（2016）粤1391民初1730号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2017-08-29
案件名称
陈静琼与惠州大亚湾宝亿置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
所属地区
惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈静琼,惠州大亚湾宝亿置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条
全文
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1391民初1730号原告：陈静琼，女，汉族，1978年4月15日出生。委托代理人：周富廷，广东衡仁律师事务所律师。被告：惠州大亚湾宝亿置业有限公司，住所地：惠州大亚湾西区龙山一路德洲城4号楼2楼。法定代表人：吴茂壮。委托代理人：龙昕，该公司员工。原告陈静琼诉被告惠州大亚湾宝亿置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案受理，依法由审判员薛银标担任审判长，与审判员曾日华、罗亚鵃组成合议庭，于2016年9月1日公开开庭进行了审理。原告陈静琼的委托代理人周富廷到庭参加诉讼，被告惠州大亚湾宝亿置业有限公司的委托代理人龙昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈静琼诉称，2016年5月31日，原告亲妹陈琼宜以原告名义与被告签订一份《金溪湾商品房认购协议》，约定原告向被告购买位于惠州市××西区××大道西×ד××”××房，付款方式为银行按揭付款，原告应在签订本认购协议时向被告支付购房定金5万元，签订协议当天，陈琼宜代付了购房定金5万元。但是，被告事先并没有将办理银行按揭贷款的有关事宜告知原告，也没有告知陈琼宜，由于无法办理银行按揭，导致不能签订商品房买卖合同，因而也不可能支付首期购房款。2016年6月6日，原告让陈琼宜去被告售楼处退定金，但被告不同意退定金，被告要求更改协议内容，由首付三成改成四成，精装改成毛坯，还唆使陈琼宜办假收入证明、假银行流水和假户口本及离婚证。这种行为不仅违规，也违法，是不诚信的。原告为此感到非常担心和害怕。此外，被告一直未告知原告或陈琼宜上述房产是否取得预售许可证。原告认为，原告与被告签订的上述认购协议应予以解除，被告收取的定金5万元及利息应予以退还给原告。为维护原告权益，请求法院判令：一、解除原告与被告签订的《金溪湾商品房认购协议书》；二、被告向原告返还购房定金5万元及利息（利息以5万元为基数，从起诉之日起按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率计算至清偿之日止）；二、被告承担本案诉讼费。被告惠州大亚湾宝亿置业有限公司辩称，1.双方签订的认购协议是双方真实意思表示，对双方均有约束力；2.被告对涉案房屋买卖合同的情况及贷款手续等进行了充分告知；3.原告所谓的银行流水不足并非合同无法签订的理由，对银行流水不足的客户一般都可提供夫妻双方流水或延长时间补足流水、增加担保人、增加首付来解决，从原告提供证据也可以看出我方对原告进行了充分告知。因此流水不足不会成为银行不贷款的理由，原告以此拒绝签订买卖合同没有事实依据；4.被告从来没有答应为原告办理任何违规手续；5.在被告告知可以贷款的措施后，原告一直无正当理由拒绝履行认购协议，也拒绝对合同内容进行磋商，在不变更合同内容可以办理的情况下也拒绝办理贷款手续，被告也一直帮原告延期要求履行协议，在2016年6月28日发出解除认购协议的通知，但原告在6月14日提起诉讼。综上，原告在没有正当退房理由情况下违反双方签订的认购协议拒绝签订合同，根据合同法及买卖合同司法解释原告无权要求退还定金。经审理查明:案外人陈琼宜与原告陈静琼系同胞姐妹。2016年5月31日，陈琼宜以原告陈静琼的名义与被告惠州大亚湾宝亿置业有限公司签订一份《金溪湾商品房认购协议》编码为：NO.002615。该认购协议约定由原告陈静琼认购被告开发建设位于惠州市大亚湾西区石化大道西“金溪湾”第2幢2803号房，建筑面积为87.05平方米，按照每平方米12877元计价，房款总价为1170969元。涉案房屋赠送装修，装修价格按照3栋603房装修标准。原告应在签订该认购协议时，向被告支付定金5万元，被告在收取定金后，应向原告开具收款凭证，并注明收款时间。原告交纳的认购定金在签订《广东省商品房买卖合同》时转为商品房价款。原告采取银行按揭方式支付购房款。首期款暂按3成缴纳，首期款应包括按揭万位数以下余款，即首期款暂定为336969元，定金自动转为首期款，首期款按银行要求缴纳并由原告自行提供按揭资料，按揭年限及贷款金额最终以银行最后批复为准。协议第四条约定：原告同意在签署该认购协议之日起10日内，即2016年6月9日前携带该认购协议、认购定金收据、本人身份证以及银行要求的相关资料前往被告“金溪湾”营销中心缴纳该商品房全部房款（或首期款），与被告签订《广东省商品房买卖合同》，与银行签订《个人购房借款合同》，且提供全部贷款资料，完善贷款手续。协议第六条约定：原告须严格执行本协议第四条之规定，若因原告之故致迟延，每延误一天，原告须按迟延缴纳房款的万分之一向被告承担违约责任，若迟延超过七天，被告有权解除该认购协议，被告解除该协议的，原告已支付的定金不予退还，且被告可在不另行通知原告的情况下，有权将该商品房收回或另行出卖给第三方。合同签订后，原告于2016年5月31日向被告惠州大亚湾宝亿置业有限公司转账5万元用于支付购房定金。后因原告陈静琼提供的银行流水较少，不符合银行放贷的标准，被告提出可以变更房款的支付方式，将首期款从三成变更为四成，并让案外人陈琼宜作为借款担保人，与银行签订《个人购房借款合同》，应该能通过银行按揭审批。原告提出其没有能力支付四成首期款，且不能确保自己能够通过银行按揭审批，不同意变更合同内容，故想解除双方签订的《金溪湾商品房认购协议》并要求被告退还购房定金5万元，被告不同意退还定金，双方遂酿成纠纷。以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的《金溪湾商品房认购协议》、收款收据、金溪湾置业计划书、微信聊天记录、录音材料等证据经庭审质证，予以认定。本院认为，原告陈静琼委托案外人陈静宜与被告惠州大亚湾宝亿置业有限公司签订的《金溪湾商品房认购协议》，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同有效。原告已按照合同的约定向被告支付了购房定金，积极准备按揭购房所需的个人材料，后因原告的银行流水不足及难于支付增加首付款而未签订合同，被告提出可将三成首期款变更为四成首期款，并由案外人陈琼宜作为担保人，与银行签订贷款合同，可以通过银行审批，双方对此未能达成一致意见，因此，对未能签订《商品房买卖合同》，是双方对合同主要条款无法达成一致意见，履行合同要案外人作为担保为条件，实际上增加了原告履行合同的难度，未签订合同并非是原告恶意毁约，而系因不可归责于当事人双方的事由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故原告主张被告返还定金5万元的诉讼请求，有事实和法律上的依据，本院予以支持；请求被告支付定金利息的诉讼请求，没有事实和法律上的依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾宝亿置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈静琼返还购房定金5万元；二、驳回原告陈静琼其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告惠州大亚湾宝亿置业有限公司负担，原告预交1050元不予退回，被告惠州大亚湾宝亿置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内径付给原告1050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 薛银标审判员 曾日华审判员 罗亚鵃二〇一六年九月二十日书记员 陈 露 微信公众号“”