（2016）皖1523民初1811号
裁判日期: 2016-08-28
公开日期: 2017-05-10
案件名称
李翔与安徽中意塑胶有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
舒城县人民法院
所属地区
舒城县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李翔,安徽中意塑胶有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条
全文
安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1523民初1811号原告：李翔，男，1981年5月13日出生，汉族，安徽省舒城县人，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人:孙昌俊，安徽永诚律师事务所律师。被告：安徽中意塑胶有限公司，住所地安徽省六安市经济技术开发区古城北路，统一社会信用代码91341523566366917E。法定代表人：韦侨。委托诉讼代理人：李光成，舒城县城关镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：宋丰福，公司员工。原告李翔与被告安徽中意塑胶有限公司（以下简称中意塑胶公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李翔及其委托诉讼代理人孙昌俊，被告中意塑胶公司委托诉讼代理人李光成、宋丰福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李翔向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，返还原告缴纳的租房保证金170000元；2、请求依法判令被告依据双方约定支付原告违约金85000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月8日，被告将其开发的位于舒城县城关镇××与××交叉口的“中意家园小区”中的1幢3单元8层818室租赁给原告，双方签订了《房屋租赁合同》及补充协议，原告向被告缴纳租房保证金170000元。双方约定租赁期限为5年，被告向原告交付租赁房屋的时间是2015年12月31日，双方还约定如果被告不按照约定时间交房，原告可以单方解除合同，被告返还租房保证金，并承担租房保证金50%的违约金。交房期限到期后，被告开发的房屋整体建设一直到现在都没有完工，交付房屋遥遥无期。原告多次找被告要求解除租赁合同，退还租房保证金，被告不是搪塞就是拖延，最后连人都找不到。原告认为，双方签订的合同是双方真实意思表示，并依法成立，对双方都具有法律约束力，各自应按合同约定自觉遵守。现被告已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉请。中意塑胶公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为：1、原告并没有实际交付170000元的房屋保证金。原告是将170000元交给代理人朱敬传，因被告欠朱敬传工程款，故170000元房屋保证金抵付给朱敬传，被告实际未收到现金。2、原告诉请不应得到法庭支持。涉案房屋属于公共租赁房屋，按照政策规定以及合同第二条约定，承租人必须具备相应条件，需要我方审查，且可能由于天气原因需要延期交房。为此，合同的签订人也就是原告的代理人朱敬传写下承诺书，承诺不申请退还保证金，若发生退还保证金，由其负责和承担损失。关于原告诉请要求被告承担违约金85000元，租房合同及补充协议约定承担违约金是有条件的，第一种情况是原告交钱后被告不签订合同；第二种情况是被告一房多租，但本案并没有出现上述任何一种情况，违约金请求不应得到支持。本院归纳本案争议焦点为：1、涉案租房合同和补充协议的的效力如何？2、被告没有按期交房，原告是否享有单方解除合同的权利？3、第三人朱敬传（亦是原告签订合同和补充协议的代理人）的承诺对原被告双方是否具有约束力？4、如果合同解除，是否使用损害赔偿或者违约金条款？本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的《房屋租赁合同》及补充协议的签订以及房屋交付时间，本院予以确认。对于双方争议的关于被告是否收到租房保证金170000元的问题，本院查明，原告于合同签订之日交付租房保证金170000元给代理人朱敬传，被告同意以抵付工程款的形式抵付给朱敬传，并出具了交款人为李翔的收款凭证给原告。因此，应认定原告按约定向被告缴纳了170000元租房保证金。租赁合同第十条约定：出租人未按约定交付房屋或者交付的房屋不符合质量安全标准的，承租人有权单方解除合同。租赁合同第十二条约定：因房屋权属争议导致本合同无效或本合同目的无法实现的，出租人应向承租人支付本合同租金总额30%的违约金，并赔偿承租人超出违约金以外的损失部分。补充协议第六条约定：出租人擅自将承租人所租赁的房屋另行出租给第三方以及届时出租人拒绝与承租人签订公租房买卖合同的情况下，出租人应当无条件退还保证金，并向承租人支付已付保证金50%的违约金。房屋租赁合同签订当日，朱敬传向被告出具承诺书，承诺：所涉租房保证金在承租期间不申请退还，若发生退还保证金，由其本人全额退给原告人民币170000元，对于该合同和协议产生的纠纷和损失由朱敬传承担。后因被告迟迟不交付涉案房屋，引起讼争。庭审中，被告表态至迟2016年6月底前交房，虽经本院多次协调，被告仍无法交付房屋。以上事实，由原被告双方签订的公共房屋租赁合同及补充协议各一份以及被告单位出具的收款凭证一张、朱敬传的承诺书一份在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原告委托第三人朱敬传与被告签订租房合同以及补充协议，事后原告亦在合同以及补充协议上签字确认，因此上述租房合同以及补充协议合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。原告交付租房保证金给代理人朱敬传，被告同意以抵付工程款的形式抵付给朱敬传，并出具了交款人为李翔的收款凭证，至此，原告的付款义务已经履行。根据《中华人民共和国合同法》规定，合同解除分为约定解除和法定解除。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告按合同约定应于2015年12月31日将标的房屋交付给原告使用，庭审中被告再次承诺不迟于2016年6月底前交房，本院多次督促联系未果，已经给予被告足够的宽限期。被告逾期不交付房屋，导致原告租房目的难以实现，约定解除合同的条件成就，原告诉请单方解除租房合同，依法应予支持。被告抗辩第三人朱敬传出具了承诺，承诺原告不得申请退还租房保证金等，该承诺既未经原告授权亦未经原告签字追认，根据合同相对性规则，该承诺对原被告双方不具有约束力。关于原告要求退还租房保证金以及被告承担违约金的诉请，因被告未按时交付房屋并不在双方约定承担违约金的情形之内，且合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任，故原告要求被告返还租房保证金170000元，应予支持。但原告要求被告支付违约金85000元的诉请，因不符合双方合同的约定和法律规定，不予支持。考虑到解除合同必然给原告带来一定损失，原告虽只主张违约金并未主张损失，但从公平原则角度，本院酌定被告应当自交付房屋的次日开始，按中国人民银行同期同类贷款利率承担原告租房保证金利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条以及第九十七条规定，判决如下：一、解除原告李翔与被告安徽中意塑胶有限公司于2014年10月8日签订的中意家园小区1幢3单元8层818室住房租赁合同以及补充协议；二、被告安徽中意塑胶有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李翔租房保证金170000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2015年1月1日起至实际给付之日止的利息；三、驳回原告李翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2565元，原告李翔负担855元，被告安徽中意塑胶有限公司负担1710元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员 凤 维 来二〇一六年八月二十八日书记员 方莉（代）附本判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 来源：百度搜索“”