（2016）鲁01民终3623号
裁判日期: 2016-08-25
公开日期: 2016-09-01
案件名称
代树伟、贾国英等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
代树伟,贾国英,山东恒生置地股份有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁01民终3623号上诉人（原审原告）代树伟，男，1985年10月14日出生，汉族，户籍所在地山东省汶上县，现住济南市。上诉人（原审原告）贾国英，女，1987年5月3日出生，汉族，无业，户籍所在地山东省汶上县，现住济南市。委托诉讼代理人：宋克成，山东博睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴帅，山东博睿律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：山东恒生置地股份有限公司，住所地济南市。法定代表人黄广文，总经理。委托诉讼代理人：尹圆，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王若宇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人代树伟、贾国英与上诉人山东恒生置地股份有限公司（以下简称恒生置地公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初1042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人代树伟、贾国英委托诉讼代理人宋克成、上诉人恒生置地公司委托诉讼代理人王若宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。代树伟、贾国英上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判支持代树伟、贾国英一审诉讼请求第一项、第二项；一、二审诉讼费用由恒生置地公司负担。事实和理由：（一）代树伟、贾国英购买了恒生置地公司开发的房屋，恒生置地公司有义务给代树伟、贾国英办理房产证，恒生置地公司是否具备办证条件，不影响代树伟、贾国英要求恒生置地公司继续履行合同为代树伟、贾国英办理房产证。（二）双方商品房买卖合同第十五条第2项属于格式条款，限制了恒生置地公司的责任，不管恒生置地公司延期办证多长时间，均只支付代树伟、贾国英购房款1%的违约金，对代树伟、贾国英不公平。虽然补充协议最后一条注明“以上内容出卖人已经向买受人作出合理解释，买受人予以确认”，但是恒生置地公司没有向代树伟、贾国英提示和说明，根据合同法第三十九条、合同法司法解释二第九条，该格式条款应予撤销。（三）如果商品房买卖合同第十五条第2项给予撤销，视为双方未约定违约金计算方式，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，可以参照逾期罚息利率标准计算。恒生置地公司上诉请求：撤销一审判决，驳回代树伟、贾国英全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由代树伟、贾国英负担。事实和理由：（一）虽然恒生置地公司存在逾期办证的情形，但逾期办证系因涉案小区施工单位和政府相关部门拖延履行办证手续所致，因此恒生置地公司不应当承担逾期办证的违约责任。（二）恒生置地公司目前已经取得办证的全部手续材料，即将可以履行办证义务。代树伟、贾国英向一审法院起诉请求：一、依法判令恒生置地公司继续履行合同（即恒生置地公司继续履行为代树伟、贾国英办理房产证的义务）。二、依法撤销商品房买卖合同第十五条第2项，并按照中国人民银行同期贷款利率支付延期办证违约金，（以总购房款846928元为基数，自2014年11月30日至2016年1月30日按年利率4.9%计算，暂定1万元）。由恒生置地公司承担案件受理费。一审法院认定事实：恒生置地公司（出卖人）与代树伟、贾国英（买受人）签订商品房买卖合同及补充协议，约定：出卖人经批准建设商品房，定名恒生伴山。买受人购买的商品房房款金额为846928元。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……燃气设施设备于房屋实际交付使用之日起具备使用功能，……燃气开通达到使用条件，买受人交清当年相关费用并符合相关部门规定后由运营商负责，出卖人不承担责任……如果在规定日期内未达到使用条件，每逾期一天，出卖人向买受人支付20元赔偿金。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，……买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。