（2016）黔2601民初1909号
裁判日期: 2016-08-27
公开日期: 2016-12-30
案件名称
陈能刚、岑华等与贵州大地联创房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
凯里市人民法院
所属地区
凯里市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈能刚,岑华,贵州大地联创房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2601民初1909号原告陈能刚，男，1963年4月8日出生，汉族，系黎平县人民法院干警，住黎平县。原告岑华，女1964年11月7日出生，汉族，系黎平县农业局退休职工，住黎平县。被告贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里市。法定代表人杨昌鑫，该公司总经理。委托代理人（特别授权）廖强、梁光玉，贵州天合律师事务所律师。原告陈能刚、岑华诉被告贵州大地联创房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2016年6月8日受理后，于2016年7月14日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈能刚，被告的委托代理人廖强、梁光玉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2012年7月21日签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将凯里市某商住楼第12栋19层1904号商品房出卖给原告。被告于2012年11月30日前交房，逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。房屋建筑面积86.29平方米，总价款364058元，后又补交0.58㎡房款2447元。原告均已付清。……。被告于2013年5月18日才通知原告接房，逾期交房169天（2012年11月30日至2013年5月18日），接房时被告收取了原告的房屋契税10995元、房屋维修基金7330元、办证费97元。至今为止，被告未交付房屋产权证给原告，逾期办证1117天（2013年5月18日至2016年6月8日），被告已违约，请判令：1、被告支付原告逾期违约金13952.84元，2、被告退还原告房屋契税10995元、房屋维修基金7330元；3、本案诉讼费由被告承担。原告为支持自己的主张，提供的证据有：1、身份证，拟证明原告的身份情况。2、商品房买卖合同、购房票据，拟证明原告在被告处购房的事实。3、契税收据、办证收据、维修基金收据，拟证明原告要求退还费用的依据。4、关于要求大地联创房地产有限公司履行合同的函，拟证明原告一直在主张权利，未超过诉讼时效。被告对原告提交的证据均无异议。被告辩称：1、关于诉讼时效问题。该案被答辩人提起的诉讼已经超过诉讼时效。虽然被答辩人向法院提交了《关于要求大地联创房地产有限公司履行合同的函》，欲证明被答辩人提起的诉讼没有超过诉讼时效。但是该份证据却没有被答辩人的亲笔签名，因此根本不能证明各被答辩人曾经向大地公司发出过《关于要求大地联创房地产有限公司履行合同的函》，所以这份证据不能起到中止或中断诉讼时效的作用。被答辩人提起的诉讼已超过诉讼时效。2、被答辩人要求退还房屋维修基金问题，因为房屋维修基金（大修金）是用于物业共有部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造的资金。本案中被告代为收取原告的维修基金属于全体业主共同所有，不是各原告单独所有，所以原告无权直接要求被告把维修基金退给其本人。并且该房屋维修基金并不是为了办理房产证而缴纳的，该房屋维修基金和办理房产证根本没有任何关系，因此不能以被告收了房屋维修基金没有办理房产证为由来主张退费。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。也就是说在交房时，业主要以支付首期房屋维修基金为前提，开发建设单位才能够交房。既然现在已经交房，那么该房屋维修基金就不应该再以被告没有办理房产证要求退还。3、被答辩人要求答辩人支付逾期办证违约金的滞纳金问题：答辩人不应该支付该违约金的滞纳金。首先，答辩人与被答辩人就逾期办证问题在双方签订的《商品房买卖合同》里已经约定了违约金，违约金本身就是违约一方承担的违约责任。所以被答辩人要求答辩人承担违约金的同时还额外承担违约金的滞纳金，属于责任加成。