（2016）粤0784民初1797号
裁判日期: 2016-09-10
公开日期: 2016-10-19
案件名称
李杰华与黎嘉祺、刘佩贤房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
鹤山市人民法院
所属地区
鹤山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李杰华,黎嘉祺,刘佩贤,鹤山市沙坪天天中介行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十二条，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0784民初1797号原告：李杰华，男，汉族，住广东省鹤山市，公民身份号码：×××301X。委托诉讼代理人：李景汉，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省鹤山市。被告：黎嘉祺，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××1510。被告：刘佩贤，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××1527。两被告的委托诉讼代理人：袁雄飞，广东熊何律师事务所律师。两被告的委托诉讼代理人：麦转笑。第三人：鹤山市沙坪天天中介行，住所地：广东省鹤山市。经营者：申群娣，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：温松好，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省鹤山市。原告李杰华诉被告黎嘉祺、刘佩贤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案后，依法适用简易程序，在审理过程中，本院于2016年8月11日依法追加鹤山市沙坪天天中介行作为第三人参加诉讼，本案先后于2016年7月25日���8月29日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告李杰华，被告的委托诉讼代理人麦转笑、邓凯涛（后变更为袁雄飞）到庭参加诉讼；第二次庭审原告及其委托诉讼代理人李景汉，被告的委托诉讼代理人麦转笑、袁雄飞，第三人鹤山市沙坪天天中介行的委托诉讼代理人温松好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李杰华向本院提出诉讼请求：1.判令解除于2016年4月7日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告三倍返还定金人民币150000元及房屋评估费12300元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月7日，原、被告经鹤山市沙坪天天中介行介绍，双方签订《房屋买卖契约》，被告向原告出售鹤山市沙坪鹤山碧桂园雁山凤舞A区二十街11号房屋。合同第三条：“双方同意于2016年5月30日（具体过户时间以房管局评估所通知为准）由甲方将房地产所有权”，第六条“本契约在履行承诺中若发生争议，甲乙双方应协商解决，协商不成时，任何一方均可向江门市仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉”，签约地为鹤山市沙坪镇。其后，原告依约向银行办理贷款，该房屋可以过户，原告通知被告过户，被告拒不履行，原告遂诉至本院。被告辩称，一、被告在整个买卖过程中不存在违约行为，不适用三倍返还定金及双倍返还评估费。被告经中介介绍得知原告李杰华需要购买其房屋，双方在初步对房屋价值达成一致的情况下，在中介的主持下签订了一份简易的《房屋买卖契约》，该合同第三条约定“双方于2016年5月30日（具体过户房屋买卖契约时间以房管局评估所通知为准）由甲方将房地产所有权转移给乙方（甲方的房屋产权证注销，并且乙方收到该房屋的收件收据）。房屋钥匙交付时间为付清全部房���当日。房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并移交给乙方”双方只是初步约定房屋所有权转移的时间，具体时间需要等待房管局评估所通知，但被告至原告起诉前都没收到通知，因此双方的过户时间是不确定的，既然不确定过户时间，谈何被告存在违约情况。二、《房屋买卖契约》没有对定金、首期、银行按揭付款等数额、方式、时间进行约定，被告行使的是同时履行抗辩权。该契约最后第七条约定的是“过户当日交付首期，剩余房款于过户当日起40个工作日内付清”，并没有对当日过户、交付首期的先后顺序进行约定，根据《中华人民共和国合同法》66条之规定，同时履行抗辩权：指双务合同的当事人一方在对方未为对待给付以前，可拒绝履行自己的债务之权。同时履行抗辩权适用于没有先后履行顺序义务的双务合同，房屋买卖合同是典型的双务���同，被告在过户前，双方曾经口头约定补充该契约，口头约定由李杰华先给50000元定金给被告，过户当天再给150000元，剩余房款可以由银行按揭付清。双方签订契约、交付定金之后，被告曾多次要求李杰华尽快办妥银行按揭，但李杰华多次拖沓，并没有向被告出示相关证明，李杰华只是一味在未付完首期的情况下催促被告将房屋钥匙交由李杰华，令被告有让其相信李杰华不能给付房款的危险。三、被告从未见过房屋评估报告，对原告李杰华的提出的双倍返还房屋评估费不予认可。双方签订契约之后被告从没见过相关的房屋评估报告，不清楚原告提交的评估费收据从何如来。其次，该份收据的公章并不是严格的公司公章，因为不是国家规定的发票，所以对其真实性、合法性、关联性不予认可。被告在整个房屋交易过程中一直遵循着诚实、公平的原则，作为一名卖主将房子顺利出卖才是最终目的，假如双方有真实的交易意思，被告肯定尽力配合，无奈在这过程中原告不但不配合反倒来起诉被告，希望贵院驳回原告的请求。第三人述称，具体过户时间以中介通知为准，2016年5月30日是最后过户时间。