（2016）内2525民初692号
裁判日期: 2016-09-16
公开日期: 2016-10-13
案件名称
原告周利军诉被告北京福星龙苑房地产开发有限公司、王守军商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
东乌珠穆沁旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周利军,北京福星龙苑房地产开发有限公司,王守军
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第五条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
东乌珠穆沁旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内2525民初692号原告周利军，男，蒙古族。委托代理人张xx，女，蒙古族。被告北京福星龙苑房地产开发有限公司。法定代表人李振兴，总经理。被告王守军，男，汉族。委托代理人苏xx，男，汉族。原告周利军诉被告北京福星龙苑房地产开发有限公司（以下简称龙苑公司）、王守军商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周利军委托代理人张敬伟到庭参加诉讼，被告龙苑公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告王守军委托代理人未到庭。本案现已审理终结。原告周利军诉称，2011年10月9日，周利军与北京福星龙苑房地产开发有限公司乌拉盖分公司（以下简称龙苑分公司）的负责人王守军签订了《预订商品房协议书》，协议书中明确约定：“周利军自愿订购龙苑分公司建筑的位于乌拉盖管理区巴音胡硕镇建设路西侧龙苑小区住宅楼8#西一单元四楼一套住宅楼面积为90平方米，总价款162000元人民币。约定2012年10月交工。”口头协议达成后，周利军按约定预交162000元房款，但龙苑分公司却未在约定的时间（2012年10月）交付周利军房屋，周利军与龙苑分公司交涉此事，该分公司负责人王守军推辞说过段时间就能交工，让周利军再等一段时间。时至今日，龙苑分公司仍没有向周利军交房，且其负责人王守军亦因涉嫌诈骗罪被相关部门刑事拘留，龙苑分公司也被撤销。周利军不甘心自己的血汗钱就这样打了水漂，162000元不是一笔小数目，是周利军一家辛辛苦苦多年的积蓄，为了维护自己的合法权益，也为了讨一个公道说法，周利军只得将龙苑分公司的负责人王守军诉至人民法院。因龙苑公司系龙苑分公司的总公司，龙苑公司亦应承担一定的法律责任。原告周利军具体诉讼请求如下：l、请求判令被告龙苑公司及王守军返还原告预购房款人民币162000元及利息（按同期贷款利率三倍计算，利息计算时间为2012年10月9日至判决生效之日）；2、二被告承担本案全部诉讼费用。被告龙苑公司未作答辩。被告王守军未作答辩。经审理查明，2012年10月9日，原告周利军与被告王守军就预购位于乌拉盖管理区巴音胡硕镇龙苑小区住宅楼一事进行了协商。双方约定原告周利军预购位于乌拉盖管理区龙苑小区8#楼住宅一套，房屋面积为90平方米，单价为1800元/平方米。庭审中原告周利军提交加盖龙苑分公司公章，金额为162000元人民币的《收款收据》一枚，在备注处载明“西一单元四楼”。龙苑小区至今未整体竣工。另查明，被告王守军于2010年6月4日以被告龙苑公司的名义，在乌拉盖管理区工商局申请登记成立了龙苑分公司，并以龙苑分公司名义从事乌拉盖龙苑小区项目开发建设活动，于2011年7月在乌拉盖管理区发展与改革局办理了龙苑小区一期备案手续，2011年9月27日办理《建设用地规划许可证》（地字第152532201100066号），批准综合用地12786.6平方米。龙苑小区至庭审结束前未在乌拉盖管理区相关部门办理《商品房预售许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》等审批手续。又查明，2014年5月13日，被告王守军因在开发龙苑小区过程中涉嫌合同诈骗罪，被东乌珠穆沁旗检察院提起公诉，于2015年3月4日被本院予以刑事处罚。还查明，2015年8月11日，本院立案受理（2015）东乌民初字第464号周利军诉王守军、龙苑公司、龙苑分公司房屋买卖合同纠纷一案。该案中，周利军的具体诉讼请求如下“1、请求判令被告龙苑公司以及王守军继续履行合同义务，交付位于乌拉盖管理区巴音胡硕镇建设路西侧龙苑小区住宅楼8#楼西一单元四楼一套住宅楼；2、如不能按照第一项诉求交付房产及车库，则返还预购房款人民币162000元及利息（如同期贷款利率的四倍计算至判决生效之日）；3、二被告承担本案全部诉讼费用。”