（2016）内0624民初1142号
裁判日期: 2016-09-15
公开日期: 2017-08-29
案件名称
鄂尔多斯市金鼎亨房地产开发有限责任公司与王新亮房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
鄂托克旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
鄂尔多斯市金鼎亨房地产开发有限责任公司,王新亮
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第一百四十八条，第一百五十九条
全文
鄂托克旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内0624民初1142号原告（反诉被告）鄂尔多斯市金鼎亨房地产开发有限责任公司（以下简称金鼎亨公司）,住所地内蒙古鄂尔多斯市东胜区杭锦北路5号街坊。法定代表人恩克，该公司总经理。委托诉讼代理人白云飞，该公司经理。被告（反诉原告）王新亮，男，1966年1月15日出生，汉族，个体，现住内蒙古鄂尔多斯市。委托诉讼代理人王良，陕西尚德律师事务所律师。原告鄂尔多斯市金鼎亨房地产开发有限责任公司诉被告王新亮房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鄂尔多斯市金鼎亨房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人白云飞、被告王新亮的委托诉讼代理人王良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金鼎亨公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付所拖欠购房款310000元及延期违约金132060元（从2010年4月12日至2016年3月12日，共计2130天，每日违约金按0.0002元计算），并支付以后直至应付款全部还完为止的违约金总额；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年9月16日，被告与金鼎亨公司签订”商品房买卖合同”，由被告王新亮购买金鼎亨公司开发建设的位于鄂托克旗棋盘井镇金鼎佳苑B1幢701室房屋。房屋建筑面积167.44平方米，单价每平方米2669元，房屋总价款446897元。约定付款方式为被告首付购房款136897元，剩余310000元办理10年个人住房按揭贷款。房屋交付日期为2009年9月30日以前，交付标准为经验收合格。合同另约定了逾期付款的违约责任，即被告作为买受人如未按合同规定的时间付款，买受人愿意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际支付全额应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。2009年4月16日合同签订的当日，被告如约支付了首付款136897元。2010年4月12日，金鼎亨公司与被告王新亮就该商品房买卖合同办理了网签备案手续。原告金鼎亨公司也积极为被告办理了剩余310000元的银行按揭贷款手续，但因被告个人资料提供不全，有信用不良记录，银行贷款未能办理成功。个人按揭贷款是住户自己去银行申请，原告只是协助办理，且只有达到银行的要求才可以办理按揭贷款，与原告没关系。后原告金鼎亨公司向被告发出通知，请求被告将剩余购房款以现金方式全部交清，但被告以种种借口推脱。虽被告逾期付款超过90日，原告并未解除合同，而是如约将验收合格的房屋交付被告，但被告居住至今仍未给付所拖欠购房款。故原告向法院提起诉讼。被告王新亮辩称：涉案商品房建筑面积并非合同所约定167.44平方米。《商品房买卖合同》第五条规定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。因建筑面积非167.44平方米，根据《商品房买卖合同》第四条规定，按建筑面积计算购房款，故涉案房屋总价款也并非原告所陈述446897元。被告从未与原告办理过任何网签备案手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定”商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”而被告信誉良好，不存在信用不良记录，办理贷款的款项直接汇入房地产公司账户，然后买房者还款，故不能办理按揭贷款绝非被告的义务。被告签订《商品房买卖合同》并交付首付款后，将办理按揭贷款的所有手续和证明均已向原告提交，但在长达6年9个月时间里，原告不能办理成功按揭贷款，却污蔑被告有信用不良记录并把不能办理按揭贷款的责任推卸给被告，是想逃避违约责任的承担。