（2016）津02民终1362号
裁判日期: 2016-09-01
公开日期: 2016-12-26
案件名称
张骏与天津弘泽瑞信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张骏,天津弘泽瑞信房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终1362号上诉人（原审原告）：张骏，男，1990年5月24日出生，汉族，天津港盛港五洲国际有限公司工人，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：吴雪梅（张骏之母），女，天津碱厂退休工人，住天津市滨海新区。被上诉人（原审被告）：天津弘泽瑞信房地产开发有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽营口道大泛华国际商务中心第十层B—1单元。法定代表人：尹盛斌，总经理。委托诉讼代理人：魏海江，天津中宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢文韬，天津中宏律师事务所律师。上诉人张骏因与被上诉人天津弘泽瑞信房地产开发有限公司（以下简称瑞信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2015）滨塘民初字第6447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张骏之委托诉讼代理人吴雪梅，被上诉人瑞信公司的委托诉讼代理人魏海江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张骏上诉请求：1、依法撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判被上诉人与上诉人签订《天津市商品房买卖合同》并办理房屋备案等相关手续；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院以《中华人民共和国合同法》第四条为依据驳回上诉人的诉讼请求系适用法律错误。该条强调订立合同时当事人平等、自愿、意思自治，但并不是说合同订立可以不受法律调整。现双方对合同订立有争议，法院依法应对该行为进行评价，并非非法干预。本案中上诉人与被上诉人签订的《房屋预定书》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，故被上诉人有义务按《房屋预定书》约定履行签订《天津市商品房买卖合同》的义务。《天津市商品房买卖合同》是天津市工商行政总局与天津市国土资源和房屋管理局联合监制的，天津市商品房销售管理系统提供下载，是住宅类商品房买受人到商品房买卖合同登记备案机关登记备案的基础，并非是上诉人与被上诉人之间另行起草的协议书。故被上诉人依法应当履行签订《天津市商品房买卖合同》的义务。瑞信公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。张骏向一审法院起诉请求：1、依法判令被告与原告签订《天津市商品房买卖合同》并办理房屋备案等相关手续；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年8月18日，双方签订《房屋预定书》，约定，瑞信公司为出卖人，张骏为预订人，预定物业为天津塘沽区洞庭路西侧弘泽城（弘泽花园）10号楼1门2202室钢混结构单元房，销售面积95.56平方米，单价14318元，总房款为1368228元；签订本预定书时交定金50000元，张骏如在2013年8月21日前交付首付款586488元，可按单价9800元、总房款936488元认购房屋，并于2013年11月30日内双方签订《天津市商品房买卖合同》，具体签订《天津市商品房买卖合同》日期由甲方（瑞信公司）以电话方式通知乙方（张骏），乙方应在接到甲方通知三日内到销售展示中心签订《天津市商品房买卖合同》；同期提供贷款相关材料及费用，并由甲方指定银行为乙方办理完毕贷款手续，乙方应提前与银行进行贷款咨询，签订本预定书后如乙方贷款不能办理或不能达到预计额度，乙方应在签署《天津市商品房买卖合同》时一次性付清房款或补足额度外的购房款贷款额度，否则视乙方为根本违约，甲方有权解除本预定书，乙方所交定金不予退还，甲方有权另行处置该房屋；房屋入住日期为2014年8月31日。预定书第十一条备注中有手写字样：此房源为抵款房，不予退换。此外，双方还就其他事项进行了约定。上述预定书签订后，张骏交付了部分购房款，剩余部分进行贷款。2014年5月4日，瑞信公司向张骏开具了购房发票，但此后瑞信公司未能与张骏签订《天津市商品房买卖合同》，张骏亦无法办理贷款手续，故剩余房款未能交纳。现房屋亦未交付。现张骏起诉，请求：1、判令瑞信公司立即与其签订天津市商品房买卖合同，并办理房管部门相关的备案手续；2、本案诉讼费由瑞信公司承担。原审庭审中，张骏提供《承诺书》一份，系瑞信公司向购买弘泽城项目的所有业主进行的公开承诺，其中第六条承诺“未签署正式的《天津市商品房买卖合同》的问题，我公司承诺在2015年3月31日前陆续安排签署”。一审法院认为，根据《合同法》第四条的规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案中，双方签订的《房屋预定书》中虽对签订《天津市商品房买卖合同》的时间进行了约定，且事后又有公开承诺，但何时、如何签订合同亦系双方自愿所为，他人不可强制。故张骏要求立即与瑞信公司签订《天津市商品房买卖合同》之请求，于法无据，无法支持。判决：“驳回原告张骏的全部诉讼请求。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院经分析证据认为，对于上诉人提交的无合同业主登记书复印件与本案不具有关联性，本院不予认定；被上诉人的《承诺书》复印件的真实性、合法性与关联性本院予以认定。被上诉人提交的《商品房销售许可证》复印件的真实性、合法性和关联性，本院予以认定。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院另查明，上诉人与被上诉人签订的《房屋预定书》第五条约定，上诉人在签订该预定书之前，已知悉并认同以下事项，同时被上诉人已向上诉人作出了明确的提示：1、《天津市商品房买卖合同》及补充合同范本的全部内容；2、公共维修基金、契税、印花税、公证等缴纳的有关法律规定；3、《临时管理规约》及补充协议。被上诉人对上述三款约定用加黑字体进行了特别提示。本院在案件审理期间与天津市滨海新区规划和国土资源管理局房屋管理处进行了电话联系，咨询了瑞信公司开发的弘泽花园小区业主与开发商办理网签的《天津市商品房买卖合同》所需条件。该处工作人员答复，瑞信公司的相关问题有关部门进行过多次协调，目前工程尚未完成竣工验收手续，近期各行政部门正在研究之中。网签合同需要满足两个条件，一是需要在该局资金监管账户中存入相应的房款；二是该小区房屋存在有在建工程抵押的情形，需要抵押权人撤销抵押权或抵押权人书面同意办理签订合同事宜。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋预定书》具备了商品房买卖合同的主要内容，且双方明确约定上诉人知悉并同意被上诉人提供的《天津市商品房买卖合同》及补充合同范本的全部内容，被上诉人已按该预定书约定收取了上诉人购房款，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该预定书应认定为商品房买卖合同。被上诉人具有销售涉诉房屋的合法资质，且其自始至终对上诉人主张的事实没有异议，承认系因其自身原因导致无法签订《天津市商品房买卖合同》，并表示具备条件时愿意与上诉人签订《天津市商品房买卖合同》，因此可以认定该商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。上诉人诉请的签订《天津市商品房买卖合同》并办理房屋备案等相关手续，系商品房买卖合同履行事宜，涉及到行政机关对商品房买卖的行政管理职权及有的房屋上设定有抵押权问题，目前不具备签订《天津市商品房买卖合同》并办理房屋备案等相关手续的条件，属于事实上不能履行合同情形，现上诉人要求被上诉人履行相应行为，本院无法支持。上诉人可待具备履行条件时再主张权利或向被上诉人主张其他合同权利。综上所述，张骏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张骏负担。本判决为终审判决。审 判 长 哈 欣代理审判员 杨桂军代理审判员 刘建奇二〇一六年九月一日书 记 员 张宇鑫速 录 员 李 晶 来源：百度“”