庭审中合议庭向周利军释明“其第一项诉讼请求为要求继续履行合同，第二项为解除合同或确认合同无效，两项不能同时主张。”同时释明“由于该小区在未办理房屋预售许可证明、土地使用证等情况下，双方订立的《预订商品房协议书》可能是无效合同。”合议庭要求其明确诉讼请求，周利军庭审中明确要求龙苑公司、龙苑分公司交付房屋。该案中，本院作出如下判决：一、确认原告周利军与被告王守军达成的房屋预购协议无效；二、驳回原告周利军“要求被告北京福星龙苑房地产开发有限公司、被告王守军继续履行合同义务，交付位于乌拉盖管理区巴音胡硕镇建设路西侧龙苑小区住宅楼8#楼西一单元四楼一套住宅楼”的诉讼请求。2014年4月1日，被告龙苑公司向东乌旗人民法院提起行政诉讼，以王守军设立龙苑分公司时存在欺骗、贿赂等不正当手段为由，要求乌拉盖工商局撤销龙苑分公司。2015年5月乌拉盖工商局作出《关于撤销北京福星龙苑房地产开发有限公司乌拉盖分公司公司登记的决定》（锡乌食药工商质监办发[2015]6号），决定撤销龙苑分公司，龙苑公司亦撤回起诉。再查明，中国人民银行2012年7月6日公布的1至3年期贷款利率为6.15%。以上事实，有原告周利军提交的《收款收据》原件1份，本院调取的（2015）东乌民初字第464号生效民事判决、（2015）东乌民初字第464号民事卷宗中的庭审笔录各1份以及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，首先，本案原告周利军主张其与被告王守军口头达成的房屋预购协议，虽未签订书面合同，但通过《收款收据》可以看出双方约定了当事人名称、房屋基本状况、销售方式以及价款等主要内容，且被告王守军已经按约定收取全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该合同属于商品房预售合同；其次，双方当事人在订立商品房买卖合同时应当严格遵守商品房销售的法律法规。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，被告王守军在未取得商品房预售许可证明、土地使用权证书等情况下，与他人订立商品房预售合同，违反了法律法规强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八的规定，合同无效后双方应当各自返还财产，并由过错方赔偿因此造成的损失，故被告王守军应当返还原告周利军预付房款162000元并赔偿利息损失。原告主张利息按照同期银行贷款利率3倍计算于法无据，本院依法调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准上浮50%计算，即年利率为：6.15%ｘ1.5倍=9.225%。原告主张给付利息的期限为2011年10月9日起至本判决生效之日止，符合法律规定，本院予以支持；第三，关于本案的过错责任应当由谁承担的问题。龙苑分公司以甲方身份参与了合同的订立，本应属于合同的相对方，在因其过错导致合同无效的情况下应先以其自有财产承担责任。但龙苑分公司因在登记设立过程中存在欺骗等不正当手段已被撤销，故相应的法律后果应当由导致其设立以及被撤销的责任人承担。被告王守军在设立龙苑分公司过程中提供虚假材料，存在过错，应当承担返还原告购房款162000元并赔偿相应利息损失的主要责任。被告龙苑公司对其公司资料以及公章的使用管理不善，且通过公安机关王守军诈骗案刑事卷宗中与李德武、刘东顺和时任龙苑公司法定代表人陈力的丈夫商龙生等人的谈话笔录可以看出，龙苑公司拟将公司资质对外交易，因此其亦对龙苑分公司的设立及被撤销存在一定过错，应当在王守军未能履行返还原告周利军购房款及赔偿利息损失的义务范围内承担补充责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王守军返还原告周利军购买房屋款162000元，并赔偿周利军自2011年10月9日起，以162000元为基数，按照年利率9.225%，计算至本判决生效之日的利息损失。上述购房款及利息的给付时间：本判决生效后五日内；二、被告北京福星龙苑房地产开发有限公司在被告王守军未能履行上述给付金钱义务范围内承担补充责任；三、驳回原告周利军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3540元（原告周利军已申请缓交），由被告王守军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审 判 长 贾蕴智代理审判员 胡富文人民陪审员 刘翠萍二〇一六年九月十六日书 记 员 李昕昕 来源：