（2016）皖1103民初2345号
裁判日期: 2016-09-16
公开日期: 2016-10-19
案件名称
戈金平与滁州瑶海物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
滁州市南谯区人民法院
所属地区
滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戈金平,滁州瑶海物业服务有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百二十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1103民初2345号原告：戈金平，女，1970年5月9日出生，住安徽省滁州市琅琊区。委托代理人：张军，安徽曙春律师事务所律师。被告：滁州瑶海物业服务有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区腰铺镇担子社区院内。法定代表人：贺家水，该公司董事长。委托代理人：王伟，该公司员工。原告戈金平诉被告滁州瑶海物业服务有限公司（以下简称瑶海物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案受理后，依法由审判员唐伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告戈金平及其委托代理人张军，被告瑶海物业公司的委托代理人王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戈金平诉称：2011年6月8日，原、被告签订了一份《中国滁州瑶海大市场经营管理合同》，原告将其购买的位于滁州市紫薇南路1559号6幢108号商铺委托被告经营管理，合同约定：“1、被告全权负责商铺所在市场的整体运营和管理；2、被告代表原告签署商铺租赁合同并代为收取租金；3、合同期限自2011年12月31日至2017年12月31日止；4、自2011年12月31日至2014年12月30日为止的三年内，原告商铺在上述三年的租金收益为其总房款的24%，该租金收益已在原告签订《商品房预售合同》时从该商铺的总房款中一次性冲抵；5、自2014年12月31日至2017年12月31日为止的三年内，原告享有的租金收益为被告实际出租期间的全部租金收入，被告支付租金的结算期为每个季度末的十个工作日内，届时被告将承租人实际所支付的租金按照本合同约定方式及时足额支付给原告；6、被告应依法向拖欠租金和相关市场管理费的租户进行追缴，保障原告的合法权益。”自2014年10月1日至2016年6月30日，被告一直未支付原告租金收益，已构成违约，原告多次催要未果。现原告诉请判令：1、被告支付原告房屋租赁使用费20000元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告瑶海物业公司辩称：1、房屋出租期间未实际收到租金及房屋未出租期间不产生租金，被告无支付租金义务；2、原、被告之间属于委托合同关系，双方签订的《大市场经营管理合同》中被告作为受托人，并未约定被告有垫付租金的合同义务；3、《大市场经营管理合同》中对于租金支付的约定是双方的真实意思表示，具有法律约束力，未经法定程序依法撤销，不能单方认定无效；4、合同签订后，被告并未怠于履行义务，已就涉案房屋的租金问题通过多种途径向房屋的承租人催缴，已经履行了代收租金的催缴义务；5、原告诉请租金收益的计算方式无依据，依据双方签订的《市场经营管理合同》之约定，自2014年10月1日起至2017年9月30日止的三年内，原告所享有的租金收益为被告实际出租期间的全部租金收入；6、瑶海大市场的租金定价应遵从市场的实际行情，目前市场租金只能达到每月4-5元／平方米。经审理查明：2011年6月8日，原告与被告签订了一份《中国滁州瑶海大市场市场经营管理合同》（以下简称《市场经营管理合同》），原告将其从滁州瑶海农机大市场开发有限公司购买的位于滁州市紫薇南路1559号瑶海大市场6幢商业单元108室交付被告经营管理，房屋建筑面积为67.38平方米。合同约定：“1、被告全权负责原告商铺所在市场的整体运营和管理；2、被告代表原告签署商铺租赁合同并代为收取租金；3、合同期限为六年，自2011年12月31日至2017年12月31日止；4、自2011年12月31日至2014年12月30日止的三年内，原告商铺在上述三年的租金收益为其总房款的24%，该租金收益已在原告签订商品房预售合同时从该商铺的总房款中一次性冲抵，被告不再另行支付；5、自2014年12月31日至2017年12月31日为止的三年内，原告享有的租金收益为被告实际出租期间全部租金收入，并由被告在收到承租人所支付的租金后以现金方式支付；6、被告有义务代为收取租金，按时足额向原告支付委托期内已出租商铺的已收取的承租人的租金，被告同时应依法向拖欠租金和相关市场管理理费用的租户进行追缴，保障原告的合法权益……”。合同签订后，原告按约将案涉商铺交付给被告经营管理，但自2014年12月31日起至今，被告未向原告给付过租金收益。现原告以1000元／月的租金标准诉讼来院。另查明：2011年12月20日，被告与杨义勇签订一份《房屋租赁合同》，被告将瑶海大市场6号楼包括原告所有的涉案房屋在内的一、二层商铺出租给杨义勇，租期自2012年1月1日至2017年12月31日止，共6年，第1年至第3年的租金为12元／平方米／月，自第4年开始，月租金标准每年环比增长15%即第4年月租金为13.8元／平方米，第5年月租金为15.87元／平方米，第6年月租金为18.25元／平方米。本院认为：原、被告签订的《市场经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。合同履行期间，原告将案涉商铺交付被告统一经营管理，其已按约履行了合同义务。而被告作为受托管理方，在享有完全自主安排受托商铺的经营与管理权益的同时理应向原告支付租金收益。原告诉称自2014年12月31日起至今，被告未向其给付过租金，因被告认可，本院予以确认。现原告要求被告自2014年12月31日开始给付其租金收益的诉请，本院予以支持。参照被告与房屋承租人杨义勇签订的《房屋租赁合同》中约定的租金标准，现原告主张按月租金1000元的标准计算租金收益，并无不当，本院亦予采纳。因此，被告应支付原告2014年12月31日至2016年6月30日期间的租金合计18000元（1000元／月×18个月），对于原告主张的超出部分，本院不予支持。被告辩称其与原告之间系委托关系，涉案房屋出租期间，实际承租人并未支付租金，被告并无垫付租金的义务。本院认为，若以房屋实际承租人支付租金作为被告向原告给付租金的前提条件，则对原告而言显失公平，毕竟涉案房屋的实际承租人与原告之间并无合同关系，房屋实际承租人对原告无合同义务，原告不能突破合同的相对性而直接要求房屋的实际承租人支付租金。另外，被告既未提供任何证据证明其没有收到租金，因此，被告的此项辩称，本院不予采纳。被告另辩称瑶海大市场内的租金标准目前只能达到每月4-5元／平方米。本院认为，原告主张的租金标准并未超过被告签订的《房屋租赁合同》中约定的租金标准，故被告的此项辩称，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告滁州瑶海物业服务有限公司于本判决生效后十日内给付原告戈金平租金人民币18000元；二、驳回原告戈金平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由原告戈金平负担30元，被告滁州瑶海物业服务有限公司负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 唐 伟二〇一六年九月十六日书记员 凌振华附本案适用的相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：