（2016）湘0281民初235号

裁判日期: 2016-09-10

公开日期: 2016-09-29

案件名称

李忆、文金良等与钟香飞、邓肇炜房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

醴陵市人民法院

所属地区

醴陵市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李忆,文金良,黄刚,陈某,王蓉丽,罗茜,郭思琪,罗明建,钟香飞,邓肇炜

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百零八条，第一百零九条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百二十九条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

湖��省醴陵市人民法院民事判决书（2016）湘0281民初235号原告李忆。原告文金良。原告黄刚。原告陈某。法定代理人陈先军。原告王蓉丽。原告罗茜。原告郭思琪。原告罗明建。八原告共同委托代理人李再君，湖南弘扬律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，可代为进行和解，代为收取法律文书、收取执行款项等。被告钟香飞。被告邓肇炜。原告李忆、文金良、黄刚、陈某、王蓉丽、罗茜、郭思琪、罗明建与被告钟香飞、邓肇炜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月29日公开开庭进行了审理。原告李忆、文金良、黄刚、陈��、王蓉丽、罗茜、郭思琪、罗明建的共同委托代理人李再君到庭参加诉讼，被告钟香飞、邓肇炜经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李忆、文金良、黄刚、陈某、王蓉丽、罗茜、郭思琪、罗明建共同诉称，2014年9月11日，醴陵市名都房地产开发有限公司作为甲方，被告作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于醴陵××××大道城市风景二期1栋2、3、4层，2栋2层，3栋1层临街门面及相关房屋租赁给两被告使用，租赁期限为10年，从2015年6月15日起至2025年6月14日止。合同并对租金及支付方式、违约责任、合同的变更、解除与终止等进行了约定。合同签订后，醴陵市名都房地产开发有限公司于2014年9月将房屋交付给被告装修营业，但被告只按约支付了2个月租金。2015年12月，醴陵市名都房地产开发有限公司将案涉房产分别转让给了本案原告，原告对房屋租赁合同的内容亦予以认可，但被告因营业不善一直未向原告支付租金。为维护自身合法权益，原告故向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告位于醴陵市渌江大道城市风景二期的《房屋租赁合同》，将房屋完整（装饰及装修不能损坏）交还给原告；二、被告立即向原告支付房屋租金1128000元，被告交付的房屋租赁押金作为违约金归原告，不予退还。庭审过程中，原告向本院申请变更、增加诉讼请求，并明确其诉讼请求为：一、解除原告与被告钟香飞之间的《房屋租赁合同》，要求被告钟香飞、邓肇炜将醴陵市城市风景住宅小区二期1栋201、301、401，2栋201、202，3栋104、105、106、107、108、111、201房分别交付给八原告；二、被告钟香飞、邓肇炜向原告支付冲抵20万元押金后2015年8月15日至2016年8月14日期间的租金205.6万元，本院依法进行了审理。原告李忆、文金良、黄刚、陈某、王蓉丽、罗茜、郭思琪、罗明建为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、内资企业登记基本情况表，拟证实被告钟香飞、邓肇炜租赁案涉房屋用于经营醴陵天地和休闲服务有限公司的事实；2、《房屋租赁合同》一份，拟证实醴陵市名都房地产开发有限公司与两被告签订了房屋租赁合同，双方对权利义务进行了约定的事实；3、醴陵市名都房地产开发有限公司出具的证明一份，拟证实该公司已于2015年6月将案涉房屋分别转让给本案的八原告，八原告购买的房屋产权面积范围与租赁合同约定的面积范围一致，醴陵市名都房地产开发有限公司并已将租赁合同中的全部权利和义务一并转让给八原告的事实；4、原告的身份信息及房屋所有权证，拟证实八原告的主体资格及八原告从醴陵市名都房地产开发有限公司购买案涉房屋，继受了房屋租赁合同约定的出租方权利义务的事实。被告钟香飞、邓肇炜未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见和证据。经庭审举证、认证，原告提交的证据1、2、3、4来源合法，内容客观真实，与本案亦存在关联，本院均予以采信。根据本院认定的证据，结合原告的诉称意见和理由及其在庭审过程中的陈述，本院查明本案法律事实如下：2014年9月11日，醴陵市名都房地产开发有限公司（甲方）与被告钟香飞、邓肇炜（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于湖南省××市××大道城市风景二期；租金标准为2015年6月15日至2017年6月14日；1栋2、3、4层及消防通道（电梯除外）计3068.91㎡，租金单价22元／㎡／月，金额67516元，1层消防通道计59.49㎡，租金单价22元／㎡／月，金额1308元；2栋2层及消防通道（住宅使用部分除外）计1164㎡，租金单价22元／㎡／月，金额25608元，1层消防通道计125㎡，租金单价22元／㎡／月，金额2750元；3栋东侧门面3间，计338.4㎡，租金单价50元／㎡／月，金额16920元，后面全部大厅（住宅使用部分除外）计1026㎡，租金单价40元／㎡／月，金额41040元；后面一层消防通道117㎡，租金单价22