（2016）内2525民初304号

裁判日期: 2016-09-16

公开日期: 2016-10-13

案件名称

原告赵金连诉被告北京福星龙苑房地产开发有限公司、王守军商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

东乌珠穆沁旗人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵金连,北京福星龙苑房地产开发有限公司,王守军

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第五条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

东乌珠穆沁旗人民法院民事判决书（2016）内2525民初304号原告赵金连，女，汉族。委托代理人高xx，男，汉族。被告北京福星龙苑房地产开发有限公司。法定代表人李振兴，总经理。被告王守军，男，汉族。委托代理人苏xx，男，汉族。原告赵金连诉被告北京福星龙苑房地产开发有限公司（以下简称龙苑公司）、王守军商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵金连委托代理人高xx到庭参加诉讼，被告龙苑公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告王守军委托代理人未到庭。本案现已审理终结。原告赵金连诉称，2012年7月17日，赵金连与北京福星龙苑房地产开发有限公司乌拉盖分公司（以下简称龙苑分公司）的负责人王守军签订了《预订商品房协议书》，协议书中明确约定：“赵金连自愿订购龙苑分公司建筑的位于乌拉盖管理区巴音胡硕镇建设路西侧龙苑小区北商第八号商铺一套，一层至三层2700元／平方米、总面积为225平方米，车库2500元/平方米、面积是25平方米，总价款670000元人民币。预购房时交房款350000元，约定2012年10月15日交工。”但龙苑分公司却未在约定的时间（2012年10月15日）交付赵金连房屋及车库。赵金连与龙苑分公司交涉此事，分公司负责人王守军推辞说过段时间就能交工，让赵金连再等一段时间。时至今日，龙苑分公司仍没有向赵金连交房，且其负责人王守军亦因涉嫌诈骗罪被相关部门刑事拘留，龙苑分公司也被撤销。赵金连不甘心自己的血汗钱就这样打了水漂，350000元不是一笔小数目，是赵金连一家辛辛苦苦多年的积蓄，为了维护自己的合法权益，也为了讨一个公道说法，赵金连只得将龙苑分公司的负责人王守军诉至人民法院。因龙苑公司系龙苑分公司的总公司，龙苑公司亦应承担一定的法律责任。原告赵金连具体诉讼请求如下：l、请求判令被告龙苑公司、王守军返还预购房款人民币350000元及利息（按银行同期贷款利率的四倍，从2012年10月15日计算至判决生效之日止）；2、二被告承担本案全部诉讼费用。被告龙苑公司未作答辩。被告王守军未作答辩。经审理查明，2012年7月17日，原告赵金连与被告王守军签订了，甲方为龙苑分公司，乙方为赵金连的《预订商品房协议书》。约定原告赵金连购买位于乌拉盖管理区龙苑小区北商住楼8号房屋及车库各一套，但未约定车库位置，房屋面积为225平方米，单价为2700元/平方米，车库面积25平方米，单价为2500元/平方米，龙苑小区完工时间为2012年10月15日。案外人高飞代原告赵金连于当日交付定金40000元，王守军为其出具加盖龙苑分公司公章和王守军个人印章的《收款收据》一枚，同时苏秀文在该《收款收据》背面注明“十日内付清首付320000元，6月15日结清，商铺2900元/㎡，车库2500/㎡,6/5苏秀文1524954****”，之后原告赵金连向被告王守军交付280000元房款，王守军为其出具280000元《收条》一枚。后经双方协商原告赵金连再次向王守军交付30000元现金，原告赵金连所购商铺单价变更为2600元/平方米，并且于2012年7月17日重新签订《预订商品房协议书》，由原告赵金连和被告王守军签字确认，并加盖龙苑分公司公章。被告王守军收到30000元现金后，为原告赵金连重新出具加盖龙苑分公司公章的《收款收据》一枚，并注明“原收据收回”。自此，原告赵金连共计交付购房款350000元。后因房屋未能按时交付，王守军为原告赵金连出具承诺书，载明“关于后商住及住宅房订于2013年8月30日完工，经过建设局验收后交给住户及购房户，如果不能完工2013年8月30日前把房款退回，按合同约定办理”。龙苑小区至今未整体竣工。另查明，被告王守军于2010年6月4日以被告龙苑公司的名义，在乌拉盖管理区工商局申请登记成立了龙苑分公司，并以龙苑分公司名义从事乌拉盖龙苑小区项目开发建设活动，于2011年7月在乌拉盖管理区发展与改革局办理了龙苑小区一期备案手续，2011年9月27日办理《建设用地规划许可证》（地字第152532201100066号），批准综合用地12786.6平方米。龙苑小区至庭审结束前未在乌拉盖管理区相关部门办理《商品房预售许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》等审批手续。又查明，2014年5月13日，被告王守军因在开发龙苑小区过程中涉嫌合同诈骗罪，被东乌珠穆沁旗检察院提起公诉，于2015年3月4日被本院予以刑事处罚。