……双方补充协议（附件五）最后一条约定“以上内容出卖人已经向买受人作出了详细合理的解释，买受人予以确认”。代树伟、贾国英签字予以确认。上述合同及补充协议签订后，恒生置地公司于2013年11月18日将合同约定的商品房交付代树伟、贾国英。代树伟、贾国英也按合同约定支付了房款。因代树伟、贾国英所购房屋至今未取得房屋所有权证，形成本案诉讼。恒生伴山小区已取得山东省建设工程档案预验收意见书，截止到一审法庭辩论终结前，恒生置地公司未取得恒生伴山小区房地产项目峻工综合验收备案证明。一审法院认为，恒生置地公司虽是为了重复使用而预先拟定了商品房买卖合同，但并非在签订补充协议时不可协商，在补充协议最后一条也注明：“以上内容出卖人已经向买受人作出了详细合理的解释，买受人予以确认。”代树伟、贾国英也签字予以确认。恒生置地公司在签订合同时未利用其在经济上或其他方面的优势地位，使代树伟、贾国英接受对其明显不利的合同条件；代树伟、贾国英在签订合同时也并非缺乏正确的认识能力或者因某种急迫的情况，违背真实的意愿而接受了恒生置地公司提出的合同条件。商品房买卖合同第十五条第2项约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的条款不属于显失公平。代树伟、贾国英以显失公平为由请求撤销该条款，于法无据，不予支持。恒生置地公司于2013年11月18日将涉案房屋交付使用后365个工作日内，因其原因未将办理权属登记提供的资料报产权登记机关备案，致使涉案房屋未取得房屋产权证，已构成违约。恒生置地公司应当按合同约定即已付购房价款的1%向代树伟、贾国英支付违约金。恒生置地公司所开发的恒生伴山小区开发项目在一审法庭辩论终结前仍未取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明，不符合在房产登记机关办理房产初始登记的条件，不具备协助办证的法定条件。对代树伟、贾国英要求恒生置地公司继续履行合同，即协助办理房产证的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第五十四条第一款第二项、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决：一、限被告山东恒生置地股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告代树伟、贾国英逾期办证违约金8469.28元。二、驳回原告代树伟、贾国英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告山东恒生置地股份有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：恒生置地公司开发建设的涉案恒生伴山小区于2016年6月24日取得竣工综合验收备案证明。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，（一）本案中双方签订的商品房买卖合同及补充协议明确约定了恒生置地公司逾期办证，买受人不退房的，恒生置地公司按已付房价款的1%向买受人支付违约金，且双方补充协议亦明确写明，以上内容恒生置地公司已经向买受人作出了详细合理的解释，买受人予以确认，故恒生置地公司已经尽到了提示与说明义务，代树伟、贾国英无权要求撤销。退一步讲，自双方签订商品房买卖合同，至代树伟、贾国英提起本案诉讼，业已超过行使撤销权的1年除斥期间，代树伟、贾国英要求撤销双方合同第十五条第2项约定的请求，亦不能得到支持。（二）恒生置地公司未按照其与代树伟、贾国英订立的商品房买卖合同及补充协议的约定履行完毕办证义务，事实清楚。恒生置地公司应当依约向代树伟、贾国英承担逾期办证的违约责任。虽然恒生置地公司主张逾期是因施工单位和政府相关部门拖延履行办证手续所致，但是恒生置地公司未举证证明。即使恒生置地公司的主张真实，该事实也不能成为免除恒生置地公司逾期办证违约责任的法定或者约定事由。原审判决恒生置地公司承担逾期办证违约责任并无不当，本院予以维持。虽然恒生置地公司已经于2016年6月24日取得了房地产开发项目竣工综合验收备案证明，但截至二审法庭辩论终结时，恒生置地公司尚未按照商品房买卖合同及补充协议的约定完成涉案房屋所在楼宇的初始登记，涉案房屋尚不具备办证条件。待办证条件具备后，恒生置地公司与代树伟、贾国英应当按照商品房买卖合同及补充协议约定和法律规定，互相配合履行办证义务。综上所述，恒生置地公司与代树伟、贾国英的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人代树伟、贾国英、山东恒生置地股份有限公司各负担150元。本判决为终审判决。审 判 长 车言江代理审判员 许海涛代理审判员 王立强二〇一六年八月二十五日书 记 员 张 强 微信公众号“”