元／㎡／月，金额2574元；2层全部（住宅使用和物管用房部分除外）计1503㎡，租金单价22元／㎡／月，金额33066元；以上几项合计总租金每月为190782元，经双方商定，租金每月交现金188000元，每月送消费券3000元；房屋租赁共10年，自2015年6月15日起至2025年6月14日止；合同签订后乙方向甲方交纳租赁押金贰拾万元整；乙方进场装修时，向甲方预付房屋租金贰个月，并再付租赁押金贰拾万元，房屋租金乙方每两月支付一次，须��前二天交纳，如延期交付一个月内按月息2分加收利息，超过一个月甲方可解除合同，乙方自动放弃所有装修和设备；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，没收定金，乙方的一切装饰、装修归甲方所有，…（4）拖欠房租累计1个月以上的；甲方向乙方提供免租金装修期8个月，从2014年10月15日至2015年6月14日止，如延期交房进场装修，免租期顺延；本合同自双方签字并乙方支付租赁押金和预付两个月房租后生效。2014年9月，醴陵市名都房地产开发有限公司将案涉租赁房屋交付给了两被告使用。两被告对租赁房屋进行装修后，于2015年2月9日在原醴陵市工商行政管理局注册登记了醴陵天地和休闲服务有限公司，用于洗浴按摩服务、演艺、KTV娱乐、健身和餐饮服务等经营活动。2015年6月15日，醴陵市名都房地产开发有限公司将租赁房屋分别转让��八原告，并由八原告继受其与两被告签订的《房屋租赁合同》中的所有甲方权利和义务。八原告买受案涉租赁房屋后，两被告向原告付清了2015年6月15日至2015年8月14日期间的租金，并向原告交纳了200000元押金。2015年8月15日起，两被告再未向原告支付租金。因两被告长期未按时支付租金，2016年2月4日，原告向本院提起诉讼，请求处理。另查明，经醴陵市名都房地产开发有限公司转让后，原告李忆系醴陵市城市风景二期3栋106、107室的所有权人，原告文金良系城市风景二期3栋111、201室的所有权人，原告黄刚系城市风景二期2栋201、202室的所有权人，原告陈某系城市风景二期1栋201室的所有权人，原告王蓉丽系城市风景二期1栋301室的所有权人，原告罗茜系城市风景二期1栋401室的所有权人，原告郭思琪系城市风景二期3栋104、105室的所有权人，原告罗明建系城市风��二期3栋108室的所有权人。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。醴陵市名都房地产开发有限公司与两被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且已具备合同约定的生效条件，合法有效，应受法律保护。醴陵市名都房地产开发有限公司将案涉租赁房屋分别转让给八原告后，依据“买卖不破租赁”的原则，该《房屋租赁合同》对原、被告继续有效，双方均应按约履行。本案，因被告自2015年8月15日起即未按约向原告支付租金，违反了合同的主要义务，其行为已构成根本违约，故原告请求解除与被告之间的《房屋租赁合同》，要求被告返还租赁房屋的诉讼请求具有充分的事实和法律依据，本院予以支持。此外，依据《房租租赁合同》约定的每月188000元的租金标准，2015年8月15日至2016年8月14日期间，被告合计拖欠原告2256000元（188000元×12个月）租金未��清，原告自愿将被告向其交纳的200000元押金予以抵扣，系对其民事权利的自行处分，不违反法律规定，本院予以采纳。相应抵扣后，被告尚拖欠原告2056000元租金未付清，故本院对原告要求被告支付2056000元房屋租金的诉讼请求亦予以支持。被告钟香飞、邓肇炜经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法应予缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第119条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：1、解除原告李忆、文金良、黄刚、陈某、王蓉丽、罗茜、郭思琪、��明建与被告钟香飞、邓肇炜之间的《房屋租赁合同》；2、被告钟香飞、邓肇炜自本判决发生法律效力之日起十五日内分别向原告李忆、文金良、黄刚、陈某、王蓉丽、罗茜、郭思琪、罗明建返还醴陵市城市风景二期3栋106、107室，3栋111、201室，2栋201、202室，1栋201室，1栋301室，1栋401室，3栋104、105室和3栋108室房屋；3、被告钟香飞、邓肇炜自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告李忆、文金良、黄刚、陈某、王蓉丽、罗茜、郭思琪、罗明建一次性支付房屋租金2056000元。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23248元，由被告钟香飞、邓肇炜共同承担。如义务人未自觉履行义务，权利人可自期限届满之日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳。汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：16×××86。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审　判　长　　杨　坚人民陪审员　　李明利人民陪审员　　王邦迪二〇一六年九月十日书　记　员　　郭艳慈附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》119.承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。未定租期，房主要求收房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。关注公众号“”