原告应在2009年9月30日之前办理房产证或验收合格证，而原告办理房产证时间为2010年9月，即2010年9月之前原告并没有履行协助义务的条件。原告在起诉状中陈述向被告发出通知催要剩余购房款，但原告始终没有向被告发出过变更付款方式的请求，也没有向被告催要过购房款。合同约定以按揭贷款方式付款，如果原告变更付款方式，需要双方协商一致达成补充协议。且以十年按揭贷款方式付款和现金方式付款，房屋总价有区别。假设存在原告主张的合同之债约定，也早已超出诉讼时效，原告必然丧失胜诉权。原告至今没有按照《商品房买卖合同》的约定向被告交付房屋。根据《商品房买卖合同》第八条、第十一条的约定，原告应当在2009年9月30日前，将政府部门验收商品房屋的合格证明、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付被告，并签署房屋交接单。双方约定交房日期为2009年9月30日前，按照原告主张其2010年4月12日以后向被告交房，最少已逾期交房192天以上，且原告交付的房屋验收登记表日期为2010年4月16日，即2010年4月16日之间原告并没有条件向被告交付符合商品房买卖合同约定的房屋。2009年9月16日《商品房买卖合同》签订之前，原告已把涉案房屋钥匙交给被告，保证所有手续不存在任何问题，并鼓励被告先行投资装修房屋。但待被告装修完房屋，被告知原告法定代表人躲债逃跑，不知如何处理，同时房屋出现住宅楼墙体开裂、住宅楼外墙保温层不符合规定、不隔音等质量问题。被告还要按排人力和财力对涉案房屋进行维护和管理，并交纳物业费、水电费、取暖费等累计支出50000元左右。根据《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任的约定，原告至今未向买受人交付商品房，被告有权解除《商品房买卖合同》，根据《商品房买卖合同》第十条约定，原告也应向被告退还其所缴纳首付款。按2016年6月30日交付涉案房屋则逾期天数2460天，按合同约定面积167.44平方米计算原告应承担违约金为68650.4元。综上，被告请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告王新亮（反诉原告）并基于上述事实提出反诉请求：1.解除反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）；2.判决被反诉人偿还首付款136897元，并按照同期银行活期存款利率给付从2009年9月16日起至实际付款之日止的利息；3.判决被反诉人（以鉴定价格）对反诉人在涉案房屋上添附的装修进行赔偿；4.判决被反诉人承担从2009年9月16日至《商品房买卖合同》解除之日止的物业、水电、取暖费用；5.本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。原告金鼎亨公司（反诉被告）对被告王新亮（反诉原告）的反诉辩称，对被告的反诉请求都不认可。被告所要求解除的商品房买卖合同的编号不正确，这是内蒙古建设厅统一的编号，所有的合同都为该种编号。金鼎亨公司不同意解除合同，其并没有构成违约从而达到合同解除条件，也不同意返还首付款及利息，装修款也不予返还，而被告王新亮应当给付其剩余购房款。且被告已在所购房屋中居住很长时间，金鼎亨公司交付房屋的日期为2009年10月7日，逾期交房天数只有7天，不是被告所说的192天。另外被告所说被告王新亮所缴纳的水、电、取暖票据在金鼎亨公司不属实，不是金鼎亨公司收取的这些费用，故没有这些票据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，即2009年9月16日的商品房买卖合同能确认被告王新亮购买了原告金鼎亨公司开发的位于鄂托克旗棋盘井镇金鼎佳苑B1幢701室房屋，该合同约定房屋面积167.44平方米，每平方米2669元，房屋总价446897元，并约定首付款136897元已付清，剩余310000元办理10年个人住房按揭贷款。该合同并约定原告金鼎亨公司将经验收合格的商品房，并符合合同约定的商品房交付买受人使用的同时约定双方的权利义务及解除合同的条件等内容。且被告王新亮于2009年9月16日向原告金鼎亨公司交付首付款136897元，剩余房款至今未交付。对有争议的证据和事实，本院认定如下：针对按揭贷款的办理是开发商还是购房者的义务，原告金鼎亨公司及被告王新亮向法庭提供了王新亮、张丽荣的个人征信报告，原、被告双方均对该证据的真实性无异议，但原告认为因被告王新亮及其妻子张丽荣有其他贷款且逾期次数超过银行规定的上限次数，信用不良而银行拒绝贷款，贷款不能办理是被告王新亮自身原因所造成，与原告金鼎亨公司无关。