还查明，2015年3月19日，本院立案受理（2015）东乌民初字第213号赵金连诉王守军、龙苑公司、龙苑分公司房屋买卖合同纠纷一案。该案中，赵金连的具体诉讼请求如下“1、请求判令龙苑公司、龙苑分公司及王守军继续履行义务，交付位于乌拉盖管理区巴音胡硕镇建设路西侧龙苑小区北商住第八号商铺一套；2、请求判令龙苑公司、龙苑分公司及王守军继续履行义务，交付位于乌拉盖管理区巴音胡硕镇建设路西侧龙苑小区25平米车库一间；3、如不能按第一、二项诉求支付房产，则返还预购房款人民币350000元；4、三被告承担本案全部诉讼费用。”庭审中合议庭向赵金连释明，“其第一、二项诉讼请求为要求继续履行合同，第三项为解除合同或确认合同无效，两项不能同时主张。”同时释明“由于该小区在未办理房屋预售许可证明、土地使用证等情况下，双方订立的《预订商品房协议书》可能是无效合同。”合议庭要求其明确诉讼请求，赵金连庭审中明确要求龙苑公司、龙苑分公司交付房屋。该案中，本院作出如下判决：一、确认原告赵金连与被告王守军签订的《预订商品房协议书》无效；二、驳回原告赵金连“要求被告北京福星龙苑房地产开发有限公司、被告王守军继续履行合同义务，交付位于乌拉盖管理区巴音胡硕镇建设路西侧龙苑小区北商第八号商铺一套”的诉讼请求。三、驳回原告赵金连“要求被告北京福星龙苑房地产开发有限公司、被告王守军继续履行合同义务，交付位于乌拉盖管理区巴音胡硕镇建设路西侧龙苑小区25平方米车库一间”的诉讼请求。2014年4月1日，被告龙苑公司向本院提起行政诉讼，以王守军设立龙苑分公司时存在欺骗、贿赂等不正当手段为由，要求乌拉盖工商局撤销龙苑分公司。2015年5月乌拉盖工商局作出《关于撤销北京福星龙苑房地产开发有限公司乌拉盖分公司公司登记的决定》（锡乌食药工商质监办发[2015]6号），决定撤销龙苑分公司。龙苑公司亦撤回起诉。再查明，中国人民银行2012年7月6日公布的1至3年期贷款利率为6.15%。以上事实，有原告赵金连提交的《收款收据》原件2份、《预订商品房协议书》原件1份，本院调取的（2015）东乌民初字第213号生效民事判决、（2015）东乌民初字第213号之一民事裁定书、（2015）东乌民初字第213号民事卷宗中的庭审笔录各1份以及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，首先，本案原告赵金连与被告王守军签订的《预订商品房协议书》约定了当事人名称、房屋基本状况、销售方式以及房屋价款等主要内容，且被告王守军已经按约定收取部分购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该合同属于商品房预售合同；其次，双方当事人在订立商品房买卖合同时应当严格遵守商品房销售的法律法规。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，被告王守军在未取得商品房预售许可证明、土地使用权证书等情况下，与他人订立商品房预售合同，违反了法律法规强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八的规定，合同无效后双方应当各自返还财产，并由过错方赔偿因此造成的损失，故被告王守军应当返还原告赵金连预付房款350000元并赔偿利息损失。原告主张利息按照同期银行贷款利率4倍计算于法无据，本院依法调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准上浮50%计算，即年利率为：6.15%ｘ1.5倍=9.225%。原告主张给付利息的期限为2012年10月31日起至本判决生效之日止，符合法律规定，本院予以支持；第三，关于本案的过错责任应当由谁承担的问题。龙苑分公司以甲方身份参与了合同的订立，本应属于合同的相对方，在因其过错导致合同无效的情况下应先以其自有财产承担责任。但龙苑分公司因在登记设立过程中存在欺骗等不正当手段已被撤销，故相应的法律后果应当由导致其设立以及被撤销的责任人承担。被告王守军在设立龙苑分公司过程中提供虚假材料，存在过错，应当承担返还原告购房款350000元并赔偿相应利息损失的主要责任。被告龙苑公司对其公司资料以及公章的使用管理不善，且通过公安机关王守军诈骗案刑事卷宗中与李德武、刘东顺和时任龙苑公司法定代表人陈力的丈夫商龙生等人的谈话笔录可以看出，龙苑公司拟将公司资质对外交易，因此其亦对龙苑分公司的设立及被撤销存在一定过错，应当在王守军未能履行返还原告赵金连购房款及赔偿利息损失的义务范围内承担补充责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王守军返还原告赵金连购买房屋款350000元，并赔偿赵金连自2012年10月15日起，以350000元为基数，按照年利率9.225%，计算至本判决生效之日的利息损失。上述购房款及利息的给付时间：本判决生效后五日内；二、被告北京福星龙苑房地产开发有限公司在被告王守军未能履行上述给付金钱义务范围内承担补充责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元（原告赵金连已申请缓交），由被告王守军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审　判　长　　贾蕴智代理审判员　　胡富文人民陪审员　　刘翠萍二〇一六年九月十六日书　记　员　　李昕昕关注公众号“”