（2016）辽03民终2121号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-11-30
案件名称
23.上诉人迟永波与被上诉人岫岩满族自治县华东物业有限公司物业服务合同纠纷二审判决书
法院
辽宁省鞍山市中级人民法院
所属地区
辽宁省鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
迟永波,岫岩满族自治县华东物业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽03民终2121号上诉人（原审被告）：迟永波。被上诉人（原审原告）：岫岩满族自治县华东物业有限公司。住所地：岫岩满族自治县岫岩镇宝财花园。法定代表人：赵允奎，该公司经理。委托代理人：唐敏，该公司工作人员。上诉人迟永波为与被上诉人岫岩满族自治县华东物业有限公司（以下简称华东物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服岫岩满族自治县人民法院(2016)辽0320民初933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日受理后，依法组成合议庭，并于2016年9月6日公开开庭进行了审理。上诉人迟永波，被上诉人华东物业公司的委托代理人唐敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2012年2月24日，华东物业公司与迟永波所在的岫岩满族自治县岫岩镇新翡翠花园小区业主委员会签订一份物业管理委托合同。合同约定：岫岩满族自治县岫岩镇新翡翠花园小区业主委员会委托华东物业公司对该小区实行物业管理，华东物业公司对该小区住宅房屋按照建筑面积每月每平方米0.60元向业主或者物业���用人收取，物业管理期限自2012年2月24日起至2017年2月24日止。迟永波系该小区D3楼四单元502室的业主，其房屋建筑面积为89.21平方米，每月物业费为53.52元。迟永波自2012年3月缴纳第一笔物业管理费之后再未缴纳，自2012年3月起迟永波累计拖欠物业管理费49个月，共计2622.48元。现华东物业公司诉至该院，要求迟永波交纳拖欠物业费2622.77元（53.526元×49个月）。庭审中华东物业公司自愿放弃滞纳金1869元部分的诉讼请求。原审法院审理认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。该案中，华东物业公司与迟永波所在小区业主委员会签订的物业管理委托合同真实有效，应受法律保护，岫岩满族自治县岫岩镇新翡翠花园小区业主委员会代表业主所签订的物业服务合同，对小区的全体业主具有约束力，该合同该院予以确认。同时庭审中华东物业公司提供收费许可证、物业管理委托合同、资质证书、营业执照证明其具有合法主体资格。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”以及《物业管理条例》第七条规定���业主在物业管理活动中，履行下列义务（五）按时交纳物业服务费用”。该案中华东物业公司在对小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费，迟永波作为小区业主接受了华东物业公司的物业管理服务，理应向华东物业公司缴纳物业管理费。庭审中迟永波提供证据证明物业公司在服务过程中存在卫生、维修服务有瑕疵等问题，华东物业公司服务水平确实有待提高，华东物业公司收取物业费应与其提供的物业服务水平相一致，因此华东物业公司收取物业费也应相应减少，故迟永波应给付所欠华东物业公司物业服务费2622.48元的80%为宜，即2097.98元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《物业管理条例》第七条、���中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决：迟永波自判决生效后十日内给付华东物业公司物业服务费2097.98元（2012年3月1日至2016年4月1日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由迟永波负担。上诉人迟永波不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、华东物业公司管理存在诸多问题。我的房屋墙壁有渗水，漏筋漏浇现象，多次找物业公司，但均未得到答复。员工技能低，服务不到位，比如，单元门损坏后可以修复但却要求换门。楼道管理差，卫生清扫不及时，楼道里存放杂物，小区道路破损严重，影响出行。物业公司缺乏担当精神，工作不负责任，业主有困难寻求帮助草草了事或从不处理，小区治安管理差，闲散人员随便出入，经常有粘贴小广告，丢失车辆现象。2、华东物业公司违法经营。该小区业主委员会是虚设的，我多次到物业公司索要业主委员会名单，向房产处、社区、物业办公室查看均没有备案，华东物业公司不是通过业主大会或业主委员会招标选聘的，是经人介绍私下协议接手的。综上，请求撤销一审判决，依法改判。被上诉人华东物业公司答辩称：服从一审判决。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。二审中，华东物业公司提供了岫岩满族自治县物业管理办公室出具的关于原物业办选举新翡翠小区业主委员会的情况说明、通告、该小区业主委员会选举公告、通知，以证明该小区业主委员会是在岫岩满族自治县物业管理办公室组织下选举并依法成立的，华东物业公司与业主委员会签订的物业服务合同合法有效。��永波提供了光盘及手机录相、照片，以证明该小区业主委员会没有在岫岩满族自治县物业管理办公室备案，是虚设的业主委员会。经本院二审审查，华东物业公司提供的证据能够证明其主张成立。本院认为，本案的争议焦点为：迟永波拒绝交纳物业费的事实和理由能否成立。对于迟永波提出华东物业公司管理存在诸多问题的上诉理由。一审对于华东物业公司在物业服务、卫生、管理中存在的问题予以认定，并判决按照80%收取物业费，是对物业公司物业服务存在瑕疵的合理处理，迟永波拒绝交纳物业费的事实和理由不能成立，本院不予支持。对于迟永波提出小区业主委员会是虚设的，没有在相关部门备案的问题。二审中，华东物业公司提供了岫岩满族自治县物业管理办公室出具的相关证明材料，可以证明迟永波所在的物业小区业主委员会是依法选举成��的，并在物业管理办公室有相应的备案，因此，华东物业公司提供的物业管理委托合同是合法有效的，能够代表该小区所有业主。故此，对于迟永波上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人迟永波承担。本判决为终审判决。审 判 长 戴艳丽审 判 员 许爱军代理审判员 王虹珊二〇一六年九月二十日书 记 员 高佳辛 来源：百度“”