（2016）黔0115民初1769号
裁判日期: 2016-08-25
公开日期: 2016-11-08
案件名称
贵阳中铁置业有限公司与周磊商品房预售合同纠纷一案25一审民事判决书
法院
贵阳市观山湖区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贵阳中铁置业有限公司,周磊
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0115民初1769号原告：贵阳中铁置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖去金阳大道北段1号。法定代表人：ＸＸ，职务董事长。委托代理人：卢世伟，贵州黔坤律师事务所律师。委托代理人：肖强，贵州黔坤律师事务所律师。被告：周磊，男，汉族，1993年10月23日生，公民身份号码5201031993********，住所地贵阳市云岩区。原告贵阳中铁置业有限公司（以下简称中铁置业）诉被告周磊商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人卢世伟、肖强参加了诉讼，被告周磊经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告中铁置业诉讼请求：一、依法判令解除原、被告双方于2015年3月14日签订的《商品房买卖合同》（编号ZTYD-B-5X-X-XX）；二、依法判令被告向原告支付违约金38,450元；三、判令原被告双方到房产部门注销登记号为“Y150XXXX9”的房屋商品房买卖合同备案登记，注销备案登记费由被告承担，若被告不配合则由原告单方申请注销；四、判决被告承担本案一审律师费6，000元；五、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年3月14日原、被告在平等自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ZTYD-B-5X-X-XX），双方约定，被告向原告购买原告开发的中铁逸都国际项目B53栋X层XX号商铺，建筑面积34.83㎡，总购房款为1，122,920元，付款方式为分期付款，被告分三次付清房款，第一次付款为合同签订当日支付首付房款353,920元，第二次付款为2015年5月30日前支付296,000元，第三次付款为2015年9月30日前支付473,000元，交房时间为2015年12月28日前，合同还就被告逾期付款、原告逾期交房等违约责任事项进行了详细约定。合同签订后，双方就商品房买卖合同进行了备案登记，但被告仅在合同签订当日依约向原告支付了首期款353,920元，第二期及第三期余款共计769,000元至今未付。现原告根据《商品房买卖合同》的约定，提出如前诉请。被告周磊经本院合法传唤，未到庭。经审理查明，原告中铁置业（出卖人）与被告周磊（买受人）于2015年3月14日签订《商品房买卖合同》（合同编号：ZTYD-B-5X-X-XX），合同约定周磊向中铁置业购买其开发的位于贵阳市观山湖区石林路300号中铁·逸都国际B组团三期第B-53栋X层XX号商业用房，建筑面积34.83平方米，房屋总价款1,122,920元。付款方式为分期付款：买受人于合同签订之日向出卖人交付首期款353,920元，第二期于2015年5月30日前支付296,000元，最后一期尾款473,000元于2015年9月30日前付清。合同第十条载明：被告逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。逾期超过30日后，买受人无明确书面意愿继续履行合同的，出卖人解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，并承担撤销备案登记费（合同约定面积×24元/㎡）。另查明，原、被告双方签订《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第十五条载明：出卖人行使合同解除权的，买受人同意并授权出卖人在行使本合同项下单方解除合同的权利时，即有权单方面或以买受人特别代理人身份代表买受人到有关单位办理《商品房买卖合同》的终止手续，签署办理该房注销手续以及其他必要手续所需的一切文件，出卖人也有权不经买受人的同意将该房转售他人，出卖人扣除相关费用（包括垫付款项、经济损失及违约金）后将余款退还买受人。无论何种原因导致合同解除的，合同解除后，双方当事人应当从解除之日起三日内一起到贵阳市房屋产权部门办理解除备案登记等相关手续，否则，守约方有权拒绝履行退房或退款义务，并要求违约方每日按照合同约定房款的千分之一支付违约金。买卖双方依据法律规定或者合同约定行使合同解除权，违约方不按约定到相关部门办理解除备案登记等相关手续的，守约方有权单方面到贵阳市房屋产权部门办理解除备案登记等相关手续；协议第十六条载明：无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后，通过分期付款方式付款的，出卖人扣除买受人应出卖人承担的本金、违约金、赔偿金等费用后的剩余部分返还给买受人。另查明，被告周磊在合同签订当日依约向原告支付了首期款353,920元，维修金11,229元，第二期及第三期购房款共计769,000元至今未支付。再查明，（2016）黔0115民初1745号-（2016）黔0115民初1777号均系原告诉被告商品房买卖合同纠纷案，本院依法合并审理，原告为提起上述诉讼，共向贵州黔坤律师事务所支付律师代理费6,000元。原告在诉讼中亦对该事实予以认可，经本院释明，原告支付的律师费全部在（2016）黔0115民初1745号案件中主张，在本案中不再主张律师费。上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、商品房预售合同备案登记表、收款收据、付款凭证、中铁置业与贵州黔坤律师事务所签订《委托代理合同》、律师代理费发票等证据在卷佐证，亦经庭审质证核实，足以认定。本院认为，本案争议的焦点问题有两点：一、原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是否应予解除；二、合同解除后的法律后果。关于焦点一：本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按合同约定履行各自义务。本案原告称周磊至今未支付第二期、第三期房款，被告周磊经本院合法传唤未到庭，亦未向本院提供房款支付凭证，根据举证责任承担规则，对债务是否履行的举证责任在于被告方，被告未举证证明其向原告支付房款，故应承担举证不利的后果。本院对于被告至今未向原告支付第二期、第三期购房款的事实依法予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，本院对于原告要求解除与被告之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。关于焦点二：合同解除后的法律后果，本院认为合同解除后的法律后果包含以下几点：违约金支付问题；被告已支付款项的返还问题；涉案房屋备案登记的注销问题。关于合同解除后的违约金支付问题，原告主张按累计应付款的5%收取违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，原告依据合同约定主张的违约金并无不当，违约金以被告未付款金额769,000计算为38,450元，本院予以支持；关于合同解除后被告已支付款项的退还问题，因被告并未提出独立的诉讼请求，本案不宜审理，其可与原告协商退还，也可另行主张；关于原告要求办理涉案商品房预售备案注销手续问题，本院认为原、被告之间签订的商品房买卖合同已依法解除，注销该房屋预售合同备案登记属于合同解除后的附属义务，原告基于买卖合同的解除享有要求周磊协助办理注销登记的权利，本院依法予以支持。关于注销费用的承担问题，由于合同明确约定了注销合同备案登记费由违约方承担，故本案注销合同备案登记费应当由被告周磊承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵阳中铁置业有限公司与被告周磊于2015年3月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZTYD-B-5X-X-XX）；二、被告周磊于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳中铁置业有限公司违约金38,450元；三、被告周磊于本判决生效之日起十日内协助原告贵阳中铁置业有限公司办理注销位于贵阳市观山湖区石林路300号中铁逸都国际B组团三期B-5X-X-XX号房屋的商品房预售合同备案登记，注销备案登记费由被告周磊承担；四、驳回原告贵阳中铁置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费455元，由被告周磊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。审判员 熊德敏二〇一六年八月二十五日书记员 余学英 关注公众号“”