（2016）渝01民终5574号
裁判日期: 2016-08-25
公开日期: 2016-09-20
案件名称
廖普彦与重庆市纯阳建设开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
廖普彦,重庆市纯阳建设开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终5574号上诉人（原审原告）：廖普彦。委托诉讼代理人：洪海林，重庆学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丹宁，重庆学苑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市纯阳建设开发有限公司。法定代表人：伍文波，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘立，系该公司职工。委托诉讼代理人：王飞飞，系该公司职工。上诉人廖普彦因与被上诉人重庆市纯阳建设开发有限公司（以下简称纯阳公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（2016）渝0117民初4154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人廖普彦的委托代理人洪海林、刘丹宁，被上诉人纯阳公司的委托代理人刘立、王飞飞到庭参加了询问。本案现已审理终结。廖普彦上诉请求：撤销一审判决，改判支持廖普彦的全部诉讼请求，本案诉讼费由纯阳公司承担。主要事实和理由：一、现有证据足以证明涉案项目不符合法定交付条件，原判决认定廖普彦证据不足、案涉项目符合交付条件，属于事实认定错误。1、案涉项目总平面图、总平面及竖向布置图、中庭现状视听资料足以证明案涉项目不符合《重庆市城市房地产开发经营管理条例》确定的有关基本生活配套设施的交付条件。2、即使廖普彦未提供有关案涉项目绿地率的直接证据，亦不影响廖普彦完成对案涉项目不符合《住宅建筑规范》要求的证明，更不影响廖普彦完成对案涉项目不符合交付条件的证明。二、原判决未考虑案涉项目应通过综合验收，狭隘地认定双方约定，同时以“客观原因”为由免除了纯阳公司的违约责任，属于适用法律错误。1、综合验收属于本案法定交付条件之一，纯阳公司未举证证明案涉项目通过了综合验收，说明案涉项目不符合交付条件。纯阳公司取得竣工验收备案登记证，不等于案涉项目的绿化已经得到相关部门认可。2、无论双方合同是否对中庭花园作明确约定，中庭花园均属于依约定纯阳公司应交付的标的物，如不符合交付条件，需承担违约责任。3、无论案涉项目未达交付条件是否因客观原因、纯阳公司是否向廖普彦作出将履行义务的承诺，纯阳公司均需承担违约责任。纯阳公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法正当，请求驳回上诉，维持原判。廖普彦向一审法院起诉请求：1、由被告支付逾期交房违约金10000元，以原告向被告已支付房款539455元的万分之三/日即161.84元/天为标准计算，从2014年5月1日起计算至被告实际整改完毕之日，现暂计至2016年4月20日，共721天，超出10000元的诉讼金额原告自愿放弃；2、要求被告继续履行合同义务，及时整改东海滨江城小区中庭花园；3、要求被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告系具有资质的房地产开发企业，并取得开发建设合川“东海滨江城”项目小区房屋的商品房预售许可证。2012年12月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同第三、四条约定，原告购买被告开发的房屋一套，建筑面积104.04平方米，共计价款539455元。合同第五条约定，付款方式为按揭付款。合同第七条约定，属预售商品房的，甲方应当在2014年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，交付条件为本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第八条约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还应提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。合同第九条约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。同时合同还对物业管理用房和水、电、气等基础设施和公共配套建筑进行了约定，合同未对小区中庭花园、道路和地下车库等公共配套设施进行约定。同日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订了《补充协议》，该《补充协议》第七条约定：关于交房手续的办理（一）……（三）预售商品房的，在本合同约定的交房期限届满时，乙方未收到甲方书面接房通知且未见到报刊接房公告的，乙方应在本合同约定的交房期限届满的当天到甲方索取书面接房通知，除本合同约定可以延期交付外，甲方应在当天办理交房手续。乙方未按本约定到甲方索取书面接房通知或未在当天办理接房手续的，由此产生的逾期交房责任由乙方承担。补充协议第十二条第（四）项约定：双方均保证其在本合同中所提供的通讯地址的真实性和可靠性，均按本合同所列地址进行联络……甲方按买卖合同及本补充协议条款所发出的通知书，均应通过报刊公告或信函方式通知乙方，采用信函方式通知的，按本合同所列地址寄发。并自寄出5天后即视为收妥。乙方的地址如有变更，应在变更后及时以书面形式通知甲方，甲方在收到变更通知前按原地址寄出的所有资料视为已送达。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款及相关税费。被告于2014年4月28日取得其开发建设的合川“东海滨江城”TL组团7号楼的重庆市建设工程竣工验收备案登记证，该备案登记证上载明的通过竣工验收时间为2014年4月23日。2015年11月6日，被告向东海滨江城TL组团的各位业主发出《承诺书》，该承诺书载明：“……TL组团用地范围内原属于区公安局三所一队及2幢干警宿舍楼属于拆迁范围，由区征收办实施征收拆迁，现已通过立项审批及公示征求意见，目前正在按流程办理征收手续过程中。我司承诺：1、在区征收办完成征收并交付土地给我司后3个月内完成拆迁范围内的旧房拆除、土石方平场等工作；2、在完成平场工作4个月内完成除TL6#楼以外的建设所需场地范围内的景观园林等配套建设工作；3、在平场24个月内完成规划审批的全部建设工作。”2015年12月4日，重庆市合川区人民政府钓鱼城街道办事处作出《关于东海滨江城四期业主信访问题的处理情况反馈》。该情况反馈表明：TL组团是分期建设，分期交付业主使用，“三所”片区属于旧城改造范围，其公房部分已拆除，还有52户民房未实施征收。