（2015）杭下民初字第2861号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-12-31
案件名称
胡桂贞、沈志良与孙炳年物权保护纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡桂贞,沈志良,孙炳年
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十二条，第三十七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百三十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭下民初字第2861号原告：胡桂贞，女，1960年9月21日出生，汉族，住杭州市下城区。原告：沈志良，男，1961年8月17日出生，汉族，住杭州市下城区。两原告共同委托代理人：胡朝晖、汪凌琴，浙江鑫家律师事务所律师。被告：孙炳年，男，1968年4月1日出生，汉族，住杭州市下城区。原告胡桂贞、沈志良为与被告孙炳年物权保护纠纷一案，本院于2015年12月16日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月24日公开开庭进行了审理。原告胡桂贞、沈志良的委托代理人胡朝晖、被告孙炳年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡桂贞、沈志良诉称：2005年7月14日，二原告通过合法途径购买了位于杭州市下城区北景竹邻苑10幢1单元203室房屋一套（面积62.45平方米）。因胡桂贞于2009年8月中旬向被告借款60000元，后无力偿还。借款当时，双方商定采用以该房屋限期租赁给孙炳年，以租金折抵债务的方式还债，双方签订房屋租赁合同一份，租赁期限为2009年8月11日至2012年8月11日止。合同到期后，孙炳年拖延向原告交还房屋。之后，胡桂贞多次与孙炳年交涉，直至2014年4月底，原告才收回该房屋（期间，被告实际使用该房屋56个月，1800元/月，折抵借款本息100800元），至此双方的债务已经实际结清。2014年4月22日，原告通过杭州启明房地产代理有限公司将房屋租赁给案外人黄远宏，租赁期限自2014年5月1日至2015年4月30日止。但原告未曾注意收回房屋之前，孙炳年从胡桂贞处拿走了原告存留的房屋租赁合同，将2份房屋租赁合同终止期限进行了修改，将2012年8月11日改成了2015年8月11日。之后孙炳年强行将黄远宏逼退，无奈原告于2014年11月1日提前给黄远宏退租，孙炳年再次强占该房屋（期间孙炳年谋取原告不当得益），即使按篡改后的时间也于2015年8月11日到期，孙炳年应无条件返还原告房屋。但时至今日，孙炳年仍实际控制原告房屋，并将其出租给杨献伦、韦海田使用。原告多次与被告交涉，要求被告搬离或由实际承租人与原告确立房屋租赁关系，并由原告收取租金，但被告不予理睬，仍继续强占原告房屋。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求依法判令：1.被告立即停止侵害、排除妨碍、搬离并返还两原告所有的位于杭州市下城区北景竹邻苑10幢1单元203室房屋；2.被告赔偿违法占有原告房屋期间房屋占有使用费8000元（自2015年8月12日起暂计算至2015年12月11日，参考2000元/月的价格计算，之后自2015年12月12日起算至被告搬离返还房屋之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。为证明上述事实，原告胡桂贞、沈志良向本院提交了以下证据：1.商品房买卖合同一份、具结书一份、房屋登记信息查询记录一份，证明2005年7月14日，原告通过合法途径购买了涉案房屋的事实；2.情况说明一份，证明2009年8月11日，双方商定以租金折抵债务的方式还债，双方签订房屋租赁合同一份，租赁期限为2009年8月11日至2012年8月11日止。2014年4月底，原告收回该房屋。2014年4月22日，原告通过杭州启明房地产代理有限公司将房屋租赁给案外人黄远宏，租赁期限自2014年5月1日至2015年4月30日止。但原告未曾注意收回房屋之前，孙炳年从胡桂贞处窃取了原告存留的房屋租赁合同，孙炳年将2份房屋租赁合同终止期限进行了修改，将2012年8月11日改成了2015年8月11日。之后被告强行将黄远宏逼退，无奈原告于2014年11月1日提前给黄远宏退租的事实。被告孙炳年答辩称：原、被告认识不久，两原告称因买房需要周转向被告孙炳年借钱。被告于2009年7月10日出借给两原告30000元，约定月利息2分。因双方不熟悉，故签了一份房屋租赁合同备用，租期自2009年8月11日至2015年8月11日。由于两原告当时住在涉案房屋中，且按时付息，两原告并未及时交付涉案房屋。2009年9月20日经案外人寿志萍担保，原告胡桂贞又向被告借款30000元，同年10月份被告又借给原告8000元，共计借款68000元。同年11月份两原告全家搬离涉案房屋，且未按约归还借款。因被告无法联系上两原告，经原告父亲同意，被告将涉案房屋转租以弥补损失。2010年11月15日，被告将房屋以1800元/月租给了他人，租赁期限至2013年11月15日。2013年12月，被告将涉案房屋租给案外人李帅。2014年3月下旬，两原告逼退租客并将涉案房屋出租给案外人黄远宏，收取了一年的房租。后案外人黄远宏与被告孙炳年商量，让其住到租金支付完毕之日，2015年5月份，黄远宏租住期满后通知被告孙炳年，按照五年的合同，被告孙炳年仍有二年合同未履行，因此2015年5月27日，被告将房屋租给了ＸＸ，租赁期限1年。原告陈述的不是事实。请法庭判令两原告归还欠款本金以及利息合计119640元。