并且该滞纳金在双方签订的合同中也没有约定。其次，被答辩人计算的滞纳金没有计算依据，计算方式也是被答辩人自己规定的，所以答辩人并不认可。因此答辩人不应该承担逾期办证违约金的滞纳金。4、关于逾期交房问题，由于2012年11月30至2013年2月共出现结冰、雨凇、雨夹雪、凝冻等天气16天工期因此而延误。所以被告把12栋楼交房时间变更为2013年5月1日至2013年5月30日，并在2013年4月22日到速递公司办理12栋楼的《交房通知书》邮寄业务，通过邮寄的方式把新的交房时间通知原告。《交房通知书》寄出后，原告并没有针对此交房时间的调整提出异议。因此被告在2013年4月22日向原告邮寄新的交房时间的行为是变更《商品房买卖合同》交房时间的行为，并且原告也未专门针对新约定的交房时间提出任何异议（如果原告真不同意变更交房时间，可以选择不办理交房手续，也可以选择向法院起诉等，但是原告没有采取任何方式来表示其不同意变更交房时间，而是办理了交房手续），因此原告对交房时间的变更是同意的。对于变更交房时间，从原告按时来接房的行为可以看出双方达成了一致意见。所以被告不应该承担逾期交房的违约金。5、关于逾期办证违约金、退还契税。答辩人正在为被答辩人办理房产证。因此关于房屋契税，由于被告确实已经着手为原告办理房产证，并且只差过户这个步骤了，所以不应该退还。被告为支持自己的主张，提供的证据有：1、企业法人营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证明书，拟证明贵州大地联创房地产开发有限公司的身份信息。2、黔东南州气象局出具的《证明》拟证明2012年11月至2013年2月共出现结冰、雨凇、雨夹雪、凝冻等天气16天。工期因此而延误的事实。3、快递邮寄回执单、发票，拟证明2013年4月22日被告到速递公司办理12栋楼的《交房通知书》邮寄业务，通过邮寄的方式把新的交房时间通知原告的事实。4、集体房产证拟证明被告正在为原告办理房产证的事实原告对被告提交证据的质证意见：对1号证据无异议，对2号证据认为不能证明被告正在为原告办理案件的事实；对3号证据，不认可，认为结冰、雨松、雨夹雪、凝冻等天气不属于不可抗力免责条件；对4号证据有异议，没有收到过。根据原、被告陈述，结合原、被告提交的证据，本案事实认定如下：二原告系夫妻关系。被告是房地产开发销售商。被告原名称黔东南大地房地产开发有限责任公司，2011年10月19日，更名为贵州大地联创房地产开发有限责任公司。“大地某城”小区的商品房系被告开发、销售。原告于2011年7月21日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、被告将凯里市大地某城第12栋19层1904号房出卖给原告，该房建筑面积86.29平方米，套内建筑面积72.24平方米，分摊公共面积14.05平方米，该房按建筑面积计算，单价每平方米4219元，房屋总价款364058元；2、买受人（原告）2012年7月21日交第一期付款224058元，余款14万元办理银行按揭。3、被告应在2012年11月30日前，根据国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格，并交付原告使用。被告逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。4、商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。5、商品房交付使用后，被告应当在90工作日内将被告提供的资料报产权登记机关备案，办理权属登记。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的百分之一向原告支付违约金。……。合同签订后，原告按合同约定于2012年7月21日交购房订金204058元给被告，2012年8月3日交2万元给被告，余款14万元已于2012年8月7日在中国农业银行股份有限公司凯里某支行办理按揭贷款手续，2012年8月27日获得贷款交给了被告。房屋建好后，2013年5月（五一节后），原告接到被告电话通知交房，被告还告知原告该商品房现场实际测绘产权登记房屋建筑面积为86.87平方米，比合同面积增加了0.58平方米，需补交2447元购房款，一个星期后，即2013年5月18日原告到被告处接房，补交了住房增加面积的购房款，房屋最终总价款为：366505元（364058元＋2447元），因为办证，原告还一同向被告交纳房屋契税费10995元、房屋维修基金7330元、办证费97元等费后，被告将房屋钥匙和《商品房使用说明书》、《商品房住宅保证书》交与原告。