（2016）吉0112民初884号
裁判日期: 2016-09-16
公开日期: 2016-10-26
案件名称
张丽娟与长春市中吉新科房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
长春市双阳区人民法院
所属地区
长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张丽娟,长春市中吉新科房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条
全文
长春市双阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0112民初884号原告张丽娟，女，1956年7月23日生，汉族，无职业，住长春市南关区。委托代理人于会影，吉林华盟律师事务所律师。被告长春市中吉新科房地产开发有限公司。住所地长春市双阳经济开发区。法定代表人刘涛，董事长。委托代理人盛中，该公司法律顾问。原告张丽娟诉被告长春市中吉新科房地产开发有限公司（以下简称中吉新科公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年6月30日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张丽娟委托代理人于会影、被告中吉新科公司的委托代理人盛中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽娟诉称：2013年12月12日，原告与被告中吉新科公司签订房屋买卖认购书，原告分别于2013年12月12日、2014年1月18日交纳房款总计392497元。合同约定交房时间为2015年12月20日，被告未取得该地块的土地使用权，合同无法履行。经原告多次与被告协商，原、被告于2016年1月25日签订了《房屋退款协议书》，后返还原告房款163000元，剩余房款229497元经原告多次催要未返还。故原告诉请法院判令被告返还房款229497及利息（2016年5月5日前为16100元，2016年5月6日起至给付之日止按照人民银行同期同类贷款利率计算），诉讼费、保全费由被告承担。被告中吉新科公司辩称：对于双方签订签订《认购协议书》、《房屋退款协议书》及收到原告全部购房款392497元的事实无异议，同意按照退款协议书的约定返还购房款及利息，但现在没有偿还能力。经本院审理查明：2013年12月12日，原告张丽娟（乙方）与被告中吉新科公司（甲方）签订《认购协议书》，认购长春市高新区“时代广场”预售建筑面积为135平方米楼盘，认购价为4700元/平方米总金额为为392497元。同时约定：乙方于2013年12月12日前向甲方交付房款的50%，人民币19.5万元，于2014年1月20日前交付剩余50%房款；交房时间为2015年12月20日。协议书签订后，原告张丽娟分别于2013年12月12日、2014年1月18日向被告中吉新科公司交纳房款总计392497元，同日，中吉新科公司向张丽娟出具《收据》二枚，载明：“今收到张丽娟交来预收房款壹拾玖万柒仟肆佰玖拾柒元￥197497”、“今收到张丽娟交来预收房款壹拾玖万柒仟肆佰玖拾柒元￥197497”。此后，被告未能按双方约定签订《商品房买卖合同》及交付房屋。2016年1月25日，原、被告双方签订了《房屋退款协议书》，约定：“1、甲方已于2016年1月18日返还所交全部房款的30%￥118000.00元。2、甲方承诺于2016年1月29日前再次返还乙方所交全部房款的30%￥118000.00元。3、甲方承诺于2016年2月5日返还乙方所交全部房款的40%￥156497.00元。4、如甲方不能做到在2016年2月5日之前返还乙方全部房款，甲方承诺于2016年3月5日之前返还乙方剩余全部房款共计274497.00元，并支付乙方全部房款利息，（此项利息按从2013年12月至2016年1月银行定期年利率平均值3.3%核算）共计25904.00元，如甲方不能在2016年3月5日之前返还乙方全部房款和利息300401.00元，甲方承诺于2016年5月5日前偿还乙方剩余全部房款274497.00，并支付乙方所交全部房款利息47100.00元，合计321597.00元。（此项利息按从2013年12月至2016年5月银行贷款年利率平均值6.0%核算）。签订《房屋退款协议书》后，被告分别于2016年1月18日、2016年2月3日、2016年2月6日、2016年3月18日返还原告房款118000元、39000元、6000元，共计返还163000元。此后，被告中吉新科公司未退还原告支付的剩余房款229497元，亦未按照退款协议约定给付利息。双方签订的《房屋退款协议书》约定至2016年5月5日前的利息为47100元，因被告未按约返还剩余房款274497元的利息，应按年利率6%从2016年5月6日计算至给付之日。另查明，被告开发建设的“时代广场”项目未取得《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，《商品房预售许可证明》。原告要求被告退款无果，于2016年6月30日向本院提起民事诉讼。以上事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的企业机读档案登记资料、《认购协议书》一份、《收据》二枚、《房屋退款协议书》一份、银行卡客户明细查询单证实，应予以认定。本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，张丽娟与中吉新科公司签订《认购协议书》，在张丽娟起诉前中吉新科公司未取得该商品房预售许可证明，该认购书为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，中吉新科公司依据认购书收取张丽娟的房款应予以退还；致使合同无效的原因是中吉新科公司没有取得商品房预售许可证，且双方签订了《房屋退款协议书》，而被告中吉新科公司在退还原告张丽娟部分购房款后，未按约定返还剩余房款，应依约按银行贷款年利率平均值6.0%支付利息并支付逾期给付的利息。综上，依照《《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告长春市中吉新科房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告张丽娟购房款274497.00元及利息47100.00元，合计321597.00元；二、被告长春市中吉新科房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告张丽娟逾期利息（以274497.00元为基数，自2016年5月6日起至实际给付之日止按年利率6%计算）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4742元，退回原告张丽娟2371元，剩余2371元，保全费707元，合计3078元，由被告长春市中吉新科房地产开发有限公司负担。给付时间同上。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 刘中月二〇一六年九月十六日书记员 李宛欣