（2016）湘0104民初4260号
裁判日期: 2016-08-28
公开日期: 2016-09-02
案件名称
钟业群与伍留英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟业群,伍留英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0104民初4260号原告钟业群。被告伍留英。原告钟业群诉被告伍留英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月27日受理后，依法由审判员石志刚适用简易程序于2016年8月24日公开开庭进行了审理，书记员陈倩担任法庭记录。原告钟业群、被告伍留英均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2015年3月22日签订门面租赁合同，从2015年6月23日起被告就开始拖欠租金，直到2015年12月被告拖欠租金达到两万元的情况下，原告请当地居委会调解，双方于2015年12月29日达成协议：被告保证每月按时支付租金，所欠租金原告主动宽限把时间拖到2016年3月底被告全部还清。但是，直到2016年3月底，被告不仅未支付之前所欠2万元租金，而且每月也未按时支付租金。原告再次将情况反映给了居委会，多次沟通无果，并且被告恶语相向，直到2016年6月23日累计欠租30700元。被告伍留英已构成合同违约及恶意欠租，遂诉至法院，请求判令：1、被告伍留英支付至2016年8月24日为止的租金43300元、违约滞纳金10000元；2、解除租赁合同。被告辩称：被告于2015年5月22日开业，与原告签订为期5年的租赁合同，第一个月支付了租金6300元，之后三个月一共支付了租金8900元。刚开业的时候生意不好，10000元押金就抵扣了租金。此前，被告已向原告要求每月只收4000元租金，原告也默许了，��告只有两个月未交租金，总共欠原告33300元。此外，在签合同的时候原告隐瞒了该门面的真实情况，该门面有一半是给了别人的。原告曾两次说减房租，但是一直没有减，原告还将该门面锁了7天。与原告签合同的是被告本人，但是工商营业执照等都不是被告的名字，被告对该歌厅的经营也未出资。经审理查明：2015年3月22日，原告与被告签订了《门面租赁合同》，合同第一条约定：原告将位于某某地门面出租给被告使用，门面建筑面积以房地产产权登记机关实际测定面积为准。第二条约定：租期为2015年3月22日起至2020年3月22日止。被告有下列情形的，原告可以终止合同，收回门面：（1）被告擅自将门面转租、转借或换房的；（2）被告逾期不支付租金的；（3）被告利用承租门面进行非法活动，损害公共利益的；（4）被告擅自改变承租门面结构或用途的；（5）违反法律法规规定的其他情形。第四条约定：商铺年租金净价为75600元，月租金为6300元整；原、被告双方签订合同后，从第二期开始租金分期给付（6个月为一期），且须提前一周支付（即下期租金在上一期收租金内提前支付），以此类推。第九条约定：因被告原被告因未按照合同约定的时间向原告交付房租，除应积极补交欠租外，被告应按双方约定100元/天向原告支付违约金；逾期十五天仍未补交欠租，原告可采取必要的措施，如停电、停水等，因此而给被告造成的损害由被告自负。所拖欠的租金及其他费用，原告将就被告拖欠金额部分从保证金中自动扣减，并由原告及时通知。第十一条约定：被告与原告签订合同当天向原告支付人民币10000元作为租赁保证金；因被告自身原因，未在合同约定之日（2015年3月22日）起入住经营，原告仍将从约定的起租之日计算租金���合同签订后，被告支付了租房押金10000元，当月支付了租金6300元。自2015年6月23日起，被告就未按约定及时足额支付房租。后原、被告双方因被告欠缴房租发生纠纷。2015年12月29日，经当地居委会调解，原告与被告达成《门面租金欠款归还协议》，协议约定：今租户歌厅老板伍留英，因经营原因欠租几个月，经居委会调解，双方共同沟通，同意以后租金按月支付，过去所欠租金在2016年3月底以前归还。截止至2016年8月24日，被告一共向原告支付了房租51200元。被告尚欠原告租金43300元。以上事实有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的门面租赁合同、门面租金欠款归还协议等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《门面租赁合同》及《门面租金欠款归还协议》系原、被告双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法���的效力性强制性规定，依法成立并生效，对双方均具有法律约束力，原、被告应依约履行各自的义务。本案中，被告逾期未支付租金，经原告多次催促并经居委会调解达成协议后，被告仍然不按时足额支付。已经严重违反了约定。根据原、被告签订的《门面租赁合同》第二条条约定，原告可以终止合同。这里的终止合同应理解为原告可以解除合同，这与原告在本案的第二项诉请也相吻合。根据合同法第九十六条规定，当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。也就是说，无论是行使约定解除权还是法定解除权，原告均应通过通知被告的方式实现。而本案原告并未通知被告解除合同，而直接向本院主张解除合同，不符合法定��解除权行使方式，本院不予支持。被告拖欠租金已达数月，构成违约。原告诉请被告支付拖欠的租金，本院应予以支持。被告欠原告租金43300元，但根据双方签订的《门面租赁合同》第九条约定，原告可以就被告拖欠金额部分从保证金中自动扣减，而本案被告缴纳了10000元租赁保证金，故被告辩称已扣除了保证金，实际只拖欠租金33300元，有合同上的依据，本院予以采信。故至2014年8月24日止，被告尚需支付原告租金33300元。关于违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，根据原、被告双方签订的《门面租赁合同》的第九条约定和被告从第三个月开始就未正常支付房屋租金，经居委会调��后仍未按时足额支付的违约事实，原告主张10000元违约金实质上远低于按约定的违约金计算标准计算出来的应支付的违约金数额，故对于原告违约金诉请，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告伍留英自本判决生效之日起十日内支付原告钟业群租金33300元、违约金10000元，共计43300元；二、驳回原告钟业群的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费818元，减半收取409元，由原告钟业群负担109元，被告伍留英负担300元。如不服本判决，可在判决���送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 石志刚二〇一六年八月二十八日书记员 陈 倩 更多数据：