本院经审理认定事实如下：2016年4月7日，两被告在鹤山市沙坪天天中介行的见证下与原告签订《房屋买卖契约》，约定：甲方（即被告）自愿将座落在鹤山市沙坪鹤山碧桂园雁山凤舞A区二十街11号的房地产出售给乙方（即原告）房地产成交价格为1200000元；房屋建筑面积约230.75平方米，付款方式及期限定为：定金、首期、银行按揭划款。双方同意于2016年5月30日（具体过户时间以房管局评估所通知为准）由甲方将房地产所有权转移给乙方（甲方的房屋产权证注销，并且乙方收到该房屋的“收件收据”）。房屋钥匙交付时间为付清全部房款当日。房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并移交给乙方。乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金；甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起五日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。另双方在合同中的“双方约定的其他事项”中还约定甲方同意到公证处办理公证委托给乙方，不限定过户时间等等。合同签订的当天，原告支付被告购房定金50000元。鹤山市沙坪鹤山碧桂园雁山凤舞A区二十街11号房屋的权属人为被告黎嘉祺、刘佩贤。被告委托江门市正恒土地房地产评估有限公司对鹤山市沙坪鹤山碧桂园雁山凤舞A区二十街11号房屋进行评估，花费评估费6250元。鹤山市农村信用合作联社个人按揭中心于2016年4月9日出具《同意贷款意向书》，内容为“借款申请人李杰华于2016年4月8日向我社���请借款人民币壹佰万元整，用于购买黎嘉祺、刘佩贤（××）位于鹤山市沙坪鹤山碧桂园雁山凤舞A区二十街11号的房产。经审查，现我行有意向为借款申请人发放贷款人民币壹佰万元整，期限30年。在借款申请人办妥有关手续后，我行按照与借款申请人签订的借款合同的约定将上述购房按揭贷款划入黎嘉祺（××或卖方人代理人）指定的账户内。若由于以下任一原因导致我社不能发放贷款或不能及时发放贷款的，我社将不承担任何责任……本《意向书》自签署之日起三个月内有效，具体的贷款金额、利率、贷款期限等要素须以双方签订的合同为准。经办人：李卓彦”。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《房屋买卖契约》是合同当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。本案争议的焦点是：《房屋买卖契约》对过户时间是否��定不明；原、被告是否违约。关于《房屋买卖契约》对过户时间是否约定不明的问题。原告认为过户时间是2016年5月30日前；被告认为双方就过户时间未明确约定，过户时间应以原、被告双方协商为准，第三人陈述具体过户时间以中介通知为准，2016年5月30日为最后过户时间。本案中，《房屋买卖契约》中约定“双方同意于2016年5月30日（具体过户时间以房管局评估所通知为准）由甲方将房地产所有权转移给乙方”，但庭审中，原、被告双方均确认房屋没有委托房管局评估所进行评估，故合同中约定的“具体过户时间以房管局评估所通知为准”无法履行。另《房屋买卖契约》中还约定“甲方（即被告）同意到公证处办理公证委托给乙方（即原告），不限定过户时间”，且原告提供的原告与被告黎嘉祺的微信短信记录证实双方就过户时间一直在进行磋商，据此���本院认为原、被告双方在《房屋买卖契约》中对过户时间约定不明，故对原告认为过户时间是2016年5月30日前的意见不予采纳。关于原、被告是否违约的问题。上已述明，《房屋买卖契约》中对过户时间约定不明，根据《合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）……；（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告可要求被告随时履行，但应当给被告必要的准备时间，原告是于2016年6月21日起诉，可见，原告未能给予被告足够的时间，故被告未能办理房屋过户手续不属违约；另被告虽主张原告违约，鉴于被告未能提供证据证实原告违约，故对被告的该主张不予采纳。综上，原、被告均没有违约。关于合同的解除问题。在本案中，被告同意解除合同，鉴于原、被告双方对解除合同无异议，故原告请求解除于2016年4月7日签订的《房屋买卖契约》的理据充分，本院予以支持。关于返还定金的问题。原告请求被告三倍返还定金合共150000元，鉴于原、被告均没有违约，现双方均同意合同解除，故被告应返还定金50000元给原告，对原告请求的超出部分，理据不足，本院不予支持。关于返还房屋评估费的问题。原告请求被告双倍返还房屋评估费合共12300元，在本案中，原告为房屋评估花费评估费6250元，属合同解除的损失，鉴于原、被告均没有违约，故合同的解除双方均无过错，根据公平原则，被告对原告的损失应分担50%的责任，即被告应支付原告评估费损失3125元（6250元×50%=3125元），对原告请求的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十二条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告李杰华与被告黎嘉祺、刘佩贤于2016年4月7日签订的《房屋买卖契约》于本判决发生法律效力之日起解除；二、被告黎嘉祺、刘佩贤于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元和房屋评估费3125元给原告李杰华；三、驳回原告李杰华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3546元，减半��取计1773元，由原告李杰华负担580元，被告黎嘉祺、刘佩贤负担1193元（原告已预交案件受理费，被告在履行判决义务时将其应负担的受理费迳付予原告，本院不再收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员 何建通二〇一六年九月十日书记员 吕美珊 更多数据：搜索“”来源：