（2016）辽01民终9581号
裁判日期: 2016-09-16
公开日期: 2016-10-17
案件名称
上诉人王海山与被上诉人沈阳新浦物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王海山,沈阳新浦物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终9581号上诉人（原审被告）：王海山，男，1954年8月2日出生，美利坚合众国国籍，住址中华人民共和国辽宁省沈阳市浑南区。委托代理人：曹韧，系辽宁大信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳新浦物业管理有限公司，住所地沈阳市浑南新区明波路2-19号7门。法定代表人：华建国，系该公司董事长。委托代理人：赵珣，系辽宁兴沈律师事务所律师。上诉人王海山因与被上诉人沈阳新浦物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初4101号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月24日受理后，依法组成由审判员孙悦担任审判长、审判员单立主审、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，2016年9月6日对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告沈阳新浦物业管理有限公司一审诉称，原告经物价部门批准，对“新州上海花园·浦江苑”小区提供物业服务，收费标准为每月每平方米1.8元，电梯运行服务费每月每人12元。2004年4月原告取得该小区的前期物业管理权，并与沈阳新洲实业股份有限公司签订前期物业管理委托合同，在办理入住时与全体业主签订前期物业管理服务协议。2009年1月1日原告与该小区业主委员会签订物业服务协议，为该园区继续提供物业服务，被告作为小区的业主即物业使用人，自2014年11月22日起至2016年4月22日一直拖欠物业费，影响了原告的物业服务工作，故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告缴清拖欠的物业费，从2014年11月22日起至2016年4月1日止，计4758.6元（被告所有的房屋面积为155.51平方米）；2、由被告承担本案诉讼费。原审被告王海山一审辩称，在原告未将被告房屋修复之前，被告有权拒交物业费。因房屋质量问题，被告多次找到原告，原告同意维修并赔偿，原告负责人也出具过书面承诺，但原告至今没有履行承诺。同时，工商登记显示，原告与开发单位是关联企业，所以原告应当就被告的房屋质量问题承担法律责任，因原告未履行应尽职责，被告有权拒交物业费。原审法院经审理查明，被告王海山为浦江苑小区2期业主，原告系该小区的前期物业服务企业，为被告居住的小区提供物业管理服务，具体收费标准住宅：1.8元/月/平方米，物业服务费用至少按季度交纳，业主或物业使用人应在上次交纳的物业费到期前15日履行交纳义务，合同期限自业主办理入住之日起至浦江苑小区二期增补业主委员会委员（或一期换届时与二期共同选举业主委员会）止。被告房屋面积为155.51平方米，被告交纳物业费至2014年11月21日。现因被告拖欠原告从2014年11月22日起至2016年4月22日的物业管理费，原告起诉来院。原审法院另查明，沈阳市浑南新区浦江苑小区业主委员会第一届于2008年10月10日成立，任期3年，第二届业委会于2013年1月20日成立。浦江苑小区尚未重新聘请物业公司。原审法院认为，原告与沈阳新洲实业股份有限公司签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，原告是被告小区的前期物业服务提供者。合同到期后，原告仍在被告房屋所在小区提供服务，已经履行了合同的主要义务，虽然该小区的业主委员会未重新选聘新的物业公司，但是原告一直为小区提供物业服务，其他业主亦交纳物业费，故本院认为被告作为小区的一位业主，有义务交纳物业费。关于被告提出对的《浦江苑二期（浦江苑盛景湾）前期物业服务合同》签章真实性有异议的抗辩事由，因原告系实际为被告所在的小区提供前期物业服务的主体，故对被告的上述抗辩，不予采信。关于被告提出的原告应当承担修复房屋及赔偿损失的抗辩事由，因房屋质量问题与本案物业服务合同纠纷系属不同法律关系，原告应当向房屋买卖合同相对方主张，故对被告的该项抗辩，原审法院不予采信。因此，原审法院确认被告欠付原告从2014年11月22日起至2016年4月22日止的物业费4758.6元（1.8元/月/平方米155.51平方米17个月）元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条、第三十六条一款、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决如下：被告王海山于该判决生效后十日内给付原告沈阳新浦物业管理有限公司2014年11月22日起至2016年4月22日止的物业服务费4758.6元；如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王海山承担。宣判后，王海山不服，向原审法院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决，改判或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1、原审判决严重违反法定程序。本案由原审法院立案庭按照速裁程序进行审理错误，严重违反法定程序。原审法院对上诉人提起的反诉置之不理，未作任何裁决或者说明，严重违反法定程序。2、原审判决认定事实不清，证据不足。原审法院对物业合同的真实性没有查清，对被上诉人与开发单位是否为关联企业没有查清，对被上诉人收取物业费的依据没有查清。没有缴纳物业费是由于房屋存在质量问题。3、原审判决适用法律错误。上诉人已经到庭参加诉讼，但原审法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第144条审判错误。关于诉讼程序方面，原审判决没有写明法律依据。被上诉人沈阳新浦物业管理有限公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。本院审理查明事实与原审查明事实一致。上述事实，有当事人当庭陈述、《浦江苑二期（浦江苑盛景湾）前期物业服务合同》等证据佐证，经庭审质证，予以确认。本院认为，被上诉人沈阳新浦物业管理有限公司与沈阳新洲实业股份有限公司签订的前期物业服务合同，合法有效。合同约定的服务期限虽然已经届满，但被上诉人仍在园区提供物业服务，因此园区业主亦应按照合同约定缴纳物业服务费。本案为物业服务合同纠纷，房屋存在质量问题，与本案并非同一法律关系，上诉人王海山可另案主张。王海山接受被上诉人提供的物业服务，因此原审判决上诉人支付物业费用正确，应予维持。关于本案的程序问题。适用小额诉讼程序审理案件，实行一审终审，本案一审并未适用小额诉讼程序审理。上诉人虽然在原审庭审中提出了反诉请求，但并未缴纳诉讼费用，因此一审对反诉请求未予审理，上诉人王海山可以另案主张权利。综上所述，原审判决认定事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人王海山负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 悦审 判 员 单 立代理审判员 吕长辉二〇一六年九月十六日书 记 员 张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定：原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。 百度搜索“”