“”