因被告从2013年5月18日收取原告的契税费、维修基金、开户费、办证费后，至今为止，并未给原告办理房屋产权证，也未将原告交纳的房屋契税费交到政府职能管理部门、房屋维修基金交到房产部门设立的房屋维修基金专款账户上。原告催促多次未果，遂诉至本院。本院受理后，庭审时，原告对本案退回维修基金的主张，当庭表示对该项请求撤诉。被告不同意退款，并拒绝将房屋契税费、房屋维修基金转交政府职能管理部门、监管部门设立的账户，承诺为原告继续办证，却不确定期限。因没有期限，案经调解达不成协议。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，不违反国家法律法规及相关规定，应受法律保护。原、被告约定的交房时间是2012年11月30日前，但被告交房给原告的时间是2013年5月18日，即被告逾期交房169天（从2012年12月1日至2013年5月18日止），依据合同约定，被告应承担逾期交房违约责任，应支付逾期交房违约金6193.93元（总房款366505元×逾期交房天数169天×0.0001）给原告。被告辩称“逾期交房的原因是2012年11月、2013年2月冰冻天气影响施工合计16天，交房工期因而延误”，被告当时就应书面与原告方签订顺延交房日期，但被告方当时没有与原告方签订，让原告方认可，现仅凭气象局的证明（无当年冬季天气原始记录）确定当年的天气影响了施工，证据不足，本院不予采纳。被告提交的交房通知快递邮寄，无原告签收回执，原告没有认可2013年4月22日收到过，被告认为“原告已收到”证据不足，理由不成立，交房时间应以原告认可的时间“2013年5月18日”为准。被告是2013年5月18日收取原告的办证费、房屋契税费、房屋维修基金，应在收取之日起90日内（在2013年8月18日前）办理房屋权属登记（房产证）给原告，但被告至今为止没有办理，原告提起诉讼后，诉讼中，被告也拒不将原告交付的办证相关费用（房屋契税费、房屋维修基金）交到政府职能管理部门备案（排队），系被告违约，依据合同，被告应支付原告逾期办证违约金3665.05元（总房款366505元×0.01），原告主张7758.91元，计算方式有误，本院支持逾期办证违约金3665.05元。被告答辩中的“办证违约金的滞纳金”，原告没有主张，是被告理解有误。“房屋契税”是政府职能管理部门收取，被告收取原告的“房屋契税10995元”后应及时转交政府职能管理部门，但被告收取原告的“房屋契税”后，没有转交政府管理部门，导致原告不能获得房屋产权证，购买的房屋处于风险中，没有安全感。而被告收取原告的“房屋契税”也未经政府职能管理部门委托、授权，由此，原告诉请被告退还“房屋契税10995元”，自己向政府职能管理部门交纳，自己办理房屋产权证，符合现行的房屋权属办证管理制度，原告的主张，理由成立，证据确凿，本院予以支持。被告辩解已着手办理的集体用地证，是被告自身购买土地用于建房销售、营利，与原告交纳“房屋契税”不是同一件事，原告交纳的“房屋契税”属于原告自己因办房屋产权证向政府职能管理部门交纳的费用，不属于被告，因此，被告的辩解理由不成立，本院不予采信。被告对房屋维修基金的答辩理由，原告对该项请求在庭审时已提起撤诉，符合自愿原则，本院是否支持被告的该项答辩理由，已无实际意义，本院不予答复。被告强调的已过诉讼时效问题，“大地某城”小区的业主委员会，是该小区业主依法设立的组织，业主委员会的成员是各业主选举而产生，业主委员会发出的《通知》则代表该小区所有的业主，原告提交的业主委员会的《通知》即代表原告，因此，被告以《通知》“无原告签名，已过诉讼时效”的理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干干规定》第二条之规定，判决如下：被告贵州大地联创房地产开发有限公司支付原告陈能刚、岑华逾期交房违约金6194元，逾期办证违约金3665元，合计9859元；二、被告贵州大地联创房地产开发有限公司退还原告陈能刚、岑华交纳的房屋契税10995元。三、驳回原告陈能刚、岑华的其余诉讼请求。上列判决事项限被告在本判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取305元，由被告负担。原告已全额预交，被告在给付上列款项时，一并付清给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院，逾期，本判决则发生法律效力。本判决书发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员 狄小承二〇一六年八月二十七日书记员 马 瑞 微信公众号“”