双方签订租房协议是以房屋的使用权担保借款，在两原告没有归还借款的情况下，被告拥有涉案房屋的永久使用权，以抵扣借款的利息。为证明自己的主张，被告孙炳年向本院提交以下证据：1.借条三份，证明两原告向被告借款共68000元的事实；2.房屋租赁合同一份，证明原告将房屋出租给被告孙炳年，约定租赁期限自2009年8月11日-2015年8月11日、年租金12000元的事实；3.原告与黄远宏签订的租赁合同一份、收据两份，证明原告将房屋出租给黄远宏，租赁时间自2014年4月1日至2015年4月30日的事实；4.租赁合同一份，证明被告将涉案房屋于2010年10月30日租给案外人何济虎，租赁时间自2010年11月15日-2012年11月15日的事实；5.租赁合同一份，证明被告孙炳年将房屋租赁给案外人ＸＸ，租赁时间自2015年5月27日-2016年5月27日的事实。上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：针对原告提交的证据1、2，被告均无异议。本院认为，两份证据形式、来源合法，内容真实有效，可以相互印证，故本院均予以确认。针对被告提交的证据，两原告对证据1真实性无异议，但认为借条没有利息的约定；对证据2真实性无异议，但被告将租赁日期涂改至2015年8月11日，且合同第13条第3项双方约定房屋不能转租；对证据3真实性无异议，对待证事实有异议，不能证明原告违约；对证据4、5形式真实性无异议，对内容真实性无法确认，对合法性有异议，根据原被告签订的租赁合同，涉案房屋被告不能转租。本院认为，两原告对被告提交的证据1、4、5的真实性均无异议，作有效证据认定；两原告对证据2的真实性无异议，且在审理中认可租赁期限自2009年8月11日至2015年8月11日，故对该证据作有效证据予以认定；两原告对证据3的真实性无异议，因两原告与案外人黄远宏约定房屋租赁期限自2014年5月1日至2015年4月30日、房租每月2000元、按6个月为一期支付，实际收取案外人租金10000元、押金900元，折抵租期163天，结合两原告提供的情况说明及原被告的庭审陈述，本院确认两原告出租给案外人黄远宏的期限为六个月，对该组证据作有效证据认定。综上，根据原、被告当庭举证及陈述的情况，本院认定案件事实如下：2009年7月10日，原告胡桂贞向被告借款30000元，约定于2009年9月8日归还。同年8月11日，两原告与被告签订《杭州市房屋租赁合同》，约定两原告将其所有的位于杭州市下城区北景竹邻苑10幢1单元203室的房屋出租给被告使用，租赁期限自2009年8月11日起至2015年8月11日止，房屋押金18000元、年租金12000元，房屋租金五年内不变；租赁期限内，被告未经原告同意擅自将房屋转租、转让、转借他人或调换使用的，原告有权终止本合同，收回房屋，由此造成原告损失的，被告应予赔偿；等。合同签订后，被告孙炳年未支付约定的房屋租金及押金。2009年9月20日，原告胡桂贞向被告借款30000元，约定借款期限自2009年9月20日到2009年9月27日止。同年10月21日，原告沈志良向被告借款8000元，约定于10月23日前归还。2010年10月30日，被告将涉案房屋转租给他人使用。2014年4月22日，两原告将涉案房屋出租给案外人黄远宏，并收取半年租金10000元、押金900元。2014年11月1日，黄远宏向两原告退租。退租后，被告继续将涉案房屋出租给他人使用至今。现原告胡桂贞、沈志良认为双方口头约定以房租折抵所欠孙炳年的款项已抵消完毕，且双方租赁期限已届满，由于被告孙炳年未将房屋返还，故诉讼来院，要求判如所请。本院认为，杭州市下城区北景竹邻苑10幢1单元203室房屋系两原告所有，两原告对该房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。根据查明的事实，原、被告双方约定的房屋租赁期限自2009年8月11日起至2015年8月11日，期间由于两原告未经被告同意擅自出租房屋半年，故该租赁期限应顺延半年，即自2016年2月12日起，被告孙炳年无权再继续使用房屋。因此两原告主张被告支付占有期间的使用费有据，本院予以支持。两原告主张按月2000元收取占有使用费，结合被告庭审中认可该房屋租金市场价为每月2100元，故对两原告主张的标准予以支持。两原告认为双方曾口头约定以五年房租折抵所欠被告的借款，被告对此不予认可，现两原告未能提供证据证明，故对该主张本院不予支持，其与被告的房屋租赁纠纷与本案属不同法律关系，原告可另案起诉主张权利。被告要求两原告归还借款本息，因其在答辩期内未提出反诉，且与本案属不同法律关系，被告可另行起诉主张权利。被告孙炳年辩称其与两原告签订房屋租赁合同后，自2009年8月11日至2010年11月15日共计15个月、2013年12月至2015年5月中的14个月由两原告实际占有使用，因其未提交相关证据加以证明，故对该抗辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条第一款第（七）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孙炳年于本判决生效之日起十日内将位于杭州市下城区北景竹邻苑10幢1单元203室房屋腾空，并归还原告胡桂贞、沈志良；二、被告孙炳年自本判决生效之日起十日内向原告胡桂贞、沈志良支付自2016年2月12日起至将涉案房屋实际返还时止按每月2000元计算的占有使用费；三、驳回原告胡桂贞、沈志良的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由被告孙炳年负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长 朱伟英代理审判员 俞琳琳人民陪审员 杨忠善二〇一六年九月二十日书 记 员 斯 逸 搜索“”