区政府将按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施未拆迁部分的征迁工作，拆除后将按规划实施TL6号楼和剩余部分中庭景观绿化建设，费用由纯阳公司承担。2015年11月26日，纯阳公司已将1200万元资金汇入政府拆迁补偿专用账户，作为中庭建设和拆迁预付费用。目前已全面启动拆迁程序，对需拆迁部分进行了摸底，正进行社会稳定风险评估和拟定征收补偿方案。2014年4月29日，被告在合川日报上刊登交房公告，通知合川“东海滨江城”TL组团7号楼的业主于2014年4月30日集中接房。原告于2014年5月7日与被告办理了接房手续，接收了房屋。2016年4月21日原告起诉到一审法院，诉请如前。另外，原告所购涉案房屋所在小区的规划图中，有中庭景观绿化建设内容，现被告未完成该小区中庭景观绿化建设工作。一审法院认为，被告系有资质的房地产开发企业，在取得商品房预售许可证后，将其开发的房屋出售给原告，双方在自愿平等的基础上签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示,该合同内容亦不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，对合同双方当事人均具有法律约束力。合同双方当事人均应当按照约定全面履行各自的义务。对本案双方当事人争议的焦点问题，一审法院分别评判如下：一、关于案涉项目的房屋是否符合合同约定和法律法规规定的交付条件的问题。本案原、被告在合同中约定的房屋交付条件为：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。现被告开发建设的合川“东海滨江城”TL组团7号楼于2014年4月28日取得了建设工程竣工验收备案登记证，按合同约定，此时原告所购房屋已经具备合同约定的交付条件。被告在房屋具备合同约定的交房条件后，在合同约定的交房时间前采用报刊公告方式通知了原告接房，履行了合同约定的义务，案涉项目的房屋符合合同约定的交付条件。除法律和司法解释规定不需要提供证据证明外，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证实，不能提供相应的证据或者提供的证据证明不了有关事实的，应由负有举证责任的当事人承担不利的裁判后果。《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十五条规定：房地产开发企业在组织住宅项目竣工验收时，基本生活配套设施应当与主体工程同步验收；第二十六条规定：房地产住宅项目的交付使用应当符合下列条件：……（八）住宅小区内的绿化建设已经按照园林管理部门审核通过的方案完成……不符合前款规定条件的房地产住宅项目，不得交付使用。原建设部发布的《住宅建筑规范》4.4.1规定：新区的绿地率不应低于30%。现被告开发建设的案涉项目已经通过了相关主管部门的验收，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，公用基础设施、公用配套设施能满足使用功能要求。虽然被告未按规划设计进行案涉项目的中庭绿化景观建设，但原告举示的现有证据不能确切证明案涉项目的绿地率低于了30%，也未举示证据证明案涉项目小区地下车库及道路需整改的相关证据，故原告认为被告交付的房屋不符合地方性法规和国家标准的强制性规定的意见证据不足，一审法院不予采纳。二、关于被告是否有逾期交房的违约行为及是否应由被告支付给原告逾期交房违约金的问题。按照合同约定，被告应于2014年4月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给原告使用。现被告开发建设的合川“东海滨江城”TL组团7号楼于2014年4月28日取得了建设工程竣工验收备案登记证，被告在房屋具备合同约定的交房条件后，在合同约定的交房时间前采用报刊公告方式通知了原告接房，履行了合同约定的义务。按合同约定，原告应当接房，原告迟延接房造成的逾期交房责任应由原告自行承担。因被告按照合同约定履行了合同约定的义务，没有逾期交房的违约行为，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求的理由不成立，一审法院依法不予支持。三、关于是否应由被告继续履行合同义务，及时整改东海滨江城小区中庭花园、地下车库和道路等配套设施的问题。由于原、被告在合同中只对物业管理用房和水、电、气等基础设施和公共配套建筑进行了约定，合同未对小区中庭花园、道路和地下车库等公共配套设施进行约定。审理中查明，现被告也向小区购房业主作出了承诺，正在积极履行整改中庭花园的义务，暂时未整改完毕系客观因素导致，不存在被告不履行或履行不能的问题。原告在庭审中未举示道路和地下车库等公共配套设施需要整改的相关证据，故原告要求被告继续履行合同义务，及时整改东海滨江城小区中庭花园、地下车库和道路等配套设施的诉讼请求无事实法律依据，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告廖普彦的诉讼请求。案件受理费50元，减半缴纳25元，由原告廖普彦负担25元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审认定的事实与一审认定的事实相同。本院认为，本案争议的焦点为，涉案房屋是否符合交付条件。现评判如下：第一，涉案商品房于2014年4月28日取得建设工程竣工验收备案登记证，符合双方合同约定和《建筑法》、《合同法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规规定的交付条件。第二，商品房备案登记合格的前提是，经过了规划、环保、消防等部门的认可，取得了相应的确认文件；故备案登记合格即说明房屋质量、消防、环保等方面都得到了国家的认可。第三，廖普彦提供的证据不足以证明涉案项目的绿地率低于30%以及基本生活配套设施不能满足使用功能要求。第四，涉案项目所在住宅小区系分期开发，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十八条第二款的规定，涉案项目可以进行分期验收；故廖普彦关于涉案项目应通过综合验收的主张，与该行政法规的相关规定明显不符，本院不予支持。因此，本院认定涉案房屋符合约定和法定的交付条件。同时，纯阳公司按照合同约定的时间和方式书面通知了廖普彦接房，故纯阳公司不构成逾期交房违约。所以廖普彦要求纯阳公司支付逾期交房损害赔偿金（违约金）的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，廖普彦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人廖普彦负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼代理审判员 陈娅梅代理审判员 罗太平二〇一六年八月二十五日书 记 员 王睿杰 来自