而被告王新亮认为，其在银行办理抵押贷款正常，不存在无法办理贷款的情况，是原告金鼎亨公司不能办理贷款。本院认为，原、被告双方均对该组证据的真实性无异议，故本院对其真实性予以确认。针对原告金鼎亨公司是否已向被告交付房屋，如已交付房屋则所交付房屋是否按双方约定交付，原告金鼎亨公司向法庭提供了鄂尔多斯佳泰物业服务有限公司证明，装修保证金收据、代收水费收据、买水收据、买水收费明细、2016年6月21日的鄂尔多斯佳泰物业服务有限公司证明、电梯维护费、电费收据，房屋竣工验收备案表以及商品房买卖合同、房屋所有权证等三组证据，证明原告金鼎亨公司于2009年10月7日将政府验收合格的房屋交付给了被告王新亮，被告王新亮一直入住到现在，且原告已将所有手续办完，被告应支付购房款。被告王新亮对三组证据中对除了商品房买卖合同以外的证据的真实性无异议，但认为双方买卖合同约定，原告应于2009年9月30日前应将符合本合同约定的商品房交给买受人，且商品房验收合格的同时还应有政府的商品房验收证明以及房屋交接证明。且竣工验收备案表注明时间为2010年4月16日，故原告不可能在2010年4月16日之前向被告交付符合约定条件的房屋。房产证日期为2010年9月19日，故2010年9月19日才办理备案登记，才具备按揭贷款的条件，其次房产证上房屋建筑面积与起诉状上的面积不一致，应按房产证上166.36平方米为准。对原告提供的2010年9月19日签订的商品房买卖合同被告王新亮有异议，认为与原告在起诉时向法庭提交的2009年9月16日的商品房买卖合同的内容多处不一样。本院认为，原、被告一致认可2009年10月7日原告金鼎亨公司将被告王新亮所购买的金鼎佳苑小区B1栋701室的钥匙交付给被告王新亮，且被告王新亮自认该房屋已装修并居住了约7年时间。2010年4月16日原告所开发金鼎佳苑B区工程申请了竣工验收备案，于2010年5月18日进行了备案审核。2010年9月19日，原告金鼎亨公司给被告王新亮办理了其所购买的金鼎佳苑小区B1栋701室的房屋所有权证，并进行备案登记，该房屋所有权证登记的建筑面积为166.36平方米。因被告认可其所购买房屋已通过竣工验收合格的事实，故本院对原告提供的房屋竣工验收备案表以及房产证予以采信。对2010年4月12日签订的房屋买卖合同虽与2009年9月16日的房屋买卖合同内容不一致，且原、被告均认可合同签订了一式五份，但不清楚五份合同的内容是否一致，其中被告对上述合同虽提出异议，但也未提出相关内容的鉴定，且该合同有被告王新亮的签字，故本院对该商品房买卖合同的真实性予以确认。对原告其余提供的证据被告王新亮对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。针对被告所购买房屋是否存在质量问题以及如存在质量问题是否构成被告解除合同的理由，被告王新亮向法庭提供了9张照片，证明涉案B1号楼有严重的质量问题，而王新亮所购买的住房为B1号楼701室。原告金鼎亨公司对该组证据不认可，认为不能证明照片的拍摄地点。本院认为，因该组照片上所显示的楼号为B1号楼703室及B1号楼901室，与被告王新亮所购买的B1号楼701室无关，从而不能证明其证明目的，故本院对该组证据不予采信。本院认为，本案的争议焦点以及针对争议焦点的处理意见如下：一、被告所拖欠购房款是否已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定，”诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案中原、被告双方约定了剩余购房款办理10年的按揭贷款外，并未约定如贷款不能办理时剩余购房款应如何给付问题，即未约定具体给付时间，被告应在合理的期限内给付，原告起诉主张权利未超过诉讼时效，本案被告王新亮以诉讼时效已过为由拒绝给付剩余购房款的抗辩理由不成立。二、原告金鼎亨公司是否已向被告王新亮交付了房屋，如已交付其交付是否符合合同约定。被告王新亮认可原告金鼎亨公司于2009年10月7日向其交付了其所购买房屋钥匙。在原、被告双方无特殊约定的情况下，原告金鼎亨公司交付房屋钥匙应视为向被告交付了房屋即向被告转移了房屋。被告王新亮认为原告金鼎亨公司交房时应按合同约定一并提交政府验收商品房的合格证明、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、并签署房屋交接单。且认为房屋验收登记表的时间为2010年4月16日，故在该时间之前交付的房屋为不符合合同约定的房屋。本院认为，《商品房买卖合同》虽也约定交付房屋时应交纳上述文件，但根据该合同第八条的规定”....出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”故原告金鼎亨公司向被告交付房屋时如未提供《住宅质量保证书》等文件，作为买受人的被告有权拒绝接受房屋，并可以要求出卖人承担违约责任。且被告王新亮作为购房者应审查其所购买房屋是否经竣工验收合格，但其作为买受人在接受房屋时并未提出相关异议反而实际接受房屋并装修居住长达约7年，故该行为应视为被告王新亮对自己权利的处分，其对原告金鼎亨公司未按合同约定交付房屋的抗辩理由不成立。且被告明知原告向其交付房屋时间应为2009年9月30日前，但原告金鼎亨公司在2009年10月7日向其逾期交房时被告王新亮并未提出或通知原告解除合同，反而接受房屋开始装修，故该行为应视为被告王新亮明知原告向其逾期交房，但其愿意履行合同内容，故本院对被告王新亮因原告逾期交房而解除合同的反诉请求不予支持。三、购房贷款的办理是开发商还是购房者的义务。本案中作为卖方的金鼎亨公司的义务为向被告交付符合合同约定的房屋，而作为买方的被告王新亮的义务为按时向原告交纳购房款。被告王新亮辩称，其无信用不良记录，是原告不给其办理贷款，但其并未提供证据证明是原告的原因办理不了贷款，王新亮、张丽荣的个人征信报告体现有逾期记录，且办理贷款应为被告王新亮的义务，原告履行的仅为协助办理义务。故基于原告金鼎亨公司已履行了其合同全部义务，根据公平原则，原告可以要求被告王新亮一次性付清剩余购房款。四、房屋质量问题是否构成解除合同的理由。《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定，”因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。...”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，”因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定，”因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，被告虽辩称房屋有质量问题，且被告在装修房屋时就已发现墙上裂缝，阳台沉陷等质量问题而并未向作为卖方的原告提出拒收房屋的要求，反而继续装修一直居住约7年之久，其不仅承认主体工程质量没有问题，亦未提供证据证明其所购买的房屋质量问题严重影响了其正常使用，故其基于房屋质量问题解除合同的理由不成立。综上所述，原告商品房买卖合同中约定面积为167.44平方米，房屋所有权证中房屋面积为166.36平方米，即产权登记面积小于合同约定面积，故应以产权登记面积166.36平方米为准，即被告王新亮购买的金鼎佳苑小区B1栋701室的房屋面积应为166.36平方米。双方约定房屋单价为2669元，故被告王新亮所购买房屋总价为444015元（166.36平方米×2669元），并非合同约定总价446897元，其中核减被告王新亮已给付首付款136897元后被告王新亮仍下欠原告金鼎亨公司购房款307118元。且被告王新亮所提出的解除合同的理由不成立，故其解除合同的反诉主张及附随的返还首付款及利息，对装修及物业、水、电、暖费用的赔偿的反诉请求，本院不予支持。基于双方签订的有效的《商品房买卖合同》，作为出卖方的原告金鼎亨公司将房屋交付并办理产权登记给被告王新亮，被告王新亮应积极履行交纳房款的义务，故本院对本诉原告要求被告王新亮返还购房款307118元的主张予以支持。原告所主张的逾期付款的违约金，因双方签订《商品房买卖合同》时约定的除首付以外剩余房款应办理10年的按揭贷款，该约定为双方当事人的真实意思表示，但在被告王新亮的购房贷款不能办理后，双方未能对剩余房款的还款时间作出明确约定，故不存在逾期还款和违约责任，本院对其本诉的该项请求不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百四十八条、一百五十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条、第二十三条之规定判决如下：一、被告王新亮（反诉原告）欠原告鄂尔多斯市金鼎亨房地产开发有限责任公司（反诉被告）购房款307118元，此款于本判决生效之日起3日内一次性给付。二、驳回原告金鼎亨房地产开发有限责任公司（反诉被告）的其他诉讼请求。三、驳回被告王新亮(反诉原告）的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7930元，保全费2730元，共计10660元，由原告金鼎亨房地产开发有限责任公司（反诉被告）负担1980元；由被告王新亮（反诉原告）负担8680元。反诉案件受理费3038元，由被告王新亮（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长 刘海荣代理审判员 宝丽尔代理审判员 袁登云二〇一六年九月十五日书 记 员 赵